不動産を相続すると不動産取得税はかかる？相続時に関係する税金や軽減措置を解説

不動産取得税とは？土地や建物を取得したときにかかる税金

そもそも、不動産取得税とは何でしょうか。

不動産取得税は都道府県に納める地方税

不動産取得税は市区町村ではなく、都道府県に納める地方税のひとつです。
土地や建物を売買や贈与で取得した場合や、建物を新築した場合に課税されます。
固定資産税は不動産を所有している限り毎年課税されますが、不動産取得税は不動産を取得したときに一度だけ課税されるのが特徴です。

不動産を取得してからおおむね数ヶ月後に、都道府県から納税の通知書が届きます。

課税額は原則として固定資産税評価額をもとに計算される

不動産取得税は、原則としてその不動産の固定資産税評価額を基準に計算されます。
固定資産税評価額とは、市区町村が土地や建物ごとに定める評価額のことです。
固定資産税評価額は、毎年送付されてくる「固定資産税の納税通知書」に添付された課税明細書で確認するか、市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得すると確認できます。

ただし、個人情報を守る意味もあり、固定資産評価証明書は誰でも取得できるわけではありません。
原則として、所有者本人や相続人、正式に委任を受けた代理人など、一定の権限がある人に限られます。
そのため、その不動産を取得する前に固定資産税評価額を確認して不動産取得税を算出しておくことが難しいケースもあるでしょう。

また、固定資産税評価額は、実際の売買や建築の際の金額とイコールであるとは限らない点にも注意が必要です。
例えば「3000万円の不動産を取得したら不動産取得税はいくらですか？」といった質問をお受けすることもありますが、固定資産税評価額が分からないと算出ができないことが多々あります。

不動産取得税は、以下のような式で算出します。

不動産取得税額＝固定資産税評価額×税率

原則として税率は4％ですが、土地や住宅については現在、特例措置により3％の税率が適用されています。
また、一定の条件を満たす場合、住宅や住宅の建っている土地について、課税標準の特例や税額控除などの軽減措置が適用されます。

相続による不動産の取得には、原則として不動産取得税がかからない

「相続では不動産取得税がかからないのですか？」とご質問をいただくことがありますが、実は相続で取得した不動産には原則としてかかりません。
詳しく見てみましょう。

法定相続によって土地や建物を取得した場合

相続により、被相続人（亡くなった方）の土地や建物を法定相続人が取得した場合は、原則として不動産取得税は課税されません。

配偶者や子、親などの法定相続人が不動産を引き継ぐ場合、不動産取得税についてはひとまず心配がないと言えるでしょう。

遺産分割協議によって特定の相続人が取得した場合

相続人が複数いる場合、相続人全員による話し合い（遺産分割協議）で不動産を取得する人を決めることがあります。
不動産は分けづらい資産なので、一人が不動産を取得し、他の相続人が預貯金を取得するなどの分け方もよく見られます。

遺産分割協議によって特定の相続人が不動産を取得した場合には、法定相続分と割合が異なってくることがあります。
その場合でも、相続での取得には違いないので原則として不動産取得税は課税されません。

相続に関連して不動産取得税がかかるケース

では、相続の際は絶対に不動産取得税がかからないのでしょうか。
実は、そうとも言い切れません。
詳しく見ていきましょう。

相続人以外が特定遺贈によって不動産を取得した場合

被相続人の遺言によって不動産を取得した場合に、不動産取得税がかかる場合があります。
例えば、法定相続人以外の人が「特定遺贈」によって不動産を取得したケースです。

特定遺贈とは、「Aの土地を、友人Bに遺贈する」など、特定の財産について特定の人を指定して受け渡すというものです。
友人や内縁の妻、一般法人など法定相続人ではない人が受け取る場合、相続ではなく遺贈による取得として扱われるため、不動産取得税が課税されるケースがあります。

死因贈与によって土地や建物を取得した場合

死因贈与とは、「私が死んだら不動産Aを譲ります」という契約を、当事者同士で生前に結んでおくというものです。

遺言による遺贈とは違い、死因贈与はあくまでも契約です。
そのため、原則として死因贈与によって不動産を取得すると不動産取得税の課税対象となります。

生前贈与で不動産を取得した場合

相続税対策などで、親から子へ土地や家屋を生前贈与することがあります。
この場合も、不動産取得税の課税対象になります。
なぜなら、生前贈与も贈与契約による財産の移転だからです。
生前贈与は相続には当たらないため、取得した人には不動産取得税が課税され、かつ贈与税もかかる可能性があります。

遺贈の種類によって不動産取得税の扱いが異なる

先ほど、特定遺贈の場合には不動産取得税が課税されることがあるとご紹介しました。
実は、遺贈には「特定遺贈」だけでなく「包括遺贈」というものもあります。
包括遺贈の場合には、原則として不動産取得税については非課税です。
詳しく見ていきましょう。

≪ 関連 詳細ページ≫
●包括遺贈と特定遺贈で相続税はどう変わる？税理士が解説する節税の考え方と注意点

財産の割合を指定する包括遺贈とは

包括遺贈とは、「遺産の3分の1を渡す」といったように、遺産全体の中での割合を指定して取得させる方法です。

包括遺贈を受ける人は「包括受遺者」と呼ばれますが、民法上、包括受遺者は相続人と同一の権利義務を有するとされています。

そのため不動産が包括遺贈の財産に含まれている場合には、取得する人が相続人であっても、相続人以外でも原則不動産取得税はかかりません。

特定の土地や建物を指定する特定遺贈とは

先ほどもご紹介しましたが、特定遺贈とは「友人Aに、Bの土地・建物を遺贈する」など、特定の財産を指定して特定の人に取得させる方法です。
どの不動産が誰に渡すかが明確であるため、不動産を遺贈する場合によく利用されます。

ただし、特定遺贈による不動産取得は、受け取る人の立場によって不動産取得税の取扱いが変わるため注意が必要です。
受け取る人が法定相続人の場合、原則として特定遺贈であっても不動産取得税がかかりません。
けれども友人や内縁の妻など、法定相続人でない人が特定遺贈によって不動産を取得した場合は、不動産取得税の課税対象となります。

不動産取得税・相続税・登録免許税の違いと利用できる軽減措置

不動産取得税は、相続税や登録免許税とどのような点が異なるのでしょうか。
また、軽減措置の有無について見ていきましょう。

不動産取得税は不動産を取得したときに課税される

不動産に関係する税金には、不動産取得税、相続税、登録免許税があり、課税される目的やタイミングが異なります。

例えば、相続税は相続によって財産を引き継いだ際にかかる国税です。
遺産の総額が基礎控除額を超える場合、原則として相続税が課税されます。

登録免許税は、不動産の名義の変更登記を行う際に不動産所在地の所轄法務局に納める国税です。
相続によって不動産を取得した場合、不動産取得税が原則かからないのに対して、登録免許税は原則かかります。

不動産取得税・相続税・登録免許税、参考として固定資産税も合わせて主な違いをまとめると、次のようになります。

税金の種類	課税される場面	納付先
不動産取得税	不動産を取得したとき	都道府県
相続税	相続で不動産を取得したとき	国
登録免許税	不動産登記をするとき	国
固定資産税（参考）	不動産を取得している間、毎年課税される	市区町村

相続税では小規模宅地等の特例を利用できる場合がある

相続税には、一定の要件を満たした場合に税負担を軽減できる「小規模宅地等の特例」という仕組みがあります。
亡くなった方の自宅や事業用の土地について、相続税評価額を大幅に減額できる制度です。
例えば、自宅の敷地については、要件を満たせば一定面積まで相続税評価額を80％減額できるため、相続税額を大きく抑えられる場合があります。

小規模宅地の特例を自宅の土地について受けるには、被相続人の配偶者や同居の親族などが取得した場合という要件があります。
ただし、これには例外があります。
いわゆる「家なき子特例」と呼ばれる制度で、被相続人と同居していなかった親族であっても、一定の要件を満たせば、自宅土地への小規模宅地等の特例を受けられるというものです。

例えば、被相続人に配偶者も同居している相続人もいない場合で、家を出て貸家などに住んでいた子が自宅を相続するケースなどがこの特例に該当する可能性があります。
ただし、上記のようなケースであっても、被相続人と同居していなかった親族が相続開始前3年以内に持ち家を取得していた場合は家なき子特例に該当しません。
この場合、小規模宅地等の特例の対象外となり、相続税80％減額が利用できないことになってしまいます。

相続税には、この特例以外にも配偶者の税額軽減や、未成年者控除、障害者控除などの制度があります。
そのため相続税対策をする際には、使える特例や控除を踏まえた上で、誰が引き継ぐかなどの方針を決めることが大切です。

≪ 関連 詳細ページ≫
●『自宅相続の節税特例』居住用 小規模宅地の減額特例の判断
●相続税の節税は選ぶ税理士で変わる！申告や対策の方法を税理士法人が解説

不動産を相続したときに必要な手続き

不動産を相続したら、どのような手続きが必要になるのでしょうか。

固定資産税評価証明書や登記事項証明書を確認する

不動産を相続したら、まずその内容を正確に把握することが大切です。

そのためには、固定資産税評価証明書と登記事項証明書を確認することから始めましょう。
先述したように、固定資産税評価証明書があると、固定資産税評価額を確認することができます。
また、登記事項証明書では、不動産の所在地や地番、建物の情報、現在の所有者などを確認できます。
今回亡くなった方が登記上の所有者になっているかどうかもしっかり確認しておきましょう。

遺言書または遺産分割協議によって取得者を決める

相続財産に不動産が含まれている際は、誰がどの不動産を取得するかを明確に決める必要があります。

遺言書がある場合は、原則その内容に応じて取得者を決定します。
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）を行い、話がまとまったら遺産分割協議書を作成します。

不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行う

相続によって不動産を取得した場合は、名義変更に当たる手続き「相続登記」を行う必要があります。
相続登記は、令和6年4月1日から義務化されました。
正当な理由がないまま期限内に登記をしない場合は、過料の対象となる可能性があります。

相続登記の申請義務は、自己のために相続の開始があったこと、また不動産を取得したことを知った日から3年以内とされています。
そのまま放置しておくと、次世代、その次の世代と相続人の人数がどんどん増え、手続きが煩雑になる恐れがあります。
なるべく早く相続登記を行うことが大切です。

相続登記の基本的な流れ

1. STEP1：被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集する
2. STEP2：遺言書の確認または遺産分割協議を行う
3. STEP3：必要書類を準備する
4. STEP4：法務局へ相続登記を申請する

≪ 関連 詳細ページ≫
●相続登記とは？不動産を相続した方の名義変更の必要書類や義務化について解説

相続した不動産の税金でお困りの方は専門家にお任せください

相続した不動産には、不動産取得税だけでなく、相続税や登録免許税など、さまざまな税金や手続きが関係します。
特に不動産は、相続財産評価額が大きくなりやすい資産です。
また、土地の評価方法や特例が使えるか否かで税額が大きく変わることもあります。

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