不動産相続のお役立ち情報
事業用 小規模宅地等の評価の減額特例
特例の概要
相続・遺贈によって取得した事業用・医院用や居住用の宅地については、一定の面積まで80％（不動産貸付用は50％）の減額ができます。
事業用・医院用（上限面積400㎡）と居住用（上限面積330㎡）は併用できますので最大730㎡が対象となります。
特例を受けるための宅地の要件
上限面積と減額割合
宅地の区分
細分
上限面積
減額割合
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上手な土地評価で相続節税と遺産分け良いとこ取り！
土地相続税の節税は、“路線価”から 何％補正できるかがポイント！
路線価から補正できる理由
＜路線価＞は･･･ そもそも“道路”に付けられているもので、その道路沿いにある土地の標準単価に過ぎず、皆さま個々の土地の形や個別の法的利用制限等は考慮されてなく、独自に路線価を補正してこそ正しいm2単価となります。
そこで、土地評価の際には、
【１】個別事情や法的制限を見つける
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土地評価を下げる為の徹底調査！
不動産屋さんは土地売買仲介などの為に詳細に法的な制限や不具合を調べ、「重要事項説明書」という資料を作成します。弊社は不動産免許を併せ持ち、それと同等のことを行えるスキルを有しているからこそ路線価を用いても可能な限り土地評価を下げられているのです。
具体的には･･･、
土地についての事前調査
まず、
●固定資産名寄帳や建築確認書を入手。
次に、法務局で
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新『地積規模の大きな宅地の評価』
『広大地評価』は２０１７年12月末で廃止し、２０１８年１月１日～の相続発生・贈与に『地積規模の大きな宅地の評価』という補正項目へ移行しました。
※ 旧 広大地はこちら＞＞
解かり易くまとめると
① 規模の大きな宅地（三大都市圏は５００㎡以上、それ以外の地域は１０００㎡以上）について
※『三大都市圏』にあたる近畿の自治体はこちら＞＞＞
② 新設の『規模格差補正率』を「奥行補正」､
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固定資産評価の修正と相続土地評価の減額
Ｈ２５.７.１２ 最高裁が、
『登録価格（＝固定資産評価額）が評価基準によって決定される額を上回る場合には･････違法』
との、画期的な判決を下しました。
評価額が誤っていないか検証するには、単に「高い」というだけでなく次のチェックが重要となります。
固定資産評価のチェックポイント
市や都道府県の『固定資産 土地評価要領』を入手した上で、
●道路になっ
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「広大地評価」廃止で評価が上がる土地・下がる土地
近畿圏において、
下記の自治体は、５００㎡以上（●印は３００㎡以上）
それ以外の自治体は、１０００㎡以上の土地の内･･･
評価が上がる可能性の高い土地の種類
（特に★印の土地は、評価額が６０％以上、上がる可能性大）
★中小工場地区（路線価図で◇印が付いている道に面した土地）
★下記●印の自治体に所在する３００㎡以上～５００㎡未満の土地
・基準容積率が300%未満の土地
・奥行
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節税イメージ図★賃貸建物を法人名義に変更
賃貸建物を個人から法人名義へ変更した場合の節税イメージ図です。
不動産賃貸オーナーの方で
★所得税が高い
★顧問の税理士から提案が無い
★オーナーが高齢
という方は、是非ご相談ください。
「プライベートカンパニー３形態の比較表」はこちら ＞＞
「法人設立・賃貸不動産の法人化費用」はこちら ＞＞
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『居住用 小規模宅地の減額特例』 2018 税制改正版
特例の概要
被相続人（や生計一親族）が居住している土地を一定の親族が相続・遺贈を受けた場合には、
最大 ３３０㎡ の部分について８０％減額できる特例です。
当然、相続税は軽減できます。地価の高いところでは効果が大きくなります。
※但、この特例を受ける為には、遺産分割と相続税申告が必須なのでご注意ください。
特例を受けられる親族
下記のいずれかで被相続人などの居住用土地
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不動産オーナーの対応策
土地ごとの相続準備
●まず、新方式での土地評価と相続人ごとの相続税を試算。
●『税理士により評価に差が出る２４種』に該当する土地がある場合の土地評価は、不動産免許を併せ持つ税理士事務所に任せる。
≪ご参考ページ≫
上手な土地評価で相続税と遺産分け良いとこ取り！
土地評価を下げる為の徹底調査！
●一筆地を複数の相続人に分けて相続させる場合は、相続発生前に分筆を済ませておく。
●
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地籍調査が相続土地評価＆固定資産税に影響
地籍調査・法務局調査とは、自治体や法務局が主体となって地目や境界の調査＆測量を行うことをいいます。
作業が完了すれば地域ごとに法務局の 「公図」 が 「地籍図」 として整理されたり、役所が管理している 「地番図」 や 「土地台帳」 が修正されます。
地籍調査などの結果、土地の登記面積と実測面積に差が出れば職権更正されます。
地籍調査結果閲覧表
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