居住用財産の3,000万円控除とは？適用条件・相続した実家の扱い・確定申告を解説

居住用財産の3,000万円控除とは？まずは制度の基本を確認

「居住用財産の3,000万円控除」とは、そもそもどんな仕組みでしょうか。

譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度

居住用財産の3,000万円控除は、正確にいうと「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。

原則として、不動産を売却して利益が出ると、その譲渡所得に対して所得税や住民税がかかることがあります。
この特別控除は、売却した不動産が自分の居住用財産だった場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。
控除によって譲渡所得を減らすことで、税負担を軽減できるというものです。

相続税の控除とは異なる

居住用財産の3,000万円控除は、相続税について軽減するための制度ではありません。
所得税や住民税の負担を軽減するための特例です。

相続税は、亡くなった方から財産を引き継いだことに関して課される税金です。
一方、3,000万円控除の対象となる譲渡所得税や住民税は不動産を売却した際に生じる譲渡所得に対して課される税金です。

そのため、相続財産に不動産が含まれている場合、相続税については非課税だったとしても、将来売却した際に課税される可能性があることを知っておきましょう。

自宅と相続した実家では、確認する3,000万円控除が異なる

居住用の不動産を売却する際の3,000万円控除には、種類があります。
現在自分が住んでいる自宅を売る場合と、親から相続した実家を売る場合では、控除の金額が同じでも、正確には適用される特例が異なり、要件も変わってきます。
詳しく見ていきましょう。

自分が住んでいる・住んでいた家を売る場合

現時点で自分が住んでいるマイホームなどを売ったときは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」（以下、「マイホームの3,000万円特別控除」）を利用できることがあります。

この特例が適用できると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除が受けられます。 一緒に売却する敷地があれば、建物だけでなく、敷地についても一定の要件を満たすことで対象になります。
また、今実際に住んでいる自宅だけではなく、転居によって空き家になった自宅も対象になる場合があります。

マイホームを所有した期間の長さは関係ありませんが、空き家になった自宅については、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の年末、12月31日までに売却する必要があります。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

相続した実家に自分は住んでいない場合

親などが住んでいた実家を相続し、自分は住まずに売却する場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（以下、「空き家の3,000万円特別控除」）を利用できる可能性があります。

この特例は、相続した空き家が要件を満たしていれば、売却後の譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
ただし、これは築年数が古く耐震基準を満たしていない空き家が放置されることを抑制する目的で設けられた、適用期間の定めがある特例措置です。
令和5年の税制改正の際に延長されており、現在は令和9年12月31日までに売却した空き家が対象となります。
この制度の対象となれば、自分が住んでいない実家でも税負担を軽減できる可能性があります。

相続した実家に住んでから売る場合

実家を相続した後に実家へ引っ越し、自宅として生活をしてから売却する場合は、先述した「マイホームの3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
要件を満たせば、自分が住んでいたマイホームを売却した、という形で控除が受けられます。
ただし、形式的に住民票を移しただけでは認められず、実際に居住した実態があることが求められます。

マイホームの3,000万円控除を受けるための条件

マイホームの3,000万円特別控除について、詳しい要件を確認しましょう。

実際に生活の拠点として使っていた家であること

最大の要件は、原則として自分が生活の拠点として使用していた家が対象であることです。
別荘や仮住まいの家、自分が居住したことのない賃貸住宅などは、基本的に対象外です。

ただし、以前住んでいた自宅については、売却時点で居住していなくても3,000万円控除を利用できることがあります。
この場合は、転居してから売却までの期限があるため注意しましょう。
原則として、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

親子・夫婦などへの売却は対象外となる

この控除は、売却の相手が親子や夫婦など、特別な関係にある人だった場合には適用できません。

また、親子や夫婦間以外でも、売却の相手が生計を一にする親族や、もともとその家に住んでいて、売却後も同居する親族の場合なども適用されない可能性があります。
特に、親族間で売買をする場合には、売却の前に控除を使えるかしっかりと確認しておきましょう。

3,000万円控除で税金はどう変わる？ケーススタディと計算例で解説

では実際に、税額にはどのように影響するのでしょうか。 具体例を挙げて見ていきましょう。

売却代金から取得費と譲渡費用を差し引く

3,000万円の控除は、不動産の「売却価格」そのものではなく、売却時の「譲渡所得」から3,000万円を差し引く制度です。
不動産の譲渡所得の金額を抑えることで税負担を減らす制度であることを知っておきましょう。

譲渡所得は、売却代金から不動産の購入代金などの取得費と、仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて求めます。
取得費には、代金のほか、購入時の仲介手数料や一定の改良費なども含まれます。
また、建物については、所有期間中の減価償却費に相当する金額も差し引いて計算します。

譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得が3,000万円以下のケース

例えば、自宅を5,000万円で売却した際、元の取得費が4,000万円、譲渡費用が200万円だったとします。
この場合の譲渡所得は800万円となり、この金額に3,000万円控除を適用すると、課税対象となる譲渡所得の金額は0円になります。

譲渡所得が3,000万円を超えるケース

一方、自宅を6,000万円で売却したとして、取得費と譲渡費用の合計が2,000万円だったとします。
この場合の譲渡所得は4,000万円となり、この金額に3,000万円控除を適用すると、課税対象となる譲渡所得の金額は1,000万円になります。
残った1,000万円の譲渡所得に対し、所有期間に応じた税率やその他の詳細な条件を元に所得税や住民税が課税されます。

最後に、譲渡所得が控除額を超えるケース、超えないケースを表で比較してみましょう。

内容	譲渡所得が控除額を超えない	譲渡所得が控除額を超える
売却代金	5,000万円	6,000万円
取得費・譲渡費用	4,200万円	2,000万円
控除前の譲渡所得	800万円	4,000万円
特別控除の適用額	800万円	3,000万円
課税譲渡所得	0円	1,000万円

相続した実家を売る場合は「空き家の3,000万円控除」で節税対策

ここからは「空き家の3,000万円特別控除」について、詳しい要件を見ていきましょう。

対象となる家屋や控除額など主な適用条件

この制度は、空き家対策として創設されました。
対象となる家屋は、例えば、親が生前一人で暮らしていた戸建て住宅などです。
ただし、区分所有建物登記がされているマンションなどは対象となりません。

また、老人ホームなどに入所中に亡くなった場合でも、入所前の居住状況や施設入所後の家屋の利用状況などについての要件を満たせば適用できることがあります。

主な要件をまとめてみました。

家屋・居住状況の主な要件

• ・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
• ・区分所有建物登記がされていないこと
• ・相続開始直前に、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと
• ・相続税の一部を取得価額に加算して所得税を節税する特例「相続税の取得費加算」を適用しないこと

また、控除額は相続人の数によって異なる場合があります。
令和6年1月1日以降の譲渡で、対象となる家屋と敷地の両方を、相続または遺贈によって取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり最高2,000万円となります。

相続後に住んだり貸したりした場合の注意点

この控除では、原則として、相続してから売却までの間に家屋や敷地を事業用・貸付用・居住用に使用してはいけません。

例えば、次のような場合は原則として対象外になります。

• ・相続した実家に自分が住んだ場合
• ・第三者に賃貸した場合
• ・事業用として使用した場合

また、解体後の土地に建物や構築物を設置していないことも条件のひとつです。

売却期限・売却代金・耐震改修や解体の条件

空き家の3,000万円特別控除には、売却期限や売却代金、建物の耐震性などに関する 条件もあります。

売却期限と売却代金の条件

原則として、相続開始から3年を経過する日が含まれる年の12月31日までに売却する必要があり、売却代金は1億円以下であることが条件です。
なお、一定期間内にほかの相続人が売却した分なども含めて、売却代金の合計額を判定する場合があります。

建物を残して売る場合と解体して土地を売る場合の条件

建物を残して売る場合、原則として、残された建物が耐震基準を満たしている必要があります。
一方、解体して土地を売る場合は、家屋をすべて取り壊した後に土地を売却することが条件です。

ただし、令和6年1月1日以降の譲渡については、売却時点で建物が耐震基準を満たしていなくても、特例の対象となる場合があります。
この場合、譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修工事を行うか、売主又は買主が建物をすべて取り壊す必要があります。

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●不動産は相続すべき？　相続税の注意点から手続き、計算方法を解説
●相続 空き家を使わず売った時の所得税を節税＿不動産の有利な売却

共有名義・住み替え・他の特例で注意したいこと

税額の控除には他の特例もあります。
そういった特例との兼ね合いも、確認しておきたいポイントのひとつです。

共有名義では所有者ごとに適用を判定する

マイホームは、夫婦などで共有していることがあります。
この場合、マイホームの3,000万円特別控除は共有者それぞれが適用でき、夫婦がともに要件を満たせば、夫、妻それぞれが最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。
ただし、共有名義だからといって、自動的に全員が控除を受けられるわけではありません。
しっかり居住要件などを確認しましょう。

譲渡所得は、各自の所有持分に応じて計算します。
また、家屋は共有せず、土地だけを共有している場合には控除を受けられないケースもあります。

住宅ローン控除との関係を確認する

マイホームを売却して新居に住み替える場合も注意が必要です。

原則として、新居に入居した年、その前年または前々年にマイホームの3,000万円特別控除を利用していると、住宅ローン控除を利用できません。
また、新居に入居した年の翌年から3年目までの間に、新居以外の資産を売却して3,000万円特別控除を受けた場合も、住宅ローン控除は適用されません。

住み替えを検討する際は、どちらの特例を利用したほうがトータルの税負担を抑えられるかを検討することも大切です。

10年超所有のマイホームの軽減税率と併用できる場合がある

10年を超えてマイホームを所有している場合は、一定の要件を満たすと「10年超所有軽減税率の特例」を利用できます。

この特例は3,000万円控除と併用することもでき、例えば、3,000万円控除を適用した後に譲渡所得が残った場合、その残額に対してさらに軽減税率を適用できる可能性があります。
ただし、適用要件が複数あるため、事前に確認しましょう。

出典：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

控除を受けるには確定申告が必要　準備する必要資料と手続き

マイホームの場合も空き家の場合も、居住用財産の3,000万円控除を受けるには、税額がゼロ円になる場合でも確定申告が必要です。
確定申告をしなければ、特例の適用を受けられないため注意しましょう。

売却した翌年の申告期限を確認する

不動産を売却して譲渡所得を得た場合、確定申告の期間は、原則として翌年2月16日から3月15日までです。
土日祝日などの関係で期限が変更される年もあるため、事前に確認の上、期間内の申告を行いましょう。

売買契約書・費用の領収書などを準備する

確定申告では、売却価格や取得費、譲渡費用などを確認できる以下のような資料が必要です。

• ・不動産の売買契約書（購入時・売却時）
• ・仲介手数料や測量費、建物の解体費用などの領収書
• ・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• ・土地や建物の取得費が分かる資料

特例によって必要資料が異なるため、事前に確認しておきましょう。

例えば、マイホームの3,000万円特別控除では、住民票の住所と売却した家の所在地が異なる場合などに、戸籍の附票の写し等が必要になることがあります。
また、相続した実家の売却で空き家の3,000万円特別控除を使う場合、市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を受け取らなければならないこともあります。

自宅・相続した実家の売却は、契約前に適用条件を専門家にご確認ください

居住用財産の3,000万円控除では、売却する不動産の種類や居住状況、所有した期間や相続後の利用状況などによって、利用できる特例や要件が異なります。
他の税額軽減の控除との兼ね合いもあり、事前に詳細なシミュレーションが欠かせません。
不動産を売却する際には、事前に税理士などの専門家へ相談することもおすすめの方法です。

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