配偶者居住権の相続税評価とは？計算方法と相続申告時の注意点を解説

配偶者居住権は相続税申告で評価が必要です

まずは「配偶者居住権」とは何か、基本的な内容から見ていきましょう。

配偶者居住権は財産として評価する

「配偶者居住権」とは、遺された配偶者が、被相続人（亡くなった方）の所有していた自宅に住み続けることができる権利です。

例えば、夫が亡くなり、妻と1人息子の2人のみが相続人だったとします。
遺言書がなく、法定相続分で遺産を分けた場合、それぞれの取り分は全財産の二分の一ずつです。

このケースでは、相続財産のなかで自宅不動産が大きな割合を占めていたとします。
配偶者が自宅に住み続けるためにその不動産を相続すると、その分、預貯金や現金は子どもが多く相続することになります。
つまり、妻は現金や預貯金でまとまった金額を相続できないことになるのです。
もし、妻が高齢であれば働いて十分な収入を得ることも難しいでしょうし、自身の蓄えや年金があるとしても、老後資金が不足してしまう可能性があります。

こうした問題を避けるため、令和2年4月1日に施行された改正民法で「配偶者居住権」が新設されました。
遺産分割協議などの際に配偶者居住権を取得することで、自宅の所有権が子どもに渡ったとしても、原則として配偶者は亡くなるまで自宅を無償で使用できます。
また、配偶者居住権は、登記をすることで、第三者に対しても主張できる権利となります。

配偶者居住権は、主に以下のような要件を満たすことで成立します。

• ・亡くなった方の配偶者であること
• ・配偶者が、相続開始時に被相続人所有の建物に住んでいたこと
• ・遺産分割・遺言、死因贈与によって配偶者居住権を取得したこと
• ・相続開始時に、被相続人が配偶者以外の人と建物を共有していなかったこと

一点注意しておきたいのは、配偶者居住権は権利ですが、相続税の計算上は「財産」として扱われることです。
相続税を申告する際には、国税庁の定めた評価方法に則り、相続財産の価額に計上する必要があります。

建物と土地を分けて考える

配偶者居住権は、あくまでも自宅の「建物」に設定される権利です。
ただし、配偶者居住権を取得すると、その建物の使用に必要な範囲で、土地を利用する権利（敷地利用権）も取得します。
相続税の計算では、この敷地利用権についても評価が必要です。

そのため、配偶者居住権が設定された場合は、建物については「配偶者居住権」と「居住建物の価額」、土地については、「敷地利用権」と「居住建物の敷地の価額」に分けてそれぞれ別の財産として評価します。

所有権部分と利用権部分を分けて評価する

配偶者居住権は自宅に「住み続ける権利」であり、自宅を「所有する権利」との違いを理解しておく必要があります。

例えば、妻が建物の配偶者居住権、子どもがその建物の所有権をそれぞれ取得したとしましょう。
この場合の建物において、妻は「配偶者居住権」を取得しますが、子どもは「配偶者居住権が設定された建物の所有権」を取得することになります。
土地については、妻が建物を使用するための「敷地利用権」を、子どもはその敷地の所有権などに相当する部分を取得します。
そして、相続税の計算では、それぞれが取得した権利を別々に評価します。

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配偶者居住権の評価で確認する項目

配偶者居住権を相続財産として評価する際には、どんな注意点があるのでしょうか。

居住建物の相続税評価額

配偶者居住権を評価するには、まず居住建物の相続税評価額を確認します。
固定資産税の納付書や通知書から、固定資産税評価額を確認すると良いでしょう。
詳しくは後述しますが、配偶者居住権の評価では、主に次のような項目を確認します。

確認する項目	確認する内容
居住建物の相続税評価額	原則として固定資産税評価額を確認
建物の耐用年数	建物の構造などに応じた耐用年数を確認
建物の経過年数	相続開始時点までの経過年数を確認
配偶者居住権の存続期間	終身または定められた期間を確認

建物の耐用年数と経過年数

建物には、構造や用途などに応じて耐用年数が定められています。
配偶者居住権の評価では、建物の構造などに応じて算出した耐用年数を基に計算します。

また、相続開始時に建物が築何年を経過しているかという点も重要です。
経過年数が長いほど、耐用年数の残りは短くなります。

配偶者居住権の存続期間

配偶者居住権の存続期間も、評価額にかかわるポイントです。

配偶者居住権は原則、配偶者が亡くなるまで存続します。
配偶者居住権が終身の場合は、配偶者の年齢などを基に存続年数を算定します。
ただし、遺産分割協議や遺言などで別に存続期間を定めた場合はその期間が存続期間となり、この存続期間に応じた「複利現価率」を使用します。

そのため、相続開始時点における配偶者の年齢と、配偶者居住権がいつまで存続するのかを確認する必要があります。

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居住建物と敷地利用権の評価方法

実際に配偶者居住権を評価する際の計算方法について見てみましょう。

配偶者居住権の価額を計算する

配偶者居住権を評価するには、まず自宅などの建物の相続税評価額を確認します。
建物は、原則として固定資産税評価額から評価します。
先述したように、そこからさらに建物の耐用年数と経過年数、配偶者居住権の期間を確認します。
配偶者居住権の存続年数に応じた「複利現価率」も使用します。
なお、建物の一部を賃貸している場合などは、通常の計算とは異なる調整が必要なので注意しましょう。

そして、建物全体の価値から、将来、配偶者居住権がなくなった後に所有者が使える部分の価値を差し引き、残った部分を「配偶者居住権の価額」として考えます。

また、自宅などの建物の「所有権」については、別途相続財産として価額を計算する必要があります。
この価額は、建物全体の相続税評価額から配偶者居住権の価額を差し引いて求めます。

参考：国税庁「配偶者居住権等の評価明細書」

敷地利用権の価額を計算する

土地についても、「配偶者居住権」とは別に「敷地利用権」を評価します。
配偶者居住権はあくまでも建物について設定される権利ですが、土地（敷地）については 敷地利用権を得ることができます。

まず、居住建物の敷地の相続税評価額を求めます。
土地は、原則として路線価方式で評価しますが、路線価が定められていない地域では倍率方式を用います。
そのうえで、敷地の相続税評価額を基に、配偶者居住権の存続年数に応じた複利現価率を使って敷地利用権を計算しましょう。

敷地利用権の価額＝土地の相続税評価額－土地の相続税評価額×複利現価率

なお、実際の計算では、建物の一部を賃貸している場合や、土地・建物が共有になっている場合などに調整が必要です。

そして、土地全体の相続税評価額から敷地利用権の価額を差し引いた残額が、居住建物の敷地の所有権に相当する部分の価額となります。

配偶者の税額軽減と配偶者居住権の関係を解説

配偶者が相続する場合、相続税の負担が軽くなる制度があります。
配偶者居住権と、この制度がどうかかわるかを見てみましょう。

配偶者が取得した財産には税額軽減を使える場合がある

配偶者の税額軽減とは、「配偶者が実際に取得した財産については、1億6000万円または配偶者の法定相続分相当額のいずれか大きい金額までならば相続税がかからない」という制度です。
取得した財産が配偶者居住権であっても、要件を満たすことでこの税額軽減を利用できます。

税額軽減を使うには相続税申告が必要

ただし、相続税がかからないからといって、申告自体が不要になるわけではないので注意が必要です。
配偶者の税額軽減を利用するには、実際に納付する相続税がゼロになるとしても、原則として相続税の申告が必要になります。

具体的には、申告書に配偶者の税額軽減の制度を利用する旨を記載し、遺産分割協議書の写しや遺言書の写しなど、必要な書類を添付します。

また、相続税には、原則相続が開始されたことを知った日の翌日から10カ月以内に申告しなければならないという期限があります。
配偶者の税額軽減も、原則として、この申告期限までに遺産分割が済んでいる財産が対象となります。
ただし、申告期限までに分割されていない財産に関しても、一定の要件を満たせば、後から配偶者の税額軽減を適用できる場合があります。

例えば、申告期限後3年以内に遺産分割が行われたとします。
この場合は、遺産分割が終わった日の翌日から4カ月以内に相続税の更正の請求をすることで、配偶者の税額軽減を適用できる場合があります。

また、相続に関して訴訟が起きているなど、申告期限後3年以内の期間に遺産分割できないような事情があるケースも存在します。
このようなケースでは、申告期限後3年を経過する日の翌日から2カ月以内に、遺産分割が終わっていないことについて税務署長の承認を受けるための申請を行う方法があります。
承認を受けられれば、その事情がなくなった日の翌日から4カ月以内に遺産分割を行うことで、配偶者の税額軽減を適用できる可能性があります。

配偶者居住権を設定した場合の二次相続への影響

配偶者居住権を設定するときは、夫婦の一方が亡くなった「一次相続（１次相続）」だけでなく、さらに残された配偶者が亡くなったときの「二次相続（２次相続）」まで考えておく必要があります。

配偶者の死亡時に居住権がどう扱われるか確認する

一次相続（１次相続）の際、配偶者が配偶者居住権を取得すると相続税の評価対象になります。
ただし、配偶者居住権はあくまでも配偶者に対しての権利のため、二次相続（２次相続）の際には消滅します。

例えば、一次相続（１次相続）で妻が配偶者居住権を取得し、子が建物の所有権を取得したとします。
その後、妻が亡くなると、妻が持っていた配偶者居住権は消滅し、子が所有する建物や土地の所有権には、配偶者居住権や敷地利用権による使用の制約がなくなります。

子どもが取得する財産への影響を整理する

配偶者居住権を設定すると、一次相続（１次相続）では、配偶者が「配偶者居住権」と「敷地利用権」を取得し、子などが建物や土地の所有権に相当する部分を取得する形にできます。
この場合、子どもが取得する建物や土地の評価額は、配偶者居住権を設定しない場合に比べて低くなります。

また、配偶者居住権を利用すると、一次相続の際に子どもが自宅の所有権を取得できます。
そのため、妻が亡くなった際の二次相続では、その自宅について妻から子どもへの相続は発生しません。

一次相続と二次相続では相続する財産や税額が異なるため、配偶者居住権を設定するかどうかを決める際は、一次相続だけでなく、残された配偶者が亡くなった場合の二次相続まで含めて考えることが大切です。

遺産分割の方法を決める際には、一次相続（１次相続）と二次相続（２次相続）のそれぞれについて、財産の取得状況と相続税額を確認しておくと安心です。

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相続税評価を誤らないために専門家へ確認しましょう

配偶者居住権を考える際には、配偶者の税額軽減や二次相続（２次相続）への影響も考慮しなければなりません。
配偶者居住権を設定すべきかどうかの判断にも、詳細なシミュレーションが欠かせません。

判断に迷う場合は、相続税に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
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