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2027年と2028年に向けて相続はどう変わる？不動産評価・非上場株評価・成年後見制度を解説

現在、2028年に向けて相続に関係する税制改正が検討され、成年後見制度を変更する改正民法の施行も控えています。
この記事では、特に注目しておきたい非上場株式の評価方法と財産評価基本通達の見直しから、2027年に予定されている貸付用不動産の評価の見直し、施行を控えている改正民法における成年後見制度の変更などを具体的に紹介。
2028年に向け、今から確認しておきたいポイントについても分かりやすく解説します。

2027年には貸付用不動産の評価について見直しもある

税制改正に伴い、2027年1月1日以降に相続や遺贈などで貸付用不動産を取得する場合の評価方法が見直されます。

これまでは原則、財産評価基本通達に基づいて評価していました。
土地は路線価方式（または倍率方式）、建物は固定資産税評価額などを基に評価しており、賃貸用の不動産は一定の要件を満たすことで評価額を下げる仕組みも存在しています。

そのため、購入した貸付用不動産については、相続税評価額が実際の取引価格より低くなることが大半でした。
その差額分だけ相続税の評価額を抑えることができ、結果として相続税の負担を抑えられるケースがあったのです。

しかし、今回の見直しにより、従来の評価方法を活用した相続税対策が通用しなくなる可能性があります。詳細を見ていきましょう。

相続開始前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産が対象

今回の見直しは、2027年1月1日以後に取得する財産に関わる内容です。
そのうち、被相続人などが相続開始前5年以内に売買などの取引で取得、あるいは新築した一定の要件に該当する貸付用不動産が見直しの対象となります。

対象となる貸付用不動産は、賃貸用建物とその建物の敷地で従来の方法による評価ではなく、相続税の課税時期（被相続人が亡くなったとき）においての「通常の取引価額に相当する金額」を基準に評価することが原則となります。

一定の場合は取得価額などを基に計算した価額の80％で評価できる

今回の見直しが適用される貸付用不動産は、実務的には建物は新築または取得価額から定額法による減価償却費差引後の80％とし、土地は取得価額などを基に、課税時期までの路線価の変動などを考慮して計算した価額の80％で評価することになります。

又、不動産小口化商品は購入元本の90％評価となる方向です。相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産であっても、購入価格そのものが相続税評価額になるわけではありませんが、従来の様な「貸家評価」や「貸家建付地評価」などの権利割合が引けなくなります。
実際に相続税評価額を算出する際には、取得時期や取得価額をはじめ、詳細な内容を確認する必要があるため気をつけましょう。

2028年に向けて相続で注目したい制度の見直し

2028年を見据えたとき、相続税に影響を及ぼしそうな変更点にはどんなものがあるでしょうか。

非上場株式の評価方法について見直しが検討されている

まず注目したいのは、非上場株式の評価方法です。
まだ検討段階ですが、現在、会社規模によって評価方法を分ける仕組みの見直しなどが検討されています。

財産評価基本通達の見直しが相続税・贈与税に影響する

財産評価基本通達とは、相続税や贈与税を計算する際の財産の評価について、具体的な方法を定めたものです。
国税庁がこの通達を見直すことで、全国の税務署での相続税・贈与税の申告を確認する際の財産評価の取扱い事務にも影響が出ます。
今後の見直しによって評価方法が変わる可能性があるため、変更点を確認しておくことが大切です。

成年後見制度は改正法が成立し、施行を控えている

成年後見制度についても法改正が成立し、公布日から2年6カ月を超えない範囲内で施行されます。
今回の改正では、現在の後見・保佐の仕組みを見直し、本人に必要な範囲で支援する制度への変更などが予定されています。

非上場株式は相続するときにどう評価される？現在の計算方法から比較する

先ほどご紹介した変更点のうち、非上場株式について詳細を見ていきましょう。
まずは、現在の非上場株式の評価方法について基本的な内容を確認します。

非上場株式も相続税の対象となる財産

相続税の計算の際は、非上場株式も課税対象となります。
非上場株式は上場株式と異なり、市場での取引価格がありません。
そのため、相続税では「財産評価基本通達」に定められた方法で株式の価額を計算します。

株式を取得する人の立場によって評価方法が変わる

非上場株式は、相続する人によって評価方法が変わることがあります。
会社の経営を支配できる立場の株主などが取得する場合は、「原則的評価方式」で評価します。
それに対して、会社への影響力が小さい株主が取得する場合は、特例的な評価方式である「配当還元方式」を用いることがあります。
配当還元方式は、株式から受け取る配当を基準に株式の価額を計算する方法です。

会社規模を大会社・中会社・小会社に区分して評価する

原則的評価方式では、株式を発行した会社を、総資産額や従業員数・取引額などに応じて大会社・中会社・小会社に区分します。
その上で原則として、大会社は「類似業種比準方式」、小会社は「純資産価額方式」、中会社は両方の方式を併用して評価します。

類似業種比準方式では、評価対象となる会社の配当金額、利益金額、純資産価額などを、類似する業種の上場会社の株価と比較して評価額を計算します。
一方、純資産価額方式では、会社の資産と負債を相続税評価額などに置き換えて評価するのが特徴です。

2028年に向けて非上場株式の評価方法はどう見直される？

では、今回検討されている見直しによって、非上場株式の評価方法はどのように変わるのでしょうか。

国税庁の有識者会議において、現在の評価方法では評価方式によって評価額に乖離（かいり）が生じることや、会社規模を意図的に変化させて株式の評価額を引き下げる取引があることなどが課題として挙げられています。

こうした課題を踏まえ、現在、会社規模による区分を見直し、より幅広い企業に共通する評価方法を用いることなどが検討されていますが、概ね純資産簿価＋直近５年程度の利益の平均の合計に一定の割合を乗ずる方式になりそうです。
ただし、現在はあくまでも検討段階であり、今後の議論によって内容が変わる可能性があります。
ここでは、現在の評価方法のどこが見直しの対象となっているのかを確認しましょう。

参考：国税庁「取引相場のない株式の評価に関する有識者会議（第５回）」資料

類似業種比準方式と純資産価額方式の評価差が課題になっている

前述の通り、非上場株式の評価では、会社の規模などに応じて異なる評価方法を用います。
そのため、同じ会社でも評価方法によって評価額が異なることがあり、この問題について検討が行われています。

会社規模によって評価額に差が生じる現在の仕組みが検討対象

現在は、会社を規模に応じて大会社、中会社、小会社に区分し、それぞれに応じた評価方法で計算しています。
この区分の仕組みについても、企業の実態を適切に反映できているかなどの観点から見直しの議論がなされています。

配当還元方式についても社会経済の変化を踏まえた検討が行われている

非上場株式では、会社への影響力が小さい株主が取得すると、配当還元方式によって評価を行います。
この方式は、株式から受ける配当を基に価額を計算する方法ですが、この方式についても現在検討が進んでいて、今後の議論や制度の動向を引き続き注視する必要があります。

財産評価基本通達とは？非上場株式の相続税評価との関係

では、そもそも「財産評価基本通達」とは何でしょうか。
非上場株式の相続税評価との関係と合わせて見てみましょう。

財産評価基本通達は相続財産を評価するための基準

これまでに登場した「財産評価基本通達」とは、相続税や贈与税を計算する際の財産の評価について、具体的な方法を定めたものです。
この通達は、昭和39年に国税庁長官から国税局長に対して発せられました。

国税庁では、必要に応じて財産評価基本通達の内容の改正を行い、近年でも毎年のように改正されています。

非上場株式の評価方法も財産評価基本通達に定められている

財産評価基本通達は法律そのものではありませんが、法令に別段の定めがある場合などを除き、土地や建物、非上場株式などの財産の基本的な評価はこれに沿って行うことになります。

非上場株式には、上場株式のように市場の取引で決まる価格がありません。
そのため、相続財産としての評価額は、財産評価基本通達に定められた方法で算出します。

非上場株式を持つ方が今から確認しておきたいこと

非上場株式が相続財産に含まれる場合、以下のような点を確認しておくと良いでしょう。

現在の自社株評価額を把握する

相続財産に非上場株式が含まれる可能性がある場合は、まず現時点での自社株の価額を確認しておきましょう。
非上場株式は、会社の規模や株主の立場などによって評価方法自体が変わってきます。
そのため、取引相場の価格や会社の決算書などから単純に株価を判断することはできません。
ご自身で難しい場合は、税理士などの専門家に依頼するのがおすすめです。

自社株が高く評価される原因を確認する

もし、非上場株式の評価額が高い場合は、その原因も確認しておきましょう。
非上場株式の評価では、会社の利益や純資産などが評価額に影響するため、会社の業績が好調で利益や内部留保が増えている場合には株式の評価額が高くなることがあります。
また、そのほかにも会社が保有する不動産などの資産が評価額に影響する場合もあります。

株主構成と後継者を整理する

非上場株式の相続では、株式を相続する人によって評価方法が変わる場合があります。
そのため、相続が発生した際には、株式を誰に引き継ぐのかも整理しておきましょう。
特に事業承継で生前に後継者が決まっている場合には、株式を後継者に集中させるのか、それとも他へ分散させるのかなどの確認も必要です。

≪ 関連詳細ページ≫
●自社株の相続税納税猶予の手続きの流れ

成年後見制度はどう変わる？2028年の施行に向けた改正内容

2026年6月に、「民法等の一部改正法（遺言制度及び成年後見制度の見直し）」が成立しました。
では、制度の内容は具体的にどう変わるのでしょうか。

改正法では現在の後見・保佐の仕組みが見直される

現在の成年後見制度は、「後見」「保佐」「補助」の3つに分かれています。
これまでは本人の判断能力の程度に応じて利用する制度が決まり、制度ごとに定められた範囲で支援を受ける仕組みでした。
しかし、今回の改正では後見と保佐の制度を廃止し、補助の制度に一元化されます。

本人に必要な範囲で支援する仕組みへ変更される

改正後は、本人が必要とする法律行為に応じて、家庭裁判所が選任した「補助人」に代理権や同意権・取消権を付与する仕組みへと変わります。
たとえば、不動産の売却など、特定の法律行為について「補助人」に代理してもらうなど、本人が必要とする範囲に限って支援を受けることができます。

制度を利用する期間や支援内容の柔軟化が図られる

今回の改正では、支援の必要がなくなった場合に、補助に関する審判を取り消すことができる仕組みも設けられます。

これまでの後見・保佐では、制度利用のきっかけとなった問題が解消されても、本人の判断能力が回復しない限り制度の利用を終了できないことなどが課題とされていました。
改正後は、本人の意思を尊重しながら、必要な支援を必要な範囲で利用できるように、制度の柔軟化が図られます。

≪ 関連詳細ページ≫
●家族信託・任意後見契約(成年後見の対策)

成年後見制度の改正で相続や財産管理はどう変わる？

預貯金の管理や不動産に関する契約など、本人の判断能力が不十分になった場合の財産管理も成年後見人の役割です。
今回の民法改正で、相続や財産管理の実務はどう変わるのでしょうか。

遺産分割協議に成年後見人等が必要となるケースがある

相続発生時に有効な遺言書がない場合には、現行では相続人全員で遺産分割協議を行います。
もし相続人の中に判断能力が不十分な方がいた場合、その方が遺産分割協議に参加するために第三者成年後見人等を選任しなければならなくなり、その成年後見人が生涯、被相続人の財産管理を行う制度ですが、改正後は遺産分割協議が終われば補助を終了させることが可能となります。

不動産の売却や財産処分への影響を確認する

同様に、本人の判断能力が低下した後の不動産の売却などの法律行為についても、成年後見制度の利用が必要となることがありますが、その様な場合も、生涯後見からスポットでの補助で済む様になります。
不動産を所有している方の判断能力に低下の兆しが見える場合などには、将来の管理や売却についても早めに検討しておくことがおすすめです。

2028年に向けた相続対策は早めに専門家へご相談ください

2028年に向けて、相続税に関する制度の見直しが進んでおり、貸付用不動産の評価や非上場株式の評価方法などについても議論が進んでいます。
民法についても、成年後見制度に関わる大きな法改正の施行を控えています。
そのため、相続税対策を検討する際は、現在の制度だけでなく、今後の変更にも対応できるよう考える必要があるでしょう。

法改正や税制改正は専門的な変更点も多く、今回のようなコラムなどで必要な情報を確認しても、ご自身では判断に迷う場面も多いと思います。
そんなときは、相続税に詳しい税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
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