所有不動産記録証明制度とは？相続税申告前に確認しておきたい不動産の調べ方

所有不動産記録証明制度とは？被相続人名義の不動産を確認しやすくする制度

所有不動産記録証明制度は、被相続人など特定の人が所有している不動産を一覧形式にし、証明書として取得できる制度です。
主に相続手続における財産調査の負担軽減を目的として法務省が創設した制度で、2026年（令和8年）2月2日に施行され、運用が開始されました。
所有不動産記録証明制度とはどのような制度なのか、まずは制度の内容について解説します。

所有不動産記録証明制度でわかること

所有不動産記録証明制度では、特定の人がどのような不動産を所有しているのか、その全体像を一覧で把握できるのが大きな特徴です。
これまでのように個別に調べる必要がなく、全国の登記情報を基に、条件に一致する土地や建物を横断的に確認できるため、相続時の財産調査において大きな助けとなります。
また、それぞれの不動産については、地番や家屋番号、種別といった基本的な登記情報も確認できるため、どこにどのような不動産があるのかを具体的にイメージでき、その後の手続きを進めやすくなるでしょう。
さらに、各不動産を管轄する法務局もわかるため、必要に応じて登記事項証明書を取得し、詳細な権利関係を調査する際にもスムーズです。
ただし、この制度でわかるのはあくまで所有不動産の一覧と基本情報に限られます。

相続登記の漏れを防ぐために活用される制度

これまで、登記記録は土地・建物ごとに作成されており、全国の不動産の中から特定の登記名義人が所有する不動産を一括で検索する仕組みはありませんでした。
つまり、相続人が故人の不動産を調べる際、「どこに何があるか」を事前に知っていなければ、登記記録にたどり着けなかったのです。
そのため、すべてを把握できずに漏れが生じ、相続登記がされないまま放置されてしまうケースが多く発生していました。

所有不動産記録証明制度は、特定の個人や法人が全国に所有する土地・建物を、法務局がリスト化して証明する制度です。
2024年（令和6年）4月1日に相続登記が義務化されたことに伴い、亡くなった人（被相続人）の不動産を調査し、相続登記漏れや所有者不明土地の解消を目的として創設されました。

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所有不動産記録証明書で確認できること　土地や建物の所在を一覧で把握

所有不動産記録証明制度では、検索条件ごとに該当する所有権の登記名義人が記録されている不動産について記載された「所有不動産記録証明書」が交付されます。
所有不動産記録証明書ではどのようなことが確認できるのでしょうか。

登記名義人に紐づく不動産の所在や不動産番号

所有不動産記録証明書では、特定の人が所有している不動産について、その全体像を一覧で把握することが可能です。
具体的には、不動産を管轄する登記所、種別、不動産の所在地、不動産番号、登記申請用コード（二次元コード）が記載されています。

所有不動産記録証明書で確認できること一覧

項目	内容
不動産を管轄する登記所	各不動産を管轄する法務局がわかる
種別	土地か建物かの種別を確認できる
不動産の所在地・不動産番号	各不動産の所在地（地番・家屋番号）を確認できる
登記申請用コード	不動産の登記申請を行う際に、申請対象となる不動産や申請情報を特定するために付与される二次元コード

なお、証明書だけでは不動産の評価額まではわからない点には注意が必要です。
抵当権などの詳細な権利関係や相続税評価額、未登記不動産の有無といった点までは把握できないため、実務では他の資料や調査と組み合わせて活用することが重要になります。

所有不動産記録証明書の見方　不動産番号や所在地など確認すべき項目

所有不動産記録証明書には、不動産を管轄する登記所、種別、不動産の所在地、不動産番号、登記申請用の二次元コードが記載されています。
証明書に記載される項目について、特に確認すべきポイントを押さえておきましょう。

証明書に記載される「管轄登記所」「種別」「不動産所在事項」とは

所有不動産記録証明書には、それぞれの不動産を管轄する法務局が記載されているため、不動産の詳細を調査する際の実務的なサポートになります。
土地・建物といった種別もあわせて確認することで、不動産の全体像がより明確になるでしょう。
さらに、所在（地番・家屋番号）によって、当該物件が実際にどの土地や建物なのかを具体的に把握することができます。
これらの情報を総合的に確認することで、所有不動産の把握を効率的に進めることができるでしょう。

気になる不動産があれば登記事項証明書も確認しましょう

気になる不動産が見つかった場合には、所有不動産記録証明書の情報だけで判断を完結させず、必ず登記事項証明書も確認することが重要です。
所有不動産記録証明書では不動産の所在や概要を把握することはできますが、抵当権の設定状況や共有関係など、権利に関する詳細までは確認できません。
登記事項証明書を取得することで、これらの権利関係や過去の登記の経緯まで含めて正確に把握することができ、相続手続や売却の判断においても適切な対応が可能になります。

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所有不動産記録証明制度を利用できる人　相続人が請求できるケースもあります

所有不動産記録証明制度は、交付請求書に請求情報や検索条件等を記入し、法務局に提出すると利用できます。
法務局窓口による書面請求のほか、郵送やオンラインでも請求が可能です。
なお、所有不動産記録証明制度の利用には手数料がかかります。
手数料は請求方法によって異なり、オンライン請求のほうが安く設定されています。
ただし、請求できる人は限られているので注意しましょう。

所有権の登記名義人本人

所有不動産記録証明制度を利用できるのは、まず所有権の登記名義人本人（法人を含む）です。
所有権の登記名義人本人が請求する場合は、以下の必要書類を添付して請求を行いましょう。

・印鑑証明書または本人確認書類の写し（マイナンバーカード・運転免許証など）
印鑑証明書の場合は、請求書に実印を押印してください。
なお、印鑑証明書の発行期限はありません。

・過去の氏名や住所を検索条件とする場合、これらを証する情報
過去の氏名や住所を検索条件とする場合は、除籍謄本、住民票の写し、戸籍の附票の写しなどの添付が必要です。

相続人その他の一般承継人

亡くなった所有者の相続人も、所有不動産記録証明制度を利用できます。
また、包括受遺者（遺言で財産の全部または一定割合を受け取る人）や、合併により権利を引き継いだ法人など、その他の一般承継人も利用可能です。
相続人やその他の一般承継人が請求する場合は、上記に加え、以下の書類を添付する必要があります。

・所有権の登記名義人との相続・承継関係を証する情報
戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写し、法人の場合は会社法人等番号などの添付が必要です。

・被相続人または被証券人の過去の氏名や住所を検索条件とする場合、これらを証する情報
被相続人または被証券人の過去の氏名や住所を検索条件とする場合には、除籍謄本、除かれた戸籍の附票の写しなどが必要です。

代理人が請求する場合に必要な書類

所有不動産記録証明制度では、代理人でも請求ができます。
代理人が請求を行う場合には、上記に加え、委任状が必要です。
委任状には、請求人の実印で押印し、請求人の印鑑証明書を添付しましょう。

相続税申告で所有不動産記録証明制度を使うメリット　不動産の申告漏れを防ぐために

相続税申告は、スムーズかつ正確に行う必要があります。
相続が発生した場合に、所有不動産記録証明制度を使うメリットについて確認しておきましょう。

被相続人名義の不動産を早い段階で確認できる

相続手続がスムーズになるという点は、所有不動産記録証明制度における大きなメリットです。
これまで、所有不動産の調査は市区町村ごとに作成される名寄帳を取り寄せたり、固定資産税の通知書を手掛かりにしたりと、時間や手間がかかるものでした。
しかし、所有不動産記録証明制度が創設されたことで、全国の被相続人が所有権の登記名義人となっている不動産をスムーズに洗い出せるようになりました。

固定資産税の通知書だけでは見落とす不動産がある

固定資産税の通知書や名寄帳による調査では、本来相続対象となる不動産を把握しきれないまま相続手続が進んでしまう可能性があります。
特に、相続人にとって思いも寄らない場所に所有不動産がある場合、相続対象となる不動産に抜け漏れが生じるリスクがあったのです。
相続税申告では「申告漏れ」が最も避けるべきリスクのひとつですが、所有不動産記録証明制度を利用することで、遠方の土地や使用実態のない不動産なども含めて把握しやすくなり、申告の網羅性を高めることができます。
したがって、後日の税務調査リスクの軽減や、後から相続不動産が発覚したことによる遺産分割協議のやり直しを防ぐことにもつながると言えるでしょう。

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所有不動産記録証明制度を利用するときの注意点

所有不動産記録証明制度は一度に全国の所有不動産を調査できる便利な制度です。
ただし、利用の際にはいくつか注意すべき点もあります。

住所や氏名が登記情報と一致しないと検索されない場合がある

検索条件は登記簿上の住所や氏名と一致していないと、一覧表に記載されません。
登記に記載されている登記名義人の氏名や住所は、登記した時点の情報のまま変更されていないケースが多くあります。
結婚して名前が変わったり、引っ越しをして住所が変わったりした場合でも、登記上の情報を更新していないと、正しく検索に反映されません。

例えば、大阪市に住んでいる人が不動産を取得し、大阪市の住所で所有権の登記をしたとします。
その後、神戸市へ引っ越してそこで亡くなったケースで考えてみましょう。
この場合、神戸市の住所で請求しても、転居前の住所で登記した不動産情報は所有不動産記録証明書の一覧表には記載されません。
つまり、最新の住所で検索しても該当しないため、見落としてしまう可能性があるのです。

住民票を移すだけでは、登記簿上の住所まで変更はできません。
住所や氏名に変更があった場合は、あわせて変更登記も行うようにしましょう。
なお、2026年（令和8年）4月1日から、住所や氏名が変更になった場合には変更登記が義務化されています。

未登記建物や登記されていない権利は確認できない

所有不動産記録証明制度の対象は、登記されている不動産のみです。
未登記の建物や、相続による名義変更登記が長年行われていない不動産などは、一覧表に記載されません。
未登記の建物や登記情報だけで把握できない不動産については、固定資産税評価証明書や名寄帳などの他の資料もあわせて確認することが大切です。

不動産の相続でお困りの方は専門家へご相談ください

所有不動産記録証明制度によって、被相続人名義の不動産の把握がしやすくなりました。
この制度は遺言書の作成の際にも役立つでしょう。勿論、弊社でも相続申告や遺産整理・遺言作成で、この記録証明の取得代行を承っています。実際の相続では評価方法の選択や特例の適用可否、遺産分割方法などによって、相続税の納税額が大きく変わるケースも少なくありません。

相続は早めの相談がトラブルと負担を防ぐカギです。
相続発生後に慌てて対応すると、選択肢が限られてしまうこともあるでしょう。
特に不動産は評価や分割が複雑なので、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
相談することで、円滑な相続手続や適正な納税につながるでしょう。

不動産の相続に不安や疑問をお持ちの方は、ぜひ私たち税理士法人プラス・相続ステーションへご相談ください。
さまざまな相続相談に応じてきた実績を持つ私たちが、制度を正しく活用して、最適な相続を実現するためのサポートをいたします。
相談は初回無料です。
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