固定資産税路線価とは？相続税路線価との違いと土地評価の注意点を解説

固定資産税路線価とは？固定資産税評価額を算定するための基準

「固定資産税路線価」は、相続税の算定の際に使う税務署の「路線価」とは違います。
まずは固定資産税路線価について具体的な内容を見ていきましょう。

固定資産税路線価は固定資産税の評価に使われる

「路線価」とは、道路に面した標準的な土地の1平方メートルあたりの価格を千円単位で示したもので、その土地の価格を評価する際の基準となります。

「固定資産税路線価」は、市区町村などが固定資産税評価額を算定する際の基準となる価格です。
固定資産税路線価をもとに固定資産税評価額が算出され、そこから固定資産税や都市計画税などの税額計算に使われます。
また、固定資産税評価額は、登録免許税や不動産取得税の課税基準になります。

では、固定資産税路線価を知るにはどうしたらよいのでしょうか。
固定資産税路線価は、その土地がある市区町村の窓口やホームページ上で公開されている「固定資産税路線価図」と呼ばれる地図で確認する方法が一般的です。
自治体によって表示方法は異なりますが、100円～1000円単位で路線価が表示されているほか、標準宅地の価格などが記載されている場合もあります。

固定資産税評価額は納税通知書や評価証明書で確認できる

固定資産税評価額については、もう少し簡単に確認できます。
手元に固定資産税の納税通知書や課税明細書などがあれば、土地の評価額や課税標準額が記載されています。
ただし、通常、固定資産税の納税通知書に記載されているのは、固定資産税路線価そのものではないため注意が必要です。

固定資産税の納税通知書・課税明細書がない場合や、土地の固定資産税評価額を正式な証明書で確認したい場合はどうしたらよいでしょう。
この場合は、市区町村などで「名寄帳」や「固定資産評価証明書」を取得する方法もあります。

固定資産評価証明書は、土地や建物の所在地を管轄する市区町村の窓口で請求できます。
税務課など、固定資産税を担当する窓口で尋ねるとよいでしょう。
なお、自治体によっては、窓口だけでなく郵送で請求できる場合もあります。

相続税路線価とは？相続税・贈与税の土地評価に使う基準

では、それに対して相続税の算出時に用いる路線価について見てみましょう。

相続税路線価は相続税や贈与税の土地評価に使われる

相続や贈与で土地を取得した場合、相続税や贈与税はその土地の価額をもとに算定されます。
この際、土地の価額を評価する「路線価方式」で基準となる価格が「相続税路線価」です。

土地の評価方法には、主に「路線価方式」と「倍率方式」があります。
倍率方式については後述しますが、路線価が定められている地域では、原則として路線価方式が用いられます。

先ほどもご紹介したように、路線価とは土地が面している道路ごとに定められた価格です。
ただし、相続税や贈与税の算定に用いる場合、単純に「路線価×面積」という計算では不正確になりがちです。
多くの土地で、土地の形状や奥行きなどに応じた補正が行われているからです。
相続税路線価は、あくまで土地を評価するための基準となる価格であり、相続税評価額とイコールではないことに注意しましょう。

道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額を表す

相続税路線価について、もう少し詳しく見てみましょう。

相続税路線価は、国税庁が毎年7月1日に公表している路線価図で確認できます。
道路に面する土地について、1平方メートルあたりの価格を千円単位で示したものです。
実際に路線価図を見ると、道路ごとに数字が記載されています。
例えば、自分の土地が面する道路に「300」と表示されている場合、その道路に面する標準的な宅地の路線価は1平方メートルあたり30万円という意味になります。

相続した土地の相続税評価額を求めるには、この路線価に土地の面積を掛け、土地の奥行きや形状に応じて補正率を考慮して算出します。
そのため実務では、同じ道路に面していても、土地の形状などによって評価額が異なる場合があります。

路線価がない地域では倍率方式で評価する

相続税路線価は、日本中のすべての土地に設定されているわけではありません。
都市部から離れている地域や、土地の売買があまりないような地域では路線価が定められていないことがあります。
そういった地域では、原則として「倍率方式」によって土地を評価します。

倍率方式では、土地の固定資産税評価額に国税庁が定めた一定の倍率を掛けることでその土地の相続税評価額を求めます。
この倍率は、国税庁が公表している「評価倍率表」をもとに確認できます。
例えば、固定資産税評価額が1000万円で、評価倍率が1.1倍の場合、相続税評価額は1100万円となります。

土地を相続した際、まずはその土地が路線価方式の地域なのか、倍率方式の地域なのかを確認し、その土地に適した方法で評価しましょう。

≪ 関連 詳細ページ≫
●相続税路線価とは？路線価を使って相続税の計算方法を解説

固定資産税路線価と相続税路線価の違いを比較しながらご案内

ここからは、改めて、固定資産税評価額と相続税評価額の違いについて確認していきましょう。

使う税金が異なる

最も大きな違いは、「どの税金を計算するために使うのか」です。
固定資産税路線価は、主に固定資産税評価額を算定するための基準として使われます。
固定資産税や都市計画税などの税額に関係します。
一方、相続税路線価は、相続税や贈与税を算出する際、相続財産としての土地の価額を評価するのに使われます。

評価を行う機関が異なる

土地の評価に関係する行政機関が異なる点も大きな違いです。
固定資産税路線価は市町村などが公開し、相続税路線価は国税庁が公表しています。

評価水準の目安が異なる

固定資産税路線価と相続税路線価では、地価公示価格に対する評価水準の目安も異なります。

地価公示価格とは、国土交通省が公表する土地価格の目安です。
毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を示し、土地取引の目安となるほか、固定資産税評価額や相続税路線価など、公的な土地評価の基準の一つにもなっています。

相続税路線価は地価公示価格などの80％程度、固定資産税路線価は地価公示価格などの70％程度を目安に設定されています。

調べる場所や確認方法が異なる

固定資産税路線価は、対象の土地が所在する市区町村のホームページなどで公開されている「固定資産税路線価図」で確認できます。
一方、相続税路線価は、国税庁のホームページで公開されている「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

固定資産税路線価と相続税路線価の違いについて、表で見てみましょう。

固定資産税路線価と相続税路線価の違い

項目	固定資産税路線価	相続税路線価
主な用途	固定資産税評価額を算定するための基準	相続税・贈与税を算定するための土地評価の基準
関係する税金	固定資産税・都市計画税など	相続税・贈与税
関係する機関	市区町村など	国税庁
評価水準の目安	地価公示価格などの70％程度	地価公示価格などの80％程度
主な確認方法	市区町村などの路線価図	国税庁の路線価図・評価倍率表
路線価がない場合	自治体ごとの評価方法による	原則として倍率方式で評価

相続税申告で固定資産税評価額を使うケース

固定資産税評価額は、相続税の申告に使われることがあります。
どのようなケースでしょうか。

路線価がない地域の土地を倍率方式で評価する場合

よくあるのが、路線価が定められていない土地を相続したケースです。
相続税評価額の算出の際、路線価が定められていない地域では原則として倍率方式で計算します。
倍率方式を用いる場合、土地の固定資産税評価額に、国税庁が定めた評価倍率を掛けることで相続税評価額を計算します。但、固定資産税評価額が精緻に計算されていないことが判明した場合は、独自に固定資産税評価額を補正した上で評価倍率を掛けないと相続税で損をすることになります。

≪ 関連 詳細ページ≫
●倍率評価土地の固定資産評価を下げて相続税を節税
●土地評価事例＿固定資産評価を修正し、相続税評価を減額

建物を相続税評価する場合

土地ではなく、建物について相続税評価額を算出する際にも固定資産税評価額を使います。
建物については、土地と異なり、路線価を使って算出するわけではありません。

建物の相続税評価額は、原則として相続が開始したときの固定資産税評価額と同額です。
（ただし、賃貸している場合などは評価が下がることもあります）
相続した建物については、固定資産税の納税通知書や課税明細書などで固定資産税評価額を確認しましょう。

固定資産税評価証明書を資料として確認する場合

納税通知書や課税明細書がない場合などには、「固定資産税評価証明書」を確認書類として使うことがあります。
固定資産評価証明書には、土地や建物の所在地、地目、地積、評価額などが記載されていて、その不動産が所在する市区町村などで取得できます。

ただし、固定資産評価証明書に記載された評価額をそのまま相続税評価額として使えるわけではありません。
例えば、路線価が定められていない地域の土地を倍率方式で評価する場合は、固定資産税評価額に国税局が地域ごとに定めた評価倍率を掛けて相続税評価額を算出します。

固定資産評価証明書は、あくまでも、相続税の申告に必要な固定資産税評価額を確認するための資料と考えるとわかりやすいでしょう。

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●土地評価を下げる為の徹底調査

固定資産税路線価と相続税路線価の調べ方

では、固定資産税路線価と相続税路線価を調べるにはどうしたらよいのでしょうか。
具体的に見ていきましょう。

固定資産税路線価は全国地価マップで確認できる

固定資産税路線価を確認するには、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を参照しましょう。

全国地価マップでは、住所を入力することで全国の固定資産税路線価などを検索できます。
固定資産税路線価に加え、相続税路線価や地価公示価格なども確認できます。

ただし、このマップに掲載されている固定資産税路線価等のデータは、あくまでも各市町村から提供されたものです。
市町村によっては、データの全部または一部が掲載されていない場合があることも知っておきましょう。

相続税路線価は国税庁の財産評価基準書で確認できる

それに対して、相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

この基準書には、都道府県ごとの路線価図と評価倍率表が掲載されています。
土地の所在地の市区町村や町名などから該当する路線価図を探します。

また、路線価が設定されていない地域については、先述したように「倍率方式」で計算することになるため、評価倍率表を確認しましょう。

固定資産税路線価を相続税評価にそのまま使えない理由

そもそも、固定資産税路線価を相続税評価にそのまま使えないのはなぜでしょう。

固定資産税路線価と相続税路線価は目的が異なる

最も大きな理由は、固定資産税路線価と相続税路線価が使われる目的が異なる点です。

固定資産税路線価は固定資産税評価額を算定するため、相続税路線価は相続税や贈与税の土地評価に使われます。
固定資産税路線価はあくまでも固定資産税などを算出する際の基準なので、相続した土地の評価にそのまま使うことはできないのです。

相続税評価では土地の形状や接道状況による補正が必要

相続税の土地評価の際に用いられるのは、固定資産税路線価ではなく相続税路線価です。

ただし、相続税路線価も、そのまま相続した土地の評価額となるわけではありません。
奥行きが長い、形がいびつ、間口が狭い、複数の道路に面しているなど、実際の土地にはさまざまな状況が考えられます。
そのため、相続税評価では、土地の形状や接道状況などに応じて、路線価に一定の補正を行う必要があります。

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●土地相続のコツは、土地評価の減額・節税・遺産分割

相続税の土地評価で迷ったら相続ステーションへご相談ください

相続した土地の評価は、インターネットで路線価を調べるだけでは完結しないことも多いものです。
ケースバイケースで複雑な計算が必要になるため、もし土地の評価方法を誤ってしまうと、相続税の申告額も誤ってしまう可能性があります。
少しでも不安がある場合は、ご自身だけで判断せず、専門家に相談することをおすすめします。

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