マンションの相続税評価の改正、令和6年(2024年)1月~

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区分所有マンションの相続税評価の改正_令和6年1月から

改正影響度の傾向_高層階所有・低層階所有・築浅・築古で大中小の影響度_相続ステーションR

令和6年(2024年)1月1日以降の相続発生や贈与分から区分所有マンションの相続税評価方法が改正されました。 (1棟マンションや区分所有オフィスビルは改正の対象外です。)

従来の区分所有マンションの相続税評価額は、自用の場合、概ね実勢価格の3割程度になることが多いですが、今回の改正により従来の相続税評価額の1.2倍(築古)~2.0倍(築浅)程度に上がりました。

改正後の計算方法

(1) まず、従来の方法により計算した「評価額」(※)を算出

(※) 従来の「評価額」とは、次の合計を指します

  • 土地
  • 路線価 × 各種補正率 × マンション全体の敷地面積 × 区分所有持分
  • 建物
  • 所有物件に対する固定資産評価額

(2) 次に相続税評価と実勢価格との「乖離率」を算出します(各指数は3年ごとに見直す

計算式

  • マンションの築年数(1年未満は1年) × △0.033 = △
  • 総階数指数
    マンションの総階数(地下は含まない) ÷ 33階(1.0が上限) × 0.239 = (小数点以下4位切捨)
  • 評価する部屋の所在階(地下は0階) × 0.018 =
  • 評価する部屋の敷地持分狭小度
    (一棟の敷地面積×敷地権割合 又は 共有持分割合)(小数点以下3位切上) ÷専有登記床面積× △1.195 = △(小数点以下4位切上)
  • +3.22
  • ①~⑤の合計 「乖離率」(0以下の物件は評価額0)

(3)評価水準 (1÷上記(2)の「乖離率」)が

  • イ.
  • 0.6未満の場合は次の(4)により算出された額を評価額とする
  • ロ.
  • 0.6以上1.0以下の場合は従来の方法により計算した評価額とする
  • ハ.
  • 1.0超の場合は従来の方法により計算した評価額 × 上記(2)の「乖離率}とする

賃貸している場合には、それぞれに貸家としての補正

(4) 上記(3)の評価水準が0.6未満の場合の評価額

従来の方法により計算した土地・建物の評価額合計 × 上記(2)の「乖離率」×0.6

(5)相続税評価額のUP率

(4)÷(1)=〇〇〇%

評価水準 適用する区分所有補正率 評価額への影響
1超 乖離率 引下げ
0.6以上1以下 適用なし なし
0.6未満 乖離率 × 0.6 引上げ

 

京阪神の区分所有マンション評価実例・・・・・空室・自用の場合

51階建の4階、築2年、実勢価格3,800万円

従来評価 1,300万円 ⇒ 改正後評価 2,560万円 相続評価UP率 197%

実勢価格と改正後評価との比率 67%

40階建の26階、築15年、実勢価格2,500万円

従来評価 670万円 ⇒ 改正後評価 1,250万円  相続評価UP率 186%

実勢価格と改正後評価との比率 50%

34階建の17階、築14年、実勢価格11,000万円

従来評価 3,100万円 ⇒ 改正後評価 5,960万円 相続評価UP率 192%

実勢価格と改正後評価との比率 54%

16階建の6階、築16年、実勢価格4,300万円

従来評価 1,200万円 ⇒ 改正後評価 1,690万円 相続評価UP率 140%

実勢価格と改正後評価との比率 39%

8階建の4階、築27年、実勢価格2,800万円

従来評価 900万円  ⇒ 改正後評価 1,050万円 相続評価UP率 116%

実勢価格と改正後評価との比率 37%

13階建の8階、築2年、実勢価格7,000万円

従来評価 1,660万円 ⇒ 改正後評価 2,950万円 相続評価UP率 177%

実勢価格と改正後評価との比率 42%

16階建の9階、築1年、実勢価格4,200万円

従来評価 1,230万円 ⇒ 改正後評価 2,340万円 相続評価UP率 190%

実勢価格と改正後評価との比率 55%

今後の対応

改正後も、居住用や貸付用の「小規模宅地の減額特例」が適用できれば、土地部分に対する評価額UPは軽減できるが、空室や子・孫の居住用にしている場合は影響大
建物部分に対する評価額UPは影響大
相続税評価が改正されても今回の程度であれば、やはり実勢価格(リセール価格)と比較 すれば区分所有マンションは相続税評価上で有利といえます。
管理費などのランニングコストが高い物件や投資利回りの低い物件は、今回の評価改正や 金利上昇すれば相続節税効果・経済的合理性が薄れ、将来的に値下がりする可能性もあると思われます。

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