借地権の解消の提案・実施

貸地相続の際の課題

そもそも第三者に適正な地代で貸している土地は、賃貸アパート・マンションに比べ、入居者リスクや修繕費などのリスクもなく、相続発生時の評価も低い為に地代減額請求と無題転貸、及「土地賃貸借契約書」の文言のクオリティーに注意を要するだけで済みます。

が、しかし、古くからの貸地で地代の値上げ交渉をしてこなかったが為に地代も安く、固定資産税を払えば収入はごくわずか。おまけに建物の登記名義人は既に死亡し、借地人所有の建物は相続登記もしていない為に、借地人が誰なのかも判然としないケースも少なくありません。
まして、地主側で相続発生した場合は、地代収入から固定資産税を引けば相続税の元を取るのに数十年もの期間を要してしまいがちです。

まさに先祖伝来の貸地はボランティア状態というのが子・孫にとっての課題になります。

 

貸地相続後の解決の方法

当社では相続申告に必要な貸地評価の為に「現地調査」をしますが、その際に全ての貸地ごとに現況測量を土地家屋調査士としていると、おのずと借地人の方とも接触することになります。

当社は税理士法人でありながら、別会社で不動産仲介免許も有しているので、社員全員の名刺にはその両社名が掲載されています。
その名刺を借地人に提示の上、「地主さんの相続手続きに際し、今後相続人が借地契約を承継などの必要上、お名前・ご連絡先を確認させて下さい。」と申し出て、お名前などを伺います。

その後、①借地人ごとの底地評価算出 → ②遺産額確定 → ③相続税算出 → ④遺産分割協議 の過程の中で、相続人の方から貸地処分の意向があれば当社又は代理会社にて借地人との接触を開始します。
接触方法としては借地人ごとに「アンケートの方式」によることもあります。

 

そのアンケートには、

  • イ.
  • 金額によっては地主から底地買取の希望があるか否か
  • ロ.
  • 金額によっては地主に借地権付建物を買いとって欲しい希望があるか否か
  • ハ.
  • イ・ロの希望は一切なく今後も借地契約のみを継続したい
  • ニ.
  • 土地を分筆して地主と借地人で土地を分けたい(広い貸地のみ)

として、まず借地人ごとの希望を伺います。『イ・ロをご希望の方』には不動産仲介会社としての売買額を個別に提示(基本的には金額交渉には応じません)し、売買契約・決済までを一元的に仲介・とりまとめするようにしています。

場合によっては借地人の方から
「買いたいけどお金ぐりの相談にのって」とか
「地主さんに借地権付建物を売りたいけど、売ったときの税金はいくらぐらい?」など
税理士と不動産免許者ならではの両立場を持ち合わせているからこそのコミュニケーションも生まれてきます。

『ハをご希望の方』の土地は ①プロの投資家による競争入札を経て、最高落札者に底地を買い取ってもらうか、②地道に地代の値上げ交渉のいずれかになります。

 

どこかの時点で誰かがアクションを起こさない限り、借地人からの「不要になったので無償で土地を明け渡します」との一言を延々と待ち続けることになります。

地主さんのご相続人に「面倒でしょうが問題の先送りは奥様とお子様が可哀想ですよ」と背中を押すことも相続専門家の役割だと思っています。

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