家なき子特例とは？小規模宅地等の特例の適用要件と相続税への影響をご紹介

家なき子特例とは？非同居親族が利用できる小規模宅地等の特例

まずは、「小規模宅地等の特例」や「家なき子特例」について基本的な情報を見ていきましょう。

小規模宅地等の特例における「特定居住用宅地等」とは？

「小規模宅地等の特例」とは、簡単に言うと、一定の要件を満たした場合に相続税負担が軽くなるという特例です。
亡くなった方が住んでいた土地などを相続した際、自宅の土地が「特定居住用宅地等」に該当すると、最大で相続税評価額を80％減額できます。

相続税は相続財産の価額の総額を元に算出するため、この特例を利用することができれば相続税負担を抑えることが可能です。

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被相続人と同居していない親族でも一定の場合に適用できる

小規模宅地等の特例は、配偶者が利用するのであれば、同居・別居いずれも対象です。
一方、その他の親族は、原則、亡くなった方と別居していたケースでは利用できません。
ただし、一定の要件を満たせば、別居していた親族が自宅の土地を相続した場合にも適用できます。
このしくみが「家なき子特例」と呼ばれるものです。

特定居住用宅地等は330㎡まで評価額を80％減額できる

別居していた子や孫などの親族が、亡くなった方の土地を相続した場合、家なき子特例の適用要件を満たすと、対象となる自宅の土地について、330㎡までは相続税評価額を80％減額できます。
ただし、小規模宅地等の特例となる対象はあくまでも土地であり、建物には適用されません。
建物の相続税評価額は、この特例による減額をせずに計算します。
また、マンションの場合でも敷地権の部分については適用されます。

なお、実際に減額できる金額は、土地の面積や評価額、適用要件などによって異なります。

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家なき子特例を受けるための適用要件　特定居住用宅地等として認められる条件もご紹介

では、家なき子特例を利用するためにはどんな要件があるのでしょうか。

被相続人に配偶者がいないこと

最初に確認したいのは、亡くなった方に配偶者がいないことです。
例えば、父親が亡くなって母親が存命、子どもが別居しているというケースで、子どもが土地を相続する場合には、原則この要件を満たしません。
反対に、父親の相続開始の時点で母親も既に亡くなっている場合には、適用できる可能性があります。
ただし、他の要件を満たす必要はあるので気を付けましょう。

相続開始直前に同居相続人がいないこと

相続開始直前に、亡くなった方の自宅で同居していた相続人がいないことも要件のひとつです。
例えば、生前に被相続人と次男が同居していた場合、別居していた長男は原則としてこの要件を満たしません。
相続放棄をした人がいる場合であっても、放棄がなかったものとして相続人を判定します。
そのため、前述のケースでいうと、被相続人と同居していた次男が相続放棄をしても、別居していた長男は原則、家なき子特例を使えないことになります。

「持ち家がない」だけでは適用できない？相続開始前3年以内の居住要件に注意

家なき子特例を使うには、相続人側も要件を満たしている必要があります。

自分名義の住宅に住んでいた場合

相続開始前3年以内に、相続人自身が所有する住宅に住んでいた場合は、原則として家なき子特例を適用できません。
また、相続開始時に住んでいる住宅について、過去に一度も所有したことがないことも要件です。

例えば、自宅を親族に売却し、その親族から借りて引き続き住んでいる場合などは要件を満たさない可能性があります。
そのため、現在の住まいだけでなく、所有履歴や過去の居住状況についても要件を満たしているかの確認が必要です。

配偶者名義の住宅に住んでいた場合

相続開始前3年以内に、相続人本人だけでなく、配偶者名義の住宅に住んでいたケースも要件を満たしません。

例えば、相続人である娘が夫名義の住宅で暮らしている場合などには注意が必要です。
家なき子特例では、不動産を取得した相続人本人だけでなく、その配偶者名義の住宅への居住歴も確認されます。

三親等内の親族や同族会社が所有する住宅に住んでいた場合

同様に、相続開始前3年以内に、三親等内の親族が所有するや同族会社が所有している住宅に住んでいたケースも、原則として家なき子特例を適用できません。
例えば、祖父母などの家に住んでいた場合、家賃を支払っていなくても、要件を満たさない可能性があります。

なお、相続人と特別の関係がある一定の法人が所有する住宅についても確認が必要です。

家なき子特例が使えるケース・使えないケースを具体例で確認

ここからは、家なき子特例についてよくあるケースを見てみましょう。

賃貸住宅で暮らす子が実家の土地を相続するケース

家なき子特例の利用でよくあるのは、親と別居して賃貸住宅で暮らす子どもが、実家（親の自宅）の土地を相続するというケースです。
以下の要件をすべて満たしていれば対象となる可能性があります。

• ・父親が亡くなったとき、母が既に亡くなっていた
• ・父親と同居している他の相続人がいなかった
• ・相続人である子どもが、相続開始前3年以内に本人や配偶者などが所有する住宅に住んでいない

また併せて、相続した土地を相続税の申告期限まで保有することも要件です。
相続した直後に売却した場合などは原則特例が適用できないので注意しましょう。

親族名義の住宅に住んでいるケース

また、よくあるのが、親族が所有する住宅に住んでいたというケースです。
相続開始前3年以内に、三親等内の親族などが所有する一定の住宅に住んでいた場合は、原則として居住要件を満たしません。
また、相続人本人や配偶者の名義の住宅に住んでいた場合も原則として居住要件を満たさないので注意しましょう。

家なき子特例を利用できるかどうか、主なケースを表にまとめてみました。

居住の状況	「家なき子特例」の適用の可能性
自分名義の住宅を持たず、賃貸住宅で暮らしている	他の要件を満たせば可能
配偶者名義の住宅で暮らしている	不可
三親等内の親族が所有する住宅で暮らしている	不可
過去に自宅を所有していたが、現在は賃貸住宅で暮らしている	相続開始時に住んでいる住宅の過去の所有状況などにより判断

被相続人が老人ホームに入居していた場合も家なき子特例を使える？

では、亡くなる前に被相続人が老人ホームなどに入居していたらどうなるのでしょう。

老人ホーム入居前の自宅も対象になる場合がある

父親や母親が老人ホームに入居していた場合でも、必要な要件を満たせば、その自宅の土地について、小規模宅地等の特例（家なき子特例を含む）を利用できる場合があります。

ただし、入居している施設の種類や入居の理由などを確認する必要があります。
また、老人ホームなどへの入居後に、自宅を事業に利用した場合や、被相続人や生計を一にする親族以外の人が新たに居住した場合などは、原則として対象外となります。

要介護・要支援認定など一定の要件を確認する

上記のケースで特例を使うには、原則として、相続開始前に介護保険法に基づく要介護・要支援認定などを受けている必要があります。
その他にも、条件を満たす障害支援区分の認定を受けていた場合なども該当します。
老人ホームなどへ入居を考えている際は、入居直前の認定の状況についても確認しておくと安心です。

入居していた施設が対象施設に該当するか確認する

入居していた施設の種類も重要です。
小規模宅地等の特例などの対象となる施設には、特別養護老人ホーム、養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、グループホーム、一定のサービス付き高齢者向け住宅などがあります。

家なき子特例で土地の相続税評価額はどれくらい減額できる？

家なき子特例を用いることで、実際にはどのくらい相続税負担が軽くなるのでしょうか。
先述したように、家なき子特例の要件を満たすと、相続した自宅の土地について相続税評価額を最大80％減額できます。
ただし、以下のような点に注意が必要です。

土地全体が必ず特例の対象になるとは限らない

家なき子特例では、被相続人が住んでいた宅地等のうち、一定の要件を満たす部分が対象となります。
例えば、自宅の敷地の一部が事業用、あるいは店舗として使われていた場合などは、利用状況に応じて対象となる土地の範囲が変わってくるため確認が必要です。
また、複数の土地を相続した場合などは、それぞれについて利用状況や適用要件を確認する必要があります。

330㎡を超える土地は限度面積に注意する

先述したように、特定居住用宅地等の場合、家なき子特例で80％の評価減を受けられる面積は330㎡までです。
土地の面積が330㎡を超えている場合でも、要件を満たせば、330㎡までの部分について評価額を減額できることになります。
ただし、実際の評価の際は、土地の形状や利用状況などによって計算が異なる場合があるので注意しましょう。

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●不動産は相続すべき？　相続税の注意点から手続き、計算方法を解説

家なき子特例を適用するための相続税申告と必要書類

小規模宅地等の特例や家なき子特例を使うには、相続税がゼロ円になる場合でも、原則として申告期限内の申告が必要です。
これらの特例を利用するには、相続税の申告書に特例の適用を受ける旨などを記載し、必要書類を添付して提出します。

特例を適用する宅地等を確定する

家なき子特例を適用するには、対象となる宅地等を確定させるため、土地の所在地や面積、利用状況などを整理し、土地の評価に必要な資料を準備する必要があります。

また、その他にも不動産を取得した相続人の居住状況などを確認するため、相続開始前3年以内の住所や居住していた建物の所有関係を証明する書類も必要です。
具体的な書類はケースバイケースです。
実際に申告を行う際には、国税庁のホームページなどを参照し、最新の情報を確認しましょう。

家なき子特例の申告の主な必要書類

• ・相続税申告書と小規模宅地等についての課税価格の計算明細書
• ・遺産分割協議書または遺言書の写し（遺産分割協議を行った場合）
• ・相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書を提出する場合）
• ・土地の評価に必要な資料
• ・対象宅地を相続する人が相続開始前３年間は第三者所有の賃貸住まいであったことを証明する「建物賃貸借契約書」や「建物登記事項証明書」

遺産分割の状況を確認する

家なき子特例を適用するには、原則、相続税の申告期限までに対象となる土地の遺産分割を済ませておかなければなりません。
遺言書がある場合は内容を確認し、法務局に保管されていない自筆遺言書であれば検認の手続きをします。（公正証書遺言の場合、検認は不要です）
遺言書がなく、遺産分割協議を行う場合は、相続人全員による話し合いで不動産を取得する人を決め、その旨を遺産分割協議書にまとめて、写しを申告書に添付します。

もし、話し合いが難航すると、申告期限までに分割できないこともあります。
その場合は、原則として特例を適用せずに申告・納税したうえで、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出するなど所定の手続きを行いましょう。
申告期限後3年以内に分割されるなどの要件を満たせば、後から特例を適用できる場合があります。

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家なき子特例を使えるか迷ったら専門家にお任せください

家なき子特例は、適用できるかどうかによって、相続税の負担が大きく変わってきます。
その分、要件が複雑なので、細かな確認を正確に行う必要があります。
また、相続税の節税を考える際には、家なき子特例の適用の可否だけでなく、その他の相続財産も含めて、全体としての相続税額をシミュレーションすることが大切です。

もし判断に迷ったら、早い段階で税理士などの専門家に相談しましょう。

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