2027年(令和9年)1月〜の相続・贈与から 評価の改正で高くなる不動産

土地建物財産の「財産評価通達」が改正（令和9年1月1日〜）

【１】貸付用不動産

（一棟アパマン・オフィス・貸倉庫、アパマン・ビル建築、区分所有マンション・オフィス）

相続・贈与開始前５年以内に対価を伴う取引により取得した貸付用不動産は通常の評価（マンション補正含む）ではなく、通常の取引価額（原則は取得価額）を基礎に以下に改正

• ①
• 建物は定額法による減価償却後の価額とする。
• ②
• 土地は取得時から相続・贈与発生までの地価変動率を加味した上で８０％の価額とする。
• ③
• 通達で新たに定められる日（不明）までに、被相続人や贈与者が５年以上前から所有していた土地上に家屋を新築（建築中を含む）したの建物については改正の対象外。

【２】不動産小口化商品

（不動産特定共同事業貸付 又は 信託受益権）は取得時期にかかわらず通常の取引価額で評価

≪関連 詳細ページ≫
●マンションの相続税評価の改正、令和６年(2024年)１月
●相続税の節税は選ぶ税理士で変わる！申告や対策の方法を税理士法人が解説

評価の改正により受ける影響と対応

これまで現金をアパート・マンションなどに替えれば、相続税評価が６割程度下り、相続税が安くなるから、たとえアパート・マンションの建築費や一棟買いの値が高く、事業収支が悪くても実行するという相続税対策が盛んに行われてきました。
しかし、今回の改正によりその計算の前提が崩れてしまいます。

［１］相続税への影響と対応

① 影響

貸付用のアパート・マンション・ビル・貸倉庫・貸工場の建築や取得時に事業収支計画とは別に相続税節税計算も行う方は多いと思います。しかし、新築や取得をしてから５年以内にその所有者が亡くなれば令和９年１月以降の相続・贈与では節税効果はわずかになります。但、改正通達で新たに定められる日までに５年以上所有している土地上で新築した建物評価は改正の対象外。
又、不動産小口化商品については取得時期にかかわらず、令和９年１月以降の相続発生・贈与については相続税の節税効果はほぼ無くなります。

② 対応

令和８年中の相続発生は改正の対象外です。不動産小口化商品以外は竣工 又は取得から５年経過すれば従来評価と変更はありませんので、高齢になる前の新築・取得が良いでしょう。又、不動産小口化商品を借金して取得していなければリスクは残るものの、従来評価での令和８年中の相続時精算課税贈与は検討の価値があると思います。販売会社を通して早目に売却するか、将来の値上りに懸けて期間満了まで持ち続ける選択肢もあります。

［２］遺言書への影響を対応

① 影響

令和８年中の相続発生の場合は影響なし。令和９年以降の相続発生でも賃貸用のアパート・マンション・ビル・貸倉庫・貸工場の新築や取得から５年以上経過してから相続発生した場合は影響はありません。しかし、５年以内の相続発生や不動産小口化商品を保有したまま相続発生した場合は、予定していた以上に相続税が高くなる為、遺言書どおりの財産配分では評価改正の対象となった不動産を相続した人は相続税の納税資金が不足する可能性があります。

② 対応

令和９年以降に相続発生しても問題がない様に、遺言書をチェックすることが肝要。
但、評価改正の対象財産を相続する人に、増税分の金融資産配分を増やして補おうとすれば遺留分侵害遺言となる場合や遺留分侵害額請求が増える可能性がでてきます。
それにより、

• イ.
• 昨今、遺言執行者が明記されていない遺言で預金解約などをしようとすれば全相続人の実印同意が求められる傾向にあります。遺言執行者を明記すると共に「執行者は単独で執行できる」との文言を入れておくことが肝要。
• ロ.
• 借入金がある場合、その承継に際して全相続人の実印・印鑑証明の協力が得にくくなり、返済遅延を招くこともありうる。