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不動産承継の生前対策は、
①収益性の高い建物を法人名義や子・孫の名義に変更して収益を移転する方法
②生前中に現所有者の費用負担で申告レベルで精緻に土地を調べ評価用図面の作成と評価を算出
（相続発生時には路線価を付替え計算するのみ）して財産配分を正確な相続税の納税計画を立案しておく
③共有土地の持ち分を８つの方法のいずれかで解決しておくこと
④生産緑地や特定生産緑地について納税猶予 or 活用・売却のいずれがベストか決めておく
⑤相続税を回収できない貸地や小作地を解決しておく
⑥老朽化や借入金上昇や修繕費・賃料・入居率下落により不採算となるアパート・マンションの問題を解決
⑦2027年(令和9年)までに相続未登記の不動産について相続登記をしておく
などがあります。
不動産の相続対策は、節税・分割方法・納税資金まで考えることが重要です
不動産の相続対策では、相続税の節税だけでなく、誰に承継させるか、納税資金をどう準備するか、将来どのように管理するかまで考えることが大切です。
不動産は分けにくい財産のため、共有名義になると売却や管理でトラブルになることがあります。また、生前贈与を行う場合も、贈与税や登録免許税、不動産取得税など費用が発生することを確認しておく必要があります。
相続発生後に困らないよう、生前のうちから不動産評価・分割方法・納税資金の確保を総合的に確認しておきましょう。
≪関連 詳細ページ≫
●不動産は生前贈与すべき？どれくらい相続税がかかるのか、手続きや注意点を解説
●相続時精算課税制度の贈与を活用した相続税の節税＿大型贈与で有利に資産移転
生前に不動産評価を確認し、相続税額と遺産分割の見通しを立てましょう
相続税を考える際は、まず土地と建物の評価額を確認することが大切です。
建物は原則として固定資産税評価額、土地は路線価方式や倍率方式をもとに評価します。ただし、土地の形状や利用状況によって評価額が変わるため、早めの確認が必要です。
生前に不動産評価を把握しておくことで、生前に贈与することや相続税額の見通しだけでなく、遺産分割や納税資金の準備も進めやすくなります。
≪関連 詳細ページ≫
●生前土地評価（コスト節約や節税に役立つ）／不動産の生前売却、借地権・老朽貸家・共有地の生前解決など
不動産を誰に相続させるか決める前の注意点
不動産を誰に相続させるかを決める前に、不動産の評価額、利用状況や賃貸収入、管理負担、納税資金を確認しておくことが大切です。
不動産は現金のように分けにくいため、共有名義にすると売却や管理でトラブルになることがあります。また、相続後は固定資産税や管理責任も発生するため、収益性や利用価値の低い不動産を誰が引き継ぐかは慎重な判断が必要です。
生前のうちに評価額と承継方針を整理し、必要に応じて遺言書や不動産を相続しない人への代償金の準備を検討しましょう。
≪関連 詳細ページ≫
●賃貸不動産の将来の収益を考慮したオリジナルの分析表を用いて遺産分割など提案
●不動産は相続すべき？ 相続税の注意点から手続き、計算方法を解説
共有名義の不動産は生前対策でトラブルを防ぐ
不動産を共有名義で相続すると、売却・管理・活用の際に共有者同士の同意が必要となり、意見が合わない場合に手続きが進みにくくなります。
また、固定資産税や修繕費などの負担、次世代の相続による権利関係の複雑化にも注意が必要です。
生前のうちに、誰が不動産を相続するのか、不動産を相続しない人には代償金で調整するのか、売却して現金で分けるのかを検討し、共有名義によるトラブルを防ぎましょう。
≪関連 詳細ページ≫
●不動産の共有相続は避けるべき
収益不動産・賃貸アパートの相続対策で確認すべきポイント
収益不動産や賃貸アパートを所有している場合は、相続税評価だけでなく、賃料収入、借入金返済や管理負担、修繕費、納税資金まで確認しておくことが大切です。
貸家建付地や貸宅地は、条件によって評価額を下げられる可能性があります。一方で、賃料収入が相続財産として積み上がるため、生前贈与や相続時精算課税制度の活用を検討するケースもあります。
節税効果だけで判断せず、誰が物件を承継し、相続後も安定して収支管理できるかまで含めて、生前に対策を進めましょう。
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●賃貸経営クリニック／キャッシュフロー分析
●相続税の生前対策はいつから？ 対策メニュー別のベストタイミングをご紹介
不動産を売却して相続税の納税資金、分割資金を確保する方法
不動産は評価額が高くなりやすい一方で、すぐに現金化しにくいため、相続税の納税資金が不足することがあります。
貸付用不動産や不動産小口化商品は、評価方法の改正により、想定していた節税効果が小さくなり、相続税額が高くなる可能性もあります。そのため、遺言書や財産配分の内容によっては、不動産を相続する人が納税資金に困るおそれがあります。
生前のうちに、残す不動産と売却して現金化する不動産を検討し、相続税の納税資金を確保しておくことが大切です。
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●不動産オークションで相続前後に空家・空地・農地・貸地・老朽マンションを高値で売却・整理
目先の相続税を減らすためだけの不採算の不動産投資
国は不動産投資で相続節税になっていた「財産評価通達」を改正します。従来は採算が悪いアパート・マンション・ビルの新築や一棟買、一室買、小口不動産商品でも相続税は節税できていました。しかし、令和９年（2027年）からは一定の取得分は節税はわずかになる様な改正が予定されています。インフレ時代の不動産投資は、採算性を重視した選別眼を持たないと、節税できたとしても財産を減らしてしまいます。
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●相続税の節税「建築計画書」の落し穴
●土地活用の判断基準の提案
●2027年(令和9年)1月〜の相続・贈与から評価の改正で高くなる不動産
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