不動産オーナーの遺言の重要性とポイント

不動産オーナーの遺言の重要性とポイント

不動産オーナーは遺言が必須です。特に賃貸不動産や生産緑地は注意が必要です。その理由と遺言作成時のポイントを解説しています。

不動産オーナーの遺言の重要性とポイント

重要性

不動産オーナーが亡くなったときの課題としては

  • 自宅について「居住用小規模宅地の減額」特例を適用して節税する為には、滞りなく配偶者や同居相続人などが相続する必要がある。
  • 賃貸不動産の敷地について「賃貸用小規模宅地の減額」特例を適用して相続節税しようとしても、相続人が決まらないと適用できない。
  • 賃貸不動産については、相続人が決まるまでの賃貸収入は相続人全員に法定相続分で分散される。(大手建設会社系の一括借上げ会社は支払いを一時止める)
  • 賃貸収入から賃貸物件取得の為の借入金を返済しようとしても、現金出金が制限されて借入連帯保証人が持ち出しになる可能性がある。
  • 固定資産税や修繕費などの支払いも相続人全員の同意がなければ賃貸収入から支払えない。
  • 効率の良い賃貸不動産や賃貸収入の多い賃貸不動産は相続人がこぞって相続したがるので相続人が決まりにくい。
    又、価格の高い不動産を相続すれば「高額な相続税納税」となるので、預金も多く相続したいが、他の相続人の同意が得にくい。
  • 賃貸不動産の相続評価よりも付随借入金の方が多ければ単独ではマイナス相続となり、他の相続人の相続財産額と相殺できずに、相続税が高くなる。
  • 不動産を共有相続すれば将来もめる。
  • 生産緑地などで相続税の納税猶予を受けようとすれば、相続申告期限の2ヶ月前には遺産分割協議を済ませる必要がある。

遺言づくりのポイント

参考ページ →「遺言の書き方12のポイント」

  • 小規模宅地の特例がフルで適用できるように財産配分を考える。
  • 「配偶者居住権」の活用も考える。
  • 賃貸土地・建物・借入・預り保証金の4点セットでの配分を考える。
  • 賃貸収入の配分や借入の返済のことも考える。
  • 配偶者の将来の認知症発症に備え、賃貸管理や借入金利交渉が必要な不動産は配偶者に相続させない。
  • 遺言後に不動産の新規購入や新築しても遺言再作成しなくて済むように作る。
  • 複数の相続人に土地を配分する場合は将来の活用や売却時に不具合がおこらないように接道状況や建築基準法を意識する。
  • 財産配分が片寄るならば「遺留分弁償請求」があったときの支払いも意識して作る。
  • 相続税の納税もできるように金融資産の配分や死亡保険も考慮してつくる。
  • 生産緑地については、納税猶予を受けるか否かを決めてから作る。
  • 相続税申告期限までに売却してお金で分ける予定の土地は、遺言執行者に売却権限まで与える。
  • 遠隔地居住の相続人にはできるだけ不動産は相続させないように作る。

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