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不動産の贈与税を徹底解説　税金の計算方法・非課税制度・申告手続きまで

不動産の贈与には、贈与税をはじめとするさまざまな税金が関わります。
特に贈与税は、評価額や課税制度によって税額が大きく変動するため、適切な対策が重要です。
必要に応じて税理士などの専門家に相談することも視野にいれておくと良いでしょう。
本記事では、不動産の贈与における贈与税の計算式や評価方法、非課税制度の活用法や注意点、相続との関係についても詳しく解説します。
ぜひ参考にしてください。

不動産を贈与する際に知っておきたい基礎知識　贈与税の対象となる財産とは

贈与税とは、個人から財産をもらった際に発生し、その財産を受け取った側（受贈者）が納める税金です。
この場合の贈与財産には、現金や預貯金、株式のほか、土地や建物などの不動産も含まれます。

贈与は、将来の相続税にも影響を与えることがあるため、まずは仕組みを正しく理解することが重要です。

贈与税の基本ルール「暦年課税」とは

贈与税は、1年間に受けた贈与合計額から、基礎控除（年間110万円）を差し引いた金額に課税されます。
つまり、年間の受贈額の合計が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。
この仕組みを、暦年課税といいます。

暦年課税の基礎控除は、贈与の内容や贈与者・受贈者の関係などの適用条件がなく、誰もが利用できる制度です。
基礎控除の非課税枠を効果的に活用することは、長期的な節税計画にも役立つでしょう。

不動産の贈与はいくらかかる？

贈与税は、課税価額に応じて段階的に税率が高くなる「累進課税」のため、一般的に財産価値の高い不動産は、税負担も大きくなる傾向にあります。
ただし、税額計算に用いる不動産価額は、「いくらで売れるか」という市場価額ではありません。

次章では、税法上のルールに基づいた不動産評価と税額計算について、詳しく解説します。

不動産の贈与税はどう計算する？評価額の算出方法も解説

適切な節税対策には、財産評価基準と税額計算方法への理解が重要です。
正しい計算手順を知ることで、不要な税負担を回避し、効果的な節税対策が可能になります。

贈与税の計算手順

贈与税の計算手順は、次の通りです。

●①贈与財産の合計
1月1日から12月31日までに受け取った贈与財産を合計します。
このとき、贈与者が複数いても、同じ人が受け取った財産はすべて合算する点に注意が必要です。
贈与税は、贈与された側が納める税金のため、「贈与した側」にはかかりません。

●②課税価額の算出
贈与税は、基礎控除額である110万円超えの部分に発生するため、計算式は以下のようになります。
課税価額＝贈与財産合計額－基礎控除額（110万円）

●③贈与税額の算出
贈与税額＝課税価額×税率

贈与税率は「一般税率」と「特例税率」の2種類

贈与税率は、贈与者と受贈者の関係によって「一般税率」と「特例税率」のどちらかが適用されます。

一般税率（控除額）	基礎控除後の課税価格	特例税率（控除額）
10%　（‐）	200万円以下	10%　‐
15%　（10万円）	300万円以下	15%　（10万円）
20%　（25万円）	400万円以下	15%　（10万円）
30%　（65万円）	600万円以下	20%　（30万円）
40%　（125万円）	1000万円以下	30%　（90万円）
45%　（175万円）	1500万円以下	40%　（190万円）
50%　（250万円）	3000万円以下	45%　（265万円）
55%　（400万円）	4500万円以下	50%　（415万円）
55%　（400万円）	4500万円超	55%　（640万円）

特例税率が適用されるのは、直系尊属（父母・祖父母）から18歳以上の子や孫への贈与のみです。
家族であっても、夫婦間、未成年の子や孫に対する贈与は、一般税率が適用されます。

不動産の評価方法

不動産の正確な評価には、所在地や面積、固定資産税評価額などが必要です。
固定資産税評価証明書や登記簿謄本（登記簿全部事項証明書）を用意しておきましょう。

土地の評価方法

土地を評価する際は、宅地、田、山林などの地目ごとに分けて行います。
宅地の評価方法には、所在地域によって「路線価方式」と「倍率方式」があるため、正確な所在地を把握しておくことが重要です。

●路線価方式
・評価額＝路線価×補正率×地積

路線価とは、主要な道路に面する土地の1平方メートルあたりの価額を指します。
補正率は、該当する土地の形状や立地条件に応じた割合です。

路線価が定められていない地域の評価は、次の倍率方式で行います。

●倍率方式
・評価額＝固定資産税評価額×一定倍率

上記の計算で用いる「倍率」や「路線価」、「補正率」については、いずれも国税庁のホームページで確認可能です。

≪関連詳細ページ≫
●倍率評価土地の固定資産評価を下げて相続税を節税

建物の評価方法

家屋の評価は、戸建てなどの個別住宅と分譲マンションなどの共有住宅で評価方法が異なります。
個別住宅の評価は固定資産税評価額がそのまま適用されますが、共有住宅は戸数や専有面積を考慮して判断するため、計算手順が少々複雑です。

●個別住宅（戸建てなど）
・評価額＝固定資産税評価額×1.0

●共有住宅（分譲マンションなど）
・居室：評価額＝固定資産税評価額×1.0×区分所有補正率
・敷地：評価額＝敷地全体の評価額×敷地権割合（共有持分割合）×区分所有補正率

区分所有補正率とは、相続税評価額と市場価額の乖離を修正するために2024（令和6）年から導入された割合で、「築年数、建物の総階数、専有部分の所在階、敷地持分の割合」などを考慮して計算します。

貸付物件の評価方法

所有する宅地を貸し付けている場合は、その上に立つ建物の所有者に応じて評価方法が異なる点に注意が必要です。
所有する宅地に、所有者がアパートやビルを建築して第三者に貸し付けているケースを「貸家建付地」といいます。
一方、所有する宅地を第三者に貸し、借り手が建物を建築したケースが「貸宅地」です。
この場合、所有権を持つのは土地のみのため、土地の評価額に借地権割合を乗じて評価を行います。
それぞれの計算式を見てみましょう。

●貸家建付地（土地と建物を所有）
・土地：評価額＝土地の価額－（土地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
・建物：評価額＝固定資産税評価額×借家権割合

●貸宅地
・評価額＝土地の評価額×（1－借地権割合）

この評価に用いる借地権割合や借家権割合については、国税庁のホームページで確認できます。

贈与税の課税制度を比較　暦年課税と相続時精算課税の違いと選び方

60歳以上の親や祖父母から成人した子や孫に不動産を贈与する場合は、相続時精算課税の制度を利用できます。

相続時精算課税の仕組み

相続時精算課税は、累計2500万円までの贈与が非課税となり、相続時にまとめて精算する仕組みです。
さらに、2023年（令和5年）の税制改正により、2024年（令和6年）1月1日以降の贈与には、毎年110万円の基礎控除も適用可能となりました。

暦年課税と相続時精算課税の違い

2つの課税制度における違いを比較する際のポイントは、以下の通りです。

項目	暦年課税	相続時精算課税
非課税枠	基礎控除：毎年110万円	基礎控除：毎年110万円特別控除：累計2500万円
適用条件	制限なし	贈与者：60歳以上の父母･祖父母受贈者：18歳以上の子・孫
税負担タイミング	贈与のあった年に課税	相続時に一括で課税（特別控除適用分を相続財産に加算） ※非課税枠超過分：贈与があった年に一律20％で課税
選択手続き等	手続きなし	贈与者ごとに選択の届出が必要 ※選択後は暦年課税に変更不可

●選び方のコツ
不動産や、まとまったお金、自社株、上場株などの高額財産をまとめて贈与したいケースでは、相続時精算課税が適しています。
一方、毎年少額ずつ贈与して税負担を軽減したいケースでは、暦年課税が良いでしょう。

贈与者と受贈者の関係や年齢、贈与財産の内容、相続対策の目的などに応じて、より適切な選択ができるように税理士などの専門家に相談すると安心です。

贈与税の特例・控除制度の活用法　基礎控除・配偶者控除など

贈与税の基礎控除や相続時精算課税の他にも、不動産の贈与に役立つ控除や特例制度があります。
適用条件を理解し、自身のケースに合った制度を選びましょう。

贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）

配偶者に不動産などを贈与する際に活用できる控除制度に、「配偶者控除（おしどり贈与）があります。
この制度に適用に必要な要件は下記の通りです。

贈与者・受贈者：婚姻期間が20年以上の夫婦
贈与財産：居住用の不動産、またはその購入金
非課税枠：2000万円（基礎控除110万円と併用可）

この制度を利用すると、最大2110万円までの贈与を非課税で受け取れます。
ただし、贈与された不動産は居住用に限定されており、贈与の翌年3月15日までには住み始めなくてはなりません。

その他の制度

不動産の贈与とは異なりますが、「直系尊属からの住宅取得資金の贈与税非課税制度」の要件を満たす場合、一定の条件下で住宅購入資金の贈与が非課税となるケースもあります。
ただし、土地・建物そのものの贈与には適用できないため、親や祖父母と相談のうえ、目的に応じて使い分けることが重要です。

贈与したほうが相続税の節税になる不動産

相続税の計算は、被相続人の死亡時点での財産評価額（時価）で行います。
そのため、相続時に財産の価値が上がっている場合は、課税価格が高くなり、税負担が大きくなる可能性があるのです。
将来的に地価が上昇する可能性のある不動産は、評価額が低いうちに生前贈与しておくことで、将来の相続税負担を軽減できるでしょう。

不動産価額には種類がある

不動産の価額は、目的や用途によって価額が異なります。
これを「一物四価（一物五価）」といい、それぞれの金額が異なるため、用途に合った価額を用いることが重要です。

●一物五価
1．実勢価額：実際に取引される価額
2．公示価額：国土交通省が地価公示法に基づいて発表する価額
3．路線価：国税庁が課税価額の算定基準として発表する主要道路に面した土地の価額
4．固定資産税評価額：固定資産税台帳に登録された土地・建物の現状から算出される価額
5．基準価額：国土利用計画法に基づいて発表される宅地及び林地を合わせた価額

国や地方自治体、売り手と買い手がそれぞれの立場や尺度で土地の価額を算出するため、このように複数の価額が設定されています。

節税効果が期待できる不動産の例

次に挙げる不動産は、価額上昇の可能性が高いことから、生前贈与による節税対策効果が期待できる財産です。
ただし、将来的な値上がりは確実ではなく、財産価値が下がった場合には逆効果となる可能性もあります。
そのため、実際に贈与を行う際には、都市計画や地価に詳しい専門家のサポートを受けながら、慎重に判断することが大切です。

タワーマンション

タワーマンションでは、実勢価額と相続税評価額に乖離があることが多く、評価額が相対的に低くなるため、節税効果が期待できます。
特に都市部の人気物件は市場価格が上昇しやすいため、生前贈与のタイミングが重要です。

値上がりが期待できる土地

以下に挙げるような土地は、将来的に地価が上昇しやすく、生前贈与による節税効果が期待できます。

・市街化調整区域内の土地
・道路拡張や区画整理の対象地
・都市部の再開発予定地

しかしながら、計画の進行状況によって地価の変動リスクがあり、下落する可能性もあることから、慎重に検討しましょう。

不動産の贈与に関係するその他の税金とは？登記費用・登録免許税・不動産取得税の扱い

不動産の贈与には、贈与税以外にも費用や税金がかかります。
特に「登録免許税」と「不動産取得税」は、生前贈与による税負担軽減を講じる際の重要なポイントです。
これらの税金は、贈与税とは別の理由で課税されるため、すべてに納税義務が生じます。
又、一つの土地を複数の子や孫に持分贈与は将来売却前提でない限りややこしくなるので、やめた方が良いでしょう。

登録免許税と不動産取得税とは

不動産を取得した場合、有償無償を問わず名義変更（所有権移転手続きなど）が必要です。
これを不動産登記といい、贈与税とは別に「登録免許税」と「不動産取得税」が課税されます。

贈与にかかる登録免許税

登録免許税は、不動産登記手続きに対して課される税金です。

・税額：固定資産税評価額×2％

贈与にかかる不動産取得税

不動産取得税は、贈与や売買・譲渡などにより不動産を取得した人が、その不動産のある都道府県に納めます。

・税額：固定資産税評価額×3％　※軽減税率適用

このとき、税負担を軽減する特例措置の適用を受けるケースは以下の通りです。

●不動産取得税の軽減措置（新築・住宅用地）
・新築住宅：固定資産税評価額から1200万円控除
・住宅用地：①150万円×税率
　　　　　　②土地1平方メートルあたりの価格×床面積の2倍（上限200平方メートル）×税率
　　　　　　※①②のいずれか高い額を軽減

相続における登録免許税と不動産取得税

相続によって不動産を取得した場合は、下記のように減税されます。

・登録免許税：固定資産税×税率0.4％
・不動産取得税：不要

相続対策を講じる際は、贈与税と相続税の比較だけではなく、登録免許税や不動産取得税のコストも考えて行いましょう。

不動産登記にかかる手数料

不動産登記には、登録免許税のほかにも、手続きに必要な各種資料の交付手数料がかかります。
また、登記書類の作成を司法書士に依頼する場合は、資産価値に応じた報酬が必要です。

不動産贈与後の申告と納税手続き　流れと必要書類を詳しく解説

不動産贈与には、さまざまな手続きや書類が必要になります。
贈与の実行から贈与税の申告・納税までの具体的な流れは、次の通りです。

①贈与契約の締結

まず、贈与を実行し、不動産の引き渡しを行います。
贈与は口頭の約束でも成立しますが、契約書を作成しておくことで贈与の証拠となり、税務調査や後々のトラブルを防ぐために有効です。

●必要書類
・贈与契約書（贈与した日時・対象・方法・条件などを記載し、贈与者・受贈者が署名と押印を行う）

②不動産登記手続

不動産登記は、贈与された不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
登記申請方法は、次の3通りです。

・直接申請（法務局の窓口に持参、即日受付）
・郵送申請（時間がかかる可能性あり）
・オンライン申請（法務省のシステムを利用）

オンライン申請は、インターネット上で完結するため提出の手間が省け、夜間や休日でも利用できる点がメリットです。

●必要書類
・登記申請書（法務省ホームページよりダウンロード可能）
・登記原因証明情報（贈与契約書）
・贈与者の登記識別情報（不動産の権利を証明する書類）
・贈与者の印鑑証明書（3カ月以内に作成）
・受贈者の住民票（写し）

登記申請書の作成に「登記事項全部証明書」や「固定資産税評価証明書」を参照する必要があります。
後日、登記識別情報（権利証）を受領すれば、登記完了です。

登記完了後、数ヶ月以内に都道府県から不動産取得税の納税通知が送付されます。
通知が届いたら、指定期限までに忘れずに納付しましょう。

③贈与税の申告・納付

贈与税の申告と納付は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに行います。
申告書類の提出先は、受贈者の住所地を所轄とする税務署で、窓口持参のほか郵送でも可能です。
このときe-Tax（国税電子納付システム）を利用すると、申告と納税の両方がオンラインで完結します。

●必要書類
・贈与税申告書（国税庁ホームページよりダウンロード可能）
・贈与契約書の写し
・不動産の登記事項証明書
・固定資産税評価証明書
・本人確認書類（マイナンバーカードなど）
・その他、特例や控除制度適用に応じた必要書類

不動産贈与税に関するよくある質問と注意点

ここからは、不動産の生前贈与でよくある質問について説明しましょう。

Q．不動産の評価額の計算方法は、贈与と相続で違いますか？

A．不動産の評価方法は、贈与でも相続でも同じです。
しかしながら、贈与と相続では評価を行うタイミングが異なるため、価値が変動している可能性があります。
特に、本記事内でも紹介したようなタワーマンションや人口が増えているエリアの市街化区域内にある土地などは、将来的に需要が増える物件は評価額が上昇する可能性もあります。

Q．不動産を生前贈与した場合は、確定申告が必要ですか？

A．不動産を贈与した贈与者は、確定申告の必要がありません。
年110万円を超える贈与を受け取った受贈者は、確定申告による贈与税申告と納付が必要です。
相続時精算課税を選択した贈与でも、基礎控除の110万円を超える場合には申告を行う必要があります。
申告を忘れると、特別控除による非課税を適用できません。
また、無申告に対するペナルティや納期に遅れた延滞税を課される可能性があるため、期限内の申告が必須です。

節税対策はお早めに！不動産の贈与は専門家にご相談を

節税対策として不動産の生前贈与を計画している場合は、将来の相続税額や贈与にかかる諸費用なども考慮する必要があります。
また、不動産の価値を正確に把握することも重要です。
どちらも高度な専門知識が求められるため、専門家への相談をおすすめします。

贈与税や相続税、さらに土地の評価にも詳しい専門家は、相続専門の税理士が最適です。
豊富な実績とノウハウを持つ税理士ならば、各種制度のメリット・デメリットを考慮したアドバイスやサポートを行うことができるでしょう。

不動産の贈与に強い税理士を探す方法として、税理士事務所や税理士法人のホームページ閲覧をおすすめします。
成功事例や過去実績等のカテゴリに掲載されている情報を確認する際は、税理士が監修したコラムや経営理念などもあわせて読みたいですね。
記事の一覧から、ご自分の悩みと似た事例を見つけたなら、より深い情報収集をおすすめします。
初回の相談が無料になるサービスなどを活用して、気軽に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

この記事を監修した専門家

寺西　雅行

税理士法人プラス　代表税理士
(株)相続ステーション　代表取締役
行政書士法人サポートプラス　代表行政書士

1962年生　同志社大学卒業。学生時代から25才までの間の３度の相続で自身が相続納税や借地人・借家人・農地小作人との折衝に苦労した経験から、不動産に詳しい相続専門税理士の必要性を痛感。
税理士、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、ライフコンサルタント(生命保険)、証券外務員資格、M&Aスペシャリストの８種類の資格を有する相続・遺言・後見・不動産など財産に関する総合エキスパートとなる。
弁護士・会計士・税理士からの業務依頼や銀行からの相談、TVメディアからの解説依頼多数。

著書『相続専門の税理士だから言えるリスク回避の処方箋』
『相続トラブルSOS～専門の税理士がやさしく解説～』
『相続119番～誰にも聞けなかった相続の悩みを一挙に解決！』

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