令和8年の路線価はどうなる？近畿の地価動向と相続税への影響を解説

令和8年の路線価が発表される前に　近畿圏の住宅地の地価動向を確認しましょう

令和8年度の近畿圏の路線価はどのようになるのでしょうか。
また、今年、つまり令和8年度の路線価はいつ発表されるのでしょうか。
路線価の公表前に押さえておきたい動向について、路線価の基本情報も含めて確認していきましょう。

令和8年の路線価を見るうえで近畿圏の地価動向が重要な理由

路線価とは、道路（路線）に面した土地の1平方メートル当たりの単価のことです。
国税庁が毎年1月1日時点の評価を基に定めて7月1日に公表しており、相続税はこの「路線価」を基準に土地の課税評価額を算定します。
なお、路線価は国税庁のホームページにある「財産評価基準書（路線価図）」で確認できます。

一方、似たような言葉に「公示地価」があります。
公示地価とは実際の土地取引の目安となる価格で、国土交通省が調査して公表し、ホームページなどに掲載されます。
評価の基準日は路線価と同じ1月1日、公表日は3月下旬です。

一般に、路線価は公示地価の約80％を目安に設定されます。
つまり、公示地価が上昇すれば路線価も上昇し、その結果、相続税評価額が上がるという関係です。
相続した財産の中に土地が含まれている場合、相続税の見込み額を算出する際に土地の価格が遺産総額に大きく影響します。
そのため、評価額の見込みを立てるうえで、事前の確認が欠かせません。
特に近畿圏のように地域差が大きいエリアでは、地価動向の把握が重要と言えるでしょう。

近畿圏では住宅地の上昇傾向が続く一方で二極化も進んでいます

令和8年の近畿圏の住宅地公示地価は、都心部を中心とした力強い上昇が続いていると同時に、郊外や地方部との二極化がより鮮明になっています。

国土交通省の公表資料によると、大阪府全体の住宅地における平均変動率（対前年）は＋2.8％程度です。
また、京都府が＋2.3%、兵庫県が＋2.2%と上昇傾向が維持されています。

一方で、奈良県や滋賀県、和歌山県では、ターミナル駅の周辺などの一部において局所的な公示地価の上昇が見られるものの、全体としては横ばい、あるいは下落基調が続いています。
近畿圏内での公示地価については、都心部と郊外・地方部との間で明暗が分かれる結果になったと言えるでしょう。

出典：国土交通省「令和８年地価公示<第３ 令和８年地価公示にみる地価の状況>全国の概況 都道府県別・用途別対前年平均変動率」

都心部と郊外で地価の動きが分かれている点に注意が必要です

地価の上昇や下落は、立地によって大きく異なります。
都心部はこれまで通り住宅需要が強いため、交通の利便性が高く生活インフラが整っている地域は人気があります。
そのため地価が上昇しやすい傾向にあり、大阪市中心部や京都市中心部はその典型と言えるでしょう。

一方、郊外や地方部ではそもそも需要自体が限られていることに加え、人口減少や高齢化の影響もあり、住宅需要が伸びにくい状況です。
その結果、公示地価は横ばいや下落となる地域が増えていて、同様の傾向は今後も続く可能性があります。

路線価も原則として同じ方向で動くため、相続税評価額も同じ都道府県内で地域によって差が生じる可能性が高いです。
相続した土地の面積は同じでも、その土地の場所によって評価額が大きく変わることを知っておきましょう。

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大阪府の地価動向　市・区ごとの上昇傾向と路線価への影響

ここからは各府・県それぞれの公示地価の動向を確認していきましょう。
まずは大阪府です。

大阪府は特に地価の上昇傾向が顕著で、近畿圏全体における地価上昇の牽引役となっています。
なかでも、大阪市、堺市、北大阪地域の利便性等に優れるエリアの地価は、前年に引き続き上昇傾向です。

出典：大阪府都市整備部用地課「令和８年地価公示結果の概要」

大阪市中心部では再開発や利便性の高さを背景に上昇が続いています

大阪市中心部の住宅地では、地価の上昇が続いています。
特に都心6区の上昇率が高く、マンション用地の取得が難しい状況です。
具体的には、浪速区＋10.9％、西区＋10.5％、北区＋9.2％、中央区＋8.4％、福島区＋8.3％、天王寺区＋7.6％といずれも高い水準となっています。

こうした上昇の背景には、JR大阪駅周辺（うめきたエリア）などの再開発があります。
2026年度現在も整備が進んでおり、その経済効果が周辺住宅地にも波及しています。
職住近接を求める高所得層からの需要が強く、利便性の高さが評価されていると考えられます。

北区・中央区・西区など都心部は路線価への影響も大きくなりやすい地域です

北区の平均変動率は＋8.4％、中央区は＋9.2％、西区は＋10.5％です。

北区は2024年秋に先行して町開きをした「グラングリーン大阪（うめきた2期）」の段階的な開発が続いており、周辺エリアへの影響が注目されています。

中央区は谷町筋周辺などのマンション適地の地価が高騰傾向にあります。

西区は堀江・新町エリアなどがあり、タワーマンションの林立するエリアです。
長年の再開発を通じて街のブランド力が浸透していて、職住近接を求める富裕層や子育て世帯の流入が見られます。
昨年の＋8.4％から上昇幅も拡大しており、高い上昇傾向が続いているのも特徴です。

福島区・天王寺区など住環境と利便性を兼ね備えたエリアにも注目が集まっています

福島区の平均変動率は＋8.3％、浪速区は＋10.9％、天王寺区は＋7.6％です。

福島区は大阪府内でも地価水準が高く、上昇傾向を維持しています。
JR大阪駅（うめきたエリア）へ徒歩や自転車でも便利に行けるアクセスの良さが魅力である一方、古くからの下町情緒や人情味が感じられることから、パワーカップル（高所得の共働き世帯）の支持を集めています。

浪速区では難波再開発や「なにわ筋線」（2031年開業予定）が予定されており、その期待感から投資目的での土地購入が増え、地価が急上昇しています。
なお、天王寺区は、昔から文教地区（夕陽丘など）として人気の高いエリアです。

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兵庫県の地価動向　阪神間・神戸市を中心に見た変動の特徴

兵庫県全体における平均変動率は＋2.2％と、4年連続で上昇傾向です。
大阪へのアクセスが良い「阪神間」で人気が高まっている一方、神戸市内は場所によって明暗が分かれる状況が続いています。

出典：兵庫県まちづくり部都市計画課「令和8年地価公示について兵庫県の地価動向」

尼崎市・西宮市・芦屋市など阪神間では住宅地の需要が底堅く推移しています

阪神間の傾向についてみていきましょう。

尼崎市の傾向

尼崎市の平均変動率は＋2.7％です。
JR尼崎駅周辺は大阪駅まで1駅約5分と圧倒的な利便性がありながら、大阪市内の同条件エリアと比べて相対的に地価が安く、割安感があります。
駅周辺の再開発も進み、ファミリー層からの手堅い支持があるエリアです。

西宮市・芦屋市の傾向

西宮市の平均変動率は＋3.8％、芦屋市は＋4.0％です。
西宮北口周辺や、芦屋のJR・阪急沿線は、関西随一の高級住宅街としてのブランド力を持っています。
住民の入れ替わりが少ないため新規に用地を取得するのが極めて難しく、その希少性から価格も着実に上昇を続けています。

神戸市中央区では都心部の再開発が地価を押し上げる要因となっています

中央区の平均変動率は＋4.5％、兵庫区は＋2.8％です。
このエリアでは、三宮駅周辺の大規模再開発（バスターミナルビルや駅前広場の整備）が進んでおり、都心回帰の流れでタワーマンションへの需要が高まっています。

神戸市郊外やその他地域では立地条件によって地価の動きに差が出ています

神戸市郊外やその他の地域についてもみてみましょう。

垂水区・北区・須磨区の傾向

垂水区の平均変動率は＋2.0％、北区は＋2.5％、須磨区は＋2.5％。
このエリアは、神戸市特有の急峻な坂道が多い地形や、都心部から離れたニュータウンを持つ地域です。
高齢化と人口減少の影響を大きく受けている地域でもあり、場所によっては地価の維持が難しくなっています。
特に、駅へ徒歩で行くことが難しいエリアでは下落傾向が顕著です。

明石市の傾向

明石市の平均変動率は約＋5.2％です。
明石市では医療費無償化、第2子以降の保育料無償化といった独自の子育て支援政策により、人口増加に成功しています。
明石モデルとも呼ばれ、人口増加の恩恵が地価にも現れていると言えるでしょう。
JR神戸線沿線という利便性もあり、住宅地としての人気が定着しています。

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京都府の地価動向　市内中心部と周辺エリアで異なる上昇傾向

京都府は、景観条例による厳しい高さ制限があります。
そのため、新規にマンションを供給することが難しく、地価の上昇傾向が続いています。

出典：京都府「令和8年地価公示の概要（京都府）」

中京区・下京区・上京区は相続税評価額にも影響しやすいエリアです

京都市内の平均変動率は、中京区＋4.8％、下京区＋6.2％、上京区＋5.4％です。

京都市内の中心部「田の字地区」と呼ばれるエリアは、富裕層のセカンドハウス需要や、円安を背景とした海外投資家による需要が活発です。
また、ホテル建設などで用地を取得したい需要もあり、住宅地の地価は一般家庭では手の届かない水準まで高騰しています。

左京区・右京区など周辺部にも中心部の上昇傾向が波及しています

このエリアでの平均変動率は、左京区が＋2.9％・右京区は＋2.2％です。
京都市中心部の地価の高騰に伴い、周辺区への需要も高まっています。
特に地下鉄やJRの駅徒歩圏内では、実際に住むことを目的としたマンションや戸建て用の土地の人気が高く、価格が上昇しています。

京都府南部の地価の上昇も手堅い水準です

京都市のベッドタウンという位置づけでもある、向日市・長岡京市・宇治市の平均変動率は＋2〜3％です。
京都市内の不動産価格が高騰し過ぎたため、ファミリー層がJRや阪急、京阪沿線で京都市内や大阪市内へアクセスしやすい南部エリアに住居を求めるケースが増えています。
これが京都府南部の地価の上昇を支える要因となっています。

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滋賀県・奈良県・和歌山県・三重県の地価動向　近畿圏内で広がる二極化に注目

滋賀県や奈良県、和歌山県、三重県の傾向もみていきましょう。

滋賀県では大津市・草津市を中心に通勤利便性の高い地域が堅調です

滋賀県の中でも草津市や大津市は京都への通勤圏域ということもあって、人口増加が続いているエリアです。
平均変動率が大津市＋1.9％、草津市＋4.4％と堅調に上昇しています。
特に草津駅周辺は再開発があること、また商業施設も充実していることから、滋賀県内でもナンバーワンの地価を誇ります。

出典：滋賀県「令和8年地価公示（滋賀県） 結果概要」

奈良県では奈良市・生駒市の駅近エリアと郊外で差が広がっています

奈良県内では、近鉄奈良線沿線の駅近エリアが、大阪のベッドタウンとして底堅い需要があります。
このエリアの地価の上昇率は微増から横ばいです。
一方で、駅から遠い住宅団地や県南部は人口の高齢化に伴って地価の下落が続いています。

出典：奈良県「令和8年地価公示市町村別用途別対前年平均変動率」

和歌山県では全体として弱含みでも一部エリアでは底堅い動きが見られます

和歌山県全体としては地価の下落が続いており、この傾向は30年以上続いています。
ただ、その中でも和歌山市内の和歌山城周辺や和歌山市駅前の再開発エリアでは地価が上昇しています。
また白浜町の一部でも、津波リスクの低い高台やワーケーション需要で地価が上昇する傾向があります。

出典：和歌山県「令和8年 地価公示に係る県公表資料」

三重県の地価動向　名張市・伊賀上野市・津市・四日市市・桑名市など都市部では上昇傾向に

三重県全体の住宅地の地価は＋0.4％と令和7年に比べて微増ですが、景気の持ち直しもあり3年連続上昇傾向です。
コロナ禍以前から堅調だった名張市・伊賀上野市・津市・四日市市・桑名市などの都市部は引き続き上昇していますが、南部方面は過疎化や高齢化などによる需要の停滞から昨年と同程度の地価下落が生じています。

出典：三重県「【資料】令和8年地価公示について」

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近畿の地価を動かしている要因とは　地価変動を牽引する4つの原因とマクロトレンド

近畿圏内では、令和8年現在も地価の上昇が続いていますが、なかでも都市部での上昇が顕著です。
近畿圏内で上昇傾向が続くことには複合的な要因があると考えられます。

共働き世帯の増加により職住近接のニーズが高まっています

「パワーカップル」と呼ばれる共働き世帯の割合が高まるなか、住居選びでも夫婦が共に通勤しやすいことが重視されるようになりました。
駅近・都心であることの利便性が求められるようになっているのです。
そのため、郊外の広い一戸建てを選ぶよりも、多少手狭になっても都心のマンションを選ぶ傾向が強まっています。
このことが都心部の地価高騰につながっていると言えるでしょう。

建築費や人件費の上昇が土地価格にも影響を及ぼしています

現在、世界的な資材価格の高騰や建設業の人手不足・労務費の上昇により、新築建物の建築コストが以前と比べて大幅に上がっています。
そのため、新築マンションの価格が高騰し過ぎていると感じる消費者も多く、中古マンションや既存の優良な土地へのニーズも高まっています。
結果として新築マンションだけでなく、中古マンションや周辺の土地の価格も押し上げているのがわかります。

金利上昇局面でも利便性の高い不動産には需要が集まりやすい状況です

日本銀行は2024年にマイナス金利を解除し、2026年現在は段階的な利上げを行っている段階です。
通常、金利が上昇すると不動産価格は下落する傾向がありますが、利上げのペースが緩慢であることもあって地価の下落には至っていません。
一方でインフレ（物価上昇）が同時に進行しているため、実物資産である不動産を購入することで資産を守ろうとする意識（インフレヘッジ）が働いています。
その結果、金利が上昇しているものの、地価の上昇傾向は続いている状況だと言えるでしょう。

再開発やインバウンド需要が都市部の地価を押し上げています

観光客など、日本を訪れる外国人の増加により、京都や大阪の中心部ではホテルや民泊の需要が増加しています。
マンション用地を求める不動産開発業者とホテル用地を求める不動産業者が競合し、より高い収益が見込めるホテル側が高値で土地を買い上げるケースも少なくありません。
結果として、住宅地の地価も伴って上昇する傾向があります。

大阪では2025年に行われた関西万博のレガシー効果、2030年に控えるIR（統合型リゾート）開業の効果もあり、地価の上昇が続いていると考えることができます。

相続税評価額が上がりやすい地域と路線価に与える影響　懸念される税務上の問題

ここから、話を相続税への対策に戻していきましょう。
では、路線価が上がると相続税へどう影響するのでしょうか。

路線価が上がると相続税評価額はどのように変わるのでしょうか

相続税評価額とは、相続税を計算するための財産の価値や価格のことで、相続税法などの法令に基づいて算定されます。
相続税評価額は、評価基準に基づき「路線価×地積」で求めます。
そして、路線価は公示地価の80％を目安に求められます。

そのため公示地価が上昇したエリアは、路線価も上昇し、相続税評価額も上昇すると考えられます。

都市部や駅近エリアでは想定以上に評価額が上がることがあります

近畿圏内では、都市部と駅近エリアでの地価の上昇傾向が強いことをご紹介してきました。
再開発や交通利便性の向上が見込めるエリア、例えば大阪市の中心6区、神戸市東灘区や西宮市、京都市中心部などでは公示地価が上昇しています。

公示地価の上昇に伴い路線価も上昇するため、実家が都心部や交通利便性の高いエリアにある場合には相続税評価額が跳ね上がることがあります。
その結果、前の世代での相続の際は相続税が発生しなかったご家庭でも、地価の上昇で課税対象になるケースが出てくるでしょう。

不動産の評価額上昇は生前贈与や相続対策の見直しにつながります

近年施行されたマンションの相続税評価額の見直しについても注意が必要です。
令和6年1月に居住用マンションの評価方法が改正されており、「区分所有補正率」が導入されたことから「タワマン節税対策」とも呼ばれます。

これまでは、タワーマンションの上層階における市場価格と路線価ベースの評価額に大きな乖離がありました。
具体的には路線価のほうが市場価格より安いため、タワーマンションの上層階を買うことで相続税の節税対策になっていたのです。
しかし、新たなルールでは、「最低でも市場価格の60％まで評価額が引き上げる」という補正計算が導入されました。
これにより、「路線価自体のベースアップ（地価上昇）」×「マンション評価額の補正率アップ（ルール変更）」のダブルパンチとなりました。
そのため、今後大阪市内などのタワーマンションを相続する際、数年前に比べて相続税負担が大きくなる見込みです。

また、令和9年からの相続発生や贈与の際、5年以内に取得した一棟アパート・マンション・ビル・貸倉庫や、購入時期にかかわらず小口化不動産商品の評価の税額改正が予定されています。
不動産の評価額が上昇している場合は、生前贈与や資産配分の調整も検討しておくと良いでしょう。

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今後の見通しと相続対策　近畿の不動産戦略についてご相談ください

ここまで、令和8年の近畿圏の住宅地公示地価をみてきました。
大きな傾向としてはやはり、「資産価値が落ちない場所（都心・駅近・再開発エリア）への人気の一極集中」があります。
もう少し長いスパンで考えると、日本全体の人口が減少していくなかで、すべての土地の価格が上がる時代は終わりに向かっていると言えるでしょう。
今後は「人が集まり、インフラが維持されるエリア」と「インフラの維持が困難になり、人が離れるエリア」の極端な二極化（スポンジ化現象）が見込まれます。

近畿圏で不動産を相続する可能性がある場合、そのエリアの人気や需要の見通しをしっかりと把握しておくことが大切です。
そのため、今回発表された公示地価の価格をはじめ、過去5年間の流れを確認しておきましょう。
また、将来にわたって若い世帯や外国人の需要が見込める立地かどうかが、相続税対策の判断基準になります。
特に、都心部や交通利便性の良いエリアなど、地価の上昇が見込まれているエリアに不動産がある場合には、早めの対策が重要です。

当サイト「相続ステーション」を運営している税理士法人プラスは、近畿圏内での相続税対策経験が豊富な税理士事務所です。
近畿地方の路線価の現状や今後予想される動向についても豊富な知識を持つ専門家がご相談にお答えします。
初回のご相談は無料となっていますので、お気軽にご相談ください。

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