世帯向(3LDK~)賃貸マンションのリスク

国土交通省発行のレポート『国土の長期展望~』(H22.12.17)によると10年後から20年後頃には、ますます住宅ストックが余る上に家族世帯が2割~4割減少する様です。

つまり、ファミリー向け賃貸マンションは急速に賃料値崩れや入居率ダウンの可能性があるいうことです。
その代表格である“特定優良賃貸住宅” (住宅公社が20年間一括借上げする制度)は上記に加えて更に次の様なリスクが存します。
 

 

Q.公社による20年間の借上げ期間終了後はどうなるのか、考えられたことはありますか?

 

siyou

家賃保証は終了し、各入居者と公社が締結していた賃料による直接賃貸に切り替わります。当然、空室部分は空いたまま。

 

Q.その際の賃料や空室率はどの程度だと思われますか?

 siyou弊社の複数の相談者が公社に問合せたところ、立地条件にもよりますが、入居者と公社の契約賃料はオーナーに支払われている賃料の70%程度でした。
つまり、借上期間終了後に直接オーナーが受取れる賃料は今の約70%程度まで下がることを意味してます。
しかも国交省の発表によると近畿の特優賃の空室率は約10%(大阪)~40%(奈良)でした。

 

その証として、各地の特優賃事業による公社の巨額の赤字が市の財政を圧迫し、予算削減の必要性が新聞や市議・府議・県議会議員のブログで公表されています。(大阪府・芦屋市・堺市・西宮市ほか多数)
因みに、破綻した公社も出始めています。
借入残の多い方は相続税の節税額よりはるかに大きい“負の遺産”を残しかねません。

 

Q.早目に公社に自身のマンションの「入居率・入居者と公社の契約賃料」をお尋ねされてはいかがでしょうか?

siyou国と自治体の補助金を前提に成り立っている“特優賃の借上”は20年で終了し、受取賃料が激減しても借入返済はその後10年~15年程度続く場合が大半でしょう。
また丁度その頃は数千万円もの大補修の必要が出てくる時期であり、ダブルパンチ状態。

 

一般賃貸・特優賃に関わらず、ファミリー向け賃貸住宅は維持が難しそうです
「将来収支」などを用いたリスク分析を承ります。

 

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