相続 空き家を使わず売った時の所得税を節税_不動産の有利な売却

相続した被相続人の一定の要件を満たした自宅を相続後に使わずに売却した場合には譲渡所得から3000万円を特別控除し、所得税・住民税を軽減する特例があります。複数人で相続すれば譲渡所得税は大幅に軽減できます。(令和5年(2023年)改正により金額制限されましたがそれでも圧倒的に有利です)
相続の際に不動産を売却されることは少なくありません。理由としては①惜しいが売却してお金で分けたり、納税資金に充てる②積極的に維持したいという相続人がいない などです。相続と遺産分割、売却処分は一体で考える時代です。

相続後に「空き家特例」を使って節税売却

令和5年(2023年)税制改正大綱_抜粋はこちら>>>

概要

相続した家を使わずに譲渡した場合には、譲渡所得から3000万円を特別控除し譲渡の所得税・住民税を軽減できる特例 ⇒ 共有相続して共同売却の場合は最大
[3000万円×共有相続人数]まで特別控除できるので、使わない家は遺産分割協議と並行して売却査定を(令和5年(2023年)税制改正により令和6年(2024年)1月~の譲渡分は適用者が3人以上の場合、一人あたり控除額2,000万円に制限)

対象となる空き家の要件など

昭和56年(1981年)5月以前に建築された戸建住宅とその敷地。(⇒マンションは対象外)

相続開始の直前まで被相続人が居住していて、同居者がいなかったこと。
(自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」の入手が必要)

被相続人から土地・建物ともに相続又は包括遺贈により取得。
(建物に被相続人所有持分が無い場合は適用不可)

相続取得居住・事業・賃貸の用に供していないこと。

譲渡対価の総額が1億円以下であること。

売却土地上に建物が複数ある場合は、土地譲渡対価の内、次の割合を乗じた額のみ対象となる。[主として居住していた棟の床面積÷複数建物の床面積の合計]

建物は土地引渡しまでに取り壊し(売主・買主どちらの負担でもOK)、又は、耐震リフォーム後の引渡しが売買契約書に明記されていること。(令和5年(2023年)税制改正により令和6年(2024年)1月~の譲渡分は譲渡翌年の2月15日までの取壊しでOK)

この特例を受けようとする部分については、「相続税の取得費加算特例」を受けないこと。

相続開始時に被相続人が老人ホームに入居していた場合でも、被相続人が要支援以上の介護認定後()にホームに入居し、且つ その後、誰も 居住・事業利用・貸付などをしていなければ適用可能。 入居前に認定申請し、入居後に要支援以上の認定でもOK。

適用が受けられる売却時期

※令和5年(2023年)税制改正により令和9年(2027年)まで延長

相続開始時期 と 売却期限
相続開始(死亡)の時期 売却期限
 2020年~ 2023年12月31日までの譲渡に限る
 2021年~ 2024年12月31日までの譲渡に限る
 2022年~ 2025年12月31日までの譲渡に限る
 2023年~ 2026年12月31日までの譲渡に限る
 2024年~ 2027年12月31日までの譲渡に限る

特例上限額の新設

改正前は複数の相続人が共有相続し、共同売却すれば大幅に特例が使えましたが、令和6年1月1日以降、3人以上の共同譲渡については控除額が制限された。

〔令和5年(2023年)12月末日までの譲渡〕
3人相続・3人譲渡×1人3,000万円 → 譲渡益から9,000万円を控除
2人相続・2人譲渡×1人3,000万円 → 譲渡益から6,000万円を控除
〔令和6年(2024年)1月1日以降の譲渡〕
新設3人相続・3人譲渡×1人2,000万円 → 譲渡益から6,000万円を控除
2人相続・2人譲渡×1人3,000万円 → 譲渡益から6,000万円を控除

関連ページ
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