マンションの相続税評価の改正、令和６年(2024年)１月～

令和６年(2024年)１月１日以降の相続発生や贈与分から区分所有マンションの相続税評価方法が改正されました。 (１棟マンションや区分所有オフィスビルは改正の対象外です。)

従来の区分所有マンションの相続税評価額は、自用の場合、概ね実勢価格の３割程度になることが多いですが、今回の改正により従来の相続税評価額の1.2倍（築古）～2.0倍（築浅）程度に上がりました。

改正後の計算方法

（１） まず、従来の方法により計算した「評価額」(※)を算出

(※) 従来の「評価額」とは、次の合計を指します

• 土地：
• 路線価 × 各種補正率 × マンション全体の敷地面積 × 区分所有持分
• 建物：
• 所有物件に対する固定資産評価額

（２） 次に相続税評価と実勢価格との「乖離率」を算出します（各指数は３年ごとに見直す）

計算式

• ①
• マンションの築年数(１年未満は１年) × △０.０３３ ＝ △ ？
• ②
• 総階数指数
  マンションの総階数(地下は含まない) ÷ ３３階（1.0が上限） × ０.２３９ ＝ ？(小数点以下４位切捨)
• ③
• 評価する部屋の所在階(地下は0階) × ０.０１８ ＝？
• ④
• 評価する部屋の敷地持分狭小度
  （一棟の敷地面積×敷地権割合 又は 共有持分割合）(小数点以下３位切上)　÷専有登記床面積× △１.１９５ ＝ △？(小数点以下４位切上)
• ⑤
• ＋３.２２
• ⑥
• ①～⑤の合計 ？ ←「乖離率」（０以下の物件は評価額０）

（３）評価水準 （１÷上記（２）の「乖離率」）が

• イ.
• ０.６未満の場合は次の（４）により算出された額を評価額とする
• ロ.
• ０.６以上１.０以下の場合は従来の方法により計算した評価額とする
• ハ.
• １.０超の場合は従来の方法により計算した評価額 × 上記（２）の「乖離率」により計算した評価額とする

（４） 上記（３）の評価水準が０.６未満の場合の評価額

従来の方法により計算した土地・建物の評価額合計 × 上記（２）の「乖離率」×０.６

（５）相続税評価額のＵＰ率

（４）÷（１）＝〇〇〇％

評価水準	適用する区分所有補正率	評価額への影響
１超	乖離率	引下げ
０.６以上１以下	適用なし	なし
０.６未満	乖離率 × ０.６	引上げ

※賃貸している場合には、上記(３)(４)の評価額に貸家としての補正

 

京阪神の区分所有マンション評価実例･････空室・自用の場合

５１階建の４階、築２年、実勢価格３,８００万円

従来評価 １,３００万円 ⇒　改正後評価　２,５６０万円　相続評価UP率 197％

実勢価格と改正後評価との比率　６７％

４０階建の２６階、築１５年、実勢価格２,５００万円

従来評価 ６７０万円 ⇒　改正後評価　１,２５０万円 　相続評価UP率 186％

実勢価格と改正後評価との比率　５０％

３４階建の１７階、築１４年、実勢価格１１,０００万円

従来評価 ３,１００万円 ⇒　改正後評価　５,９６０万円　相続評価UP率 192％

実勢価格と改正後評価との比率　５４％

１６階建の６階、築１６年、実勢価格４,３００万円

従来評価 １,２００万円 ⇒　改正後評価　１,６９０万円　相続評価UP率 140％

実勢価格と改正後評価との比率　３９％

８階建の４階、築２７年、実勢価格２,８００万円

従来評価 ９００万円　 ⇒　改正後評価　１,０５０万円　相続評価UP率 116％

実勢価格と改正後評価との比率　３７％

１３階建の８階、築２年、実勢価格７,０００万円

従来評価 １,６６０万円 ⇒　改正後評価　２,９５０万円　相続評価UP率 177％

実勢価格と改正後評価との比率　４２％

１６階建の９階、築１年、実勢価格４,２００万円

従来評価 １,２３０万円 ⇒　改正後評価　２,３４０万円　相続評価UP率 190％

実勢価格と改正後評価との比率　５５％

今後の対応

★改正後も、居住用や貸付用の「小規模宅地の減額特例」が適用できれば、土地部分に対する評価額ＵＰは軽減できるが、空室や子・孫の居住用にしている場合は特例使えず影響大。
●建物部分に対する評価額ＵＰは影響大。
★相続税評価が改正されても今回の程度であれば、やはり実勢価格（リセール価格）と比較すれば区分所有マンションは相続税評価上で有利といえます。
●管理費などのランニングコストが高い物件や投資利回りの低い物件は、今回の評価改正や 金利上昇すれば相続節税効果・経済的合理性が薄れます。

≪関連ページ≫
●『自宅相続の節税特例』居住用小規模宅地の減額特例の判断
●小規模宅地の減額特例の活用◆貸付事業用宅地
●おしどり贈与（夫婦間の居住用2000万円)適用・判断・実施／贈与税のかからない贈与(４)
●大型贈与で有利に資産移転(相続時精算課税制度の贈与を活用した相続税節税の実施(賃貸建物・値上り土地・自社株など）)
●土地評価の実績
●路線価評価で節税できる！「２４種の土地」該当チェックリスト