お電話生産緑地 Q&A 一覧
生産緑地にまつわる身近なお悩みにＱ＆Ａ形式でお答えしています。
★★★生産緑地 相続前後に関するＱ＆Ａ★★★
Ｑ１. 父の農地が生産緑地だと聞きましたが、メリットとデメリットは？
Ａ１. 生産緑地の指定を受けたメリットとして、固定資産税の軽減(約1/100)と相続時に終生耕作、又はH30.９月～施行の「都市農地貸借法」による認定貸付を条件にその農地に対する相続税の大部分が猶予される制度を選択できます。
デメリットは、宅地化して売却・賃貸・建築することが制限されることです。
Ｑ２. 生産緑地の相続税評価について
Ａ２. 生産緑地に指定されると、建築物の新築や宅地造成などの利用が制限され、原則として許可されないことになっています。
ですが、無期制限の制限ではなく、生産緑地指定の告示日から起算して３０年を経過したときや、主たる農業従事者が死亡した場合にはそれ以降の任意の日に市町村長に対してその「生産緑地の買取り申出」という手続きを経て、市が買い取らなければその利用制限は解除されます。
生産緑地の相続税評価は、その土地が生産緑地でないものとした評価額から下記の割合を控除して計算するルールになっています。
① 相続開始により買取りの申し出ができる生産緑地（＝自作農地）
生産緑地でないものとした評価額から５％控除した額
② 相続開始はしたが、まだ市町村長に対し買取りの申し出をすることができない生産緑地
（＝地主は死亡したが小作は生きており指定から３０年経過していないというケース）
この場合は、買取りの申し出をすることは可能になるまでの期間に応じて控除する割合が定められています。
|
課税期間から買取り申出をすることが できることとなる日までの期間 |
割合 |
|---|---|
|
５年以下のもの |
１００分の１０ １００分の１５ １００分の２０ １００分の２５ １００分の３０ １００分の３５ |
このように、生産緑地の相続税評価方法は、市区町村に対して買取り申出ができるか否かによって評価方法が異なるため注意が必要ですが、ベースになる『生産緑地でないものとした評価額』はできるだけ路線価から下げたいものです。
Ｑ３. 父が死亡すれば、かなり相続税がかかりそうだが、概ねの税額を知っておきたい。
Ａ３. 弊社では相続税の概算シミュレーションを数多く承ってきましたが、地主さん、農家さんの相続税額は土地評価スキルと納税猶予を受けるか否かで数千万円～数億円の税差額が出ます。その数値を出した上で節税対策や遺言、生産緑地対策を考えたいものです。
まずは、農地にも強い弊社相続専門税理士に税額シミュレーションのご相談をオスススメします。
Ｑ４. 父から相続税を軽減する為に「納税猶予を受ければ良い」と言われていますが、耕作を止めたらどうなりますか？
Ａ４. 納税猶予というのは、農業経営を継いだ方が終身営農、又は「都市農地貸借法」（2018.9.～施行）による認定貸付を続けることを前提にその農地にかかる相続税の大部分の納税が猶予され、その相続人が死亡すれば「猶予税額」が「免除」されるという制度です。
一見、良い制度のように思われますが『農地は相続人が死ぬまで農地のまま』ということなので宅地化に向いている農地でも“生涯塩漬け”を意味します。
もし、適用者が亡くなる前に農業経営や認定貸付を止めた場合、
納税猶予が打ち切られてしまいますので、猶予された相続税額と猶予されていた期間の利子税(原則：年3.6％、特例により現在は年0.7％)を合計した税額(※)を２ヶ月以内に一括納税しなければならなくなります。
ですから宅地化に向いている農地については、安易に選択するものではないでしょう。
Ｑ５. 納税猶予を受けるための手続きのポイントを教えてください。
Ａ５. 次の手続きが必要になる為に納税猶予を受けようとする農地について、早目に相続手続きに着手し、じっくり検討を重ねた上で、手際良く手続きを進めていく必要があります。
つまり、税理士の側にも説明スキルと慣れが必要ということです。
① 遺産分割協議を終えての名義変更
② 生産緑地の場合は、市の農政課や都市計画課で「生産緑地証明」を入手
③ 相続税の申告時に②の書類の添付と併せて
④ 申告後３年に一度、税務署に農業経営に関する「継続届出書」を提出
Ｑ６. 農地のままにしておくにはもったいないような土地だけ生産緑地を解除して宅地化や売却できますか？
Ａ６. 条件さえ満たせば可能ですし、弊社では様々な自治体で「利用制限解除」の実績がございます。ただし、一部の自治体では生産緑地の一部解除が認めようとしない傾向があるので注意も必要です。
事前調査も承っておりますので、ご相談ください。
Ｑ７. 一部だけ生産緑地を維持してお父様が亡くなった際は納税猶予を受け、残りの農地は有効活用や売却はできますか？
Ａ７. 一部だけ生産緑地や特定生産緑地を維持して、一部を有効活用することは可能です。死亡前であっても、お父様が「耕作不能」且つ「回復しない」状態になられるか「生産緑地の指定から30年経過」又は、「特定生産緑地の指定から10年経過」すれば農地を転用することは可能です。
一部解除に関するアドバイスも行っておりますので、お気軽にご相談ください。
医師による診断書の書き方もポイントの一つです。
Ｑ８. どの農地を残し、どの農地を宅地化や売却するか判断できない。誰に相談したら良いですか？
Ａ８. 税と不動産の専門知識を併せ持つ弊社では、土地評価・相続税申告だけでなく、
他社では行なっていない
① 企画コンペ形式による土地活用コンサルティング
② オークション形式による売却額コンサルティング
を承っています。
まずはお気軽にご相談ください。
★★★生産緑地の解除(買取り申出)に関するＱ＆Ａ★★★
Ｑ９. 土地所有者が農業に従事していて、生産緑地の指定後土地所有者の死亡により相続が発生した場合どうなりますか？
Ａ９. 相続人が生産緑地として営農していくか、営農できない場合に買取り申出を行なうかの判断をします。買取り申出をしても買取り者がいない場合は、買取り申出から３ヶ月経過すると生産緑地の制限は解除されます。
Ｑ10. 生産緑地の指定後、買取り申出の要件に該当していても、買取り申出を申請しない場合はどうなりますか？
Ａ10. 買取り申出の申請がなされない土地については、生産緑地の指定が続きますので、農地としての売買は可能ですが、生産緑地の制限は解除されません。
Ｑ11. 主たる従事者が２人の場合、どちらか１人が亡くなった場合でも買取り申出できますか？
Ａ11. 残られた方だけでは耕作できないという場合には、買取り申出することができます。
Ｑ12. 土地所有者が農業に従事していて、生産緑地の指定後土地所有者の死亡により相続した土地は売買できますか？
Ａ12. 相続人が営農できない場合、市に買取り申出をして買取り者がいなければ、申出から３ヶ月経過すれば転用目的の売買も可能です。
Ｑ13. 買取り申出事由の発生から何日以内に申出しなければならない等期間の規定がありますか？
Ａ13. 規定はありません。
Ｑ14. 生産緑地の買取り申出をすれば、市は買取ってくれますか？
Ａ14. 都市計画施設の予定でもない限り、買取ることはほとんどありません。
弊社では平成４年から既に、生産緑地の利用制限解除の必要上、相当数の「買取り申出」をして参りましたが、市が買取ったのは１件だけです。
Ｑ15. 市が買取ることとなり、価格の協議が不調となった場合、土地収用ということになってしまいますか？
Ａ15. 収用委員会で土地の価格を決定してもらうこととなり、その金額での土地取引ということとなります。
Ｑ16. 所有者の異なる複数の土地が一団として生産緑地に指定され、その所有者の一人が亡くなった場合の取扱いはどうなりますか？
Ａ16. 亡くなった方が主たる従事者であり、所有する土地について今後営農が継続できないということであれば買取り申出をすることができます。なお、当該土地の指定解除により一団の土地の面積が５００㎡(H29.5の生産緑地改正法により自治体ごとの判断で３００㎡に)未満となった場合、一団の土地全てについて生産緑地の指定が解除されることとなります。
Ｑ17. 納税猶予を受ける場合は、「遺言」しておく方が良いというのは何故ですか？
Ａ17. 納税猶予を受ける可能性がある場合は、その農地だけでも早めの遺産分割の成立が必須なうえ、下記のような手続きも必要なので、「遺言」がある方が安心といえます。
| ① | 遺産分割協議を終えて 土地の名義変更 | |
| ② | 生産緑地の場合は、市の農政課や都市計画課で「生産緑地証明」（特定生産緑地証明）を入手 | |
| ③ | 相続税の申告時に②の書類の添付と農地を担保提供 | |
| など |
Ｑ18. 農地としての管理について、耕作の程度、範囲はありますか？
Ａ18. 農地全体で農作物が栽培されている状態が理想ですが、農作物を栽培しない場合でもすぐに栽培が行なえる状態にして頂くことが必要です。
★★★生産緑地の指定後に関するＱ＆Ａ★★★
Ｑ19. 農地としての管理について、耕作の程度、範囲はありますか？
Ａ19. 農地全体で農作物が栽培されている状態が理想ですが、農作物を栽培しない場合でもすぐに栽培が行なえる状態にして頂くことが必要です。
参考ページ ●
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