住宅取得資金の贈与とは？非課税制度・税金・手続きをわかりやすく解決

住宅取得資金の贈与でまず押さえる3点　非課税枠・期限・申告の要否を整理

住宅取得資金の贈与は、土地の取得や建築費用に充てるケースが多い制度です。
では、住宅取得資金の贈与を受けると、どうなるのでしょうか。

実は、住宅取得資金の贈与を受けた際の贈与税は、要件を満たせば一定額までは非課税になります。
贈与税は大きな金額なので、複雑な要件をクリアすれば金銭的な負担がぐっと減ります。
では、具体的な要件とは？
住宅取得資金の贈与について、基礎的な内容から確認していきましょう。

まずは「暦年贈与（基礎控除110万円）」と「住宅取得等資金の非課税」を分けて考える

最初に押さえておきたいのは、相続税対策としてよく使われる「暦年贈与」との違いです。

暦年贈与の基礎控除額は110万円。
つまり、年間110万円までの贈与であれば基礎控除内に収まるため非課税となります。
この贈与は用途を問わないので、住宅資金であっても、非課税となる上限金額は同じです。

では、住宅取得資金としての贈与の場合、非課税枠はいくらでしょうか。

住宅取得資金の贈与の場合は、省エネ等住宅は最大1000万円まで、それ以外の住宅は最大500万円までが非課税になります。
ただし、先述したように、住宅取得資金の贈与の場合は要件が厳しくなります。
代表的な要件は父母や祖父母など、直系尊属からの贈与であることです。
使い道も、住宅の新築や取得、増改築などに限られており、引っ越し費用や家財を新しく購入する資金には充てられません。
そのほか、合計所得金額や床面積など、細かい要件をすべて満たす必要があります。

マイホームを購入する子供にお金を渡せば、自動的に非課税になるわけではないので注意が必要です。

また、住宅関連税制は景気刺激策や環境・エネルギー政策である為に数年に一度改正され、受贈年により限度額が異なる場合があることを覚えておきましょう。
非課税限度額は、住宅の性能区分および贈与年ごとに定められています。

適用期限と“いつまでに住むか”の注意点

住宅取得資金の贈与の場合、「贈与を受けるタイミング」が重要です。
現行の制度は「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」と呼ばれており、令和6年（2024年）1月1日から令和8年（2026年）12月31日までに受けた贈与が対象となります。
なお、令和5年以前の贈与とは要件が異なる部分があるため、過去の資料を参照する際は気をつけてください。

2026年3月現在、令和９年以降の延長については明確になっていません。
そのため、贈与を受けるタイミングが2027年1月1日以降になると、この制度の対象外となる可能性があるため注意が必要です。
ただし、これまでも延長が繰り返されているため、再び延長となる可能性はあり得ます。
制度の利用を検討する際は、最新の情報を確認しましょう。

また、もう一つのポイントは「居住のタイミング」です。
原則として、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住、またはその時点で居住することが確実であると見込まれる場合に適用となります。
制度の判定には、売買契約書の契約日の日付ではなく、贈与日と居住要件の充足が基準となるので注意しましょう。
特に、新築の場合は完成予定日や引渡日が遅れるケースもあります。
余裕を持ったスケジュールで、きちんと確認をして進めましょう。

贈与税が0円でも「申告が必要」になる

3つ目の注意したいポイントは、贈与税申告の必要があることです。
「非課税なら申告自体も不要なのでは？」と誤解されがちですが、贈与税の申告を行って初めて非課税の特例が適用されます。
申告書を作成し、期限内に提出する手続きは欠かせないので注意しましょう。

住宅取得資金の贈与税申告・必要書類・いつまでに何をするか

住宅取得資金の贈与税について、非課税措置を受けたいならば申告が必要だとわかりました。
では、いつまでにどんな準備をすればよいのでしょうか。
具体的に見ていきましょう。

申告スケジュール（翌年2/1〜3/15）と、年末贈与がタイトになる落とし穴

贈与税の申告期間は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日です。
（ただし、3月15日が土日祝日と重なっている際は次の平日まで）

贈与の時期が12月など年末の場合、居住開始や贈与税の申告までの期間が短くなります。
売買契約書や建築請負の契約書や登記事項証明書など必要書類の準備をする時間も短くなってしまうので気を付けましょう。
また、災害や病気・ケガなどのやむを得ない事情の場合、申告の猶予が認められることもあります。
「忙しかった」という理由だけでは通常認められませんが、建築遅延などどうしても事情があって間に合わない場合には事前に最寄りの税務署へ相談してみましょう。

申告書に「特例適用」を明記する／提出先は受贈者の所轄税務署

住宅取得等資金で贈与税の非課税制度を利用する際は、申告書に「特例適用」の旨を記載しましょう。
そして、通常の贈与税申告書に特例の明細を添付します。

提出先は、お金を贈った人（＝贈与者）ではなく、お金を受け取った人（＝受贈者）の住所地を管轄する税務署です。
贈与税の申告義務は、受け取った側の人にあるので注意してください。

なお、申告内容や振込記録などは国税庁の税務調査において厳格にチェックされるポイントです。

添付書類の全体像（戸籍・契約書写し・住宅性能証明など）

住宅取得資金の贈与税非課税を適用するには、「贈与者・受贈者・住宅・資金」の4つの要件を満たす必要があります。
申告時には、要件を確認するため、各種資料の提出が求められます。
では、実際に必要な書類を4つのステップに分けて見てみましょう。

住宅取得資金に関する贈与税の申告書類

1. STEP1．親子関係を確認できる書類（戸籍謄本など）
2. STEP2．住宅取得の事実を確認できる書類（売買契約書・請負契約書の写しなど）
3. STEP3．住宅の要件を確認できる書類（登記事項証明書・建物の役所の検査済証・耐震証明書など）
4. STEP4．環境性能の区分を確認できる書類（省エネ等住宅の証明書など）

※STEP４は、該当する場合のみ提出が必要です。

贈与税の申告期間は長いようで短く、２月１日～３月１５日は税務署も非常に混んでいるので事前に準備できる書類は早めに準備をしておくことを心がけましょう。

住宅取得等資金の贈与税「非課税措置」とは？制度の概要とできること

ここからは、住宅取得資金の贈与で非課税となる要件を少し掘り下げてみてみましょう。

制度の対象は「住宅の新築・取得・増改築の対価に充てる“金銭”」が原則

住宅取得等資金の贈与税「非課税措置」の対象となるのは、あくまでも「資金」つまりお金の贈与だけです。
家自体や、その他の財産を贈与しても対象になりません。

また、資金の使い道は、住宅の新築・取得・増改築に限られます。
資金の流れから、工事代金や売買代金に充てたことを証明できる書類が必要となります。
引っ越し代や、対象住居で使用する家具などを購入する資金には充てられないので気を付けましょう。

非課税限度額の考え方（省エネ等住宅／それ以外）と“過去利用分”の控除

非課税限度額までの贈与は、贈与税がかかりません。
省エネ等住宅の場合、この限度額は一般の住宅よりも高く設定されます。
なぜなら、エネルギー消費量を抑えた高性能な住宅への住み替えを促進する意図があるためです。

ただし、住宅を購入するのが初めてではない場合など、過去にこの非課税枠を利用したことがある方は注意が必要です。
以前に使った分の枠は差し引かれるので、限度額が見込みよりも少なくなる場合があります。

≪ 関連 詳細ページ≫
●贈与税のかからない贈与７つ／生活費・教育費､教育資金、結婚子育て､おしどり贈与､住宅取得資金､お祝・お見舞､特定障害者扶養信託

制度を使える人・使えない人　贈与する側／受け取る側の要件をご紹介

では、この制度はどんな人が対象となるのでしょうか。 詳しく見てみましょう。

贈与者の要件（直系尊属の範囲：親・祖父母など）

贈与者（＝お金を贈る人）は、受贈者（＝お金を受け取る人）の直系尊属である必要があります。
直系（＝縦のつながり）の尊属（＝自分より前の世代）ということです。
例えばおじ・おばは、傍系（＝横のつながり）血族となるので対象となりません。
また、配偶者の直系尊属からの贈与は、配偶者宛ての贈与以外は対象外（養子縁組等を除く）となることも知っておきましょう。

贈与者の要件

区分	内容
続柄	直系尊属であること
具体例	父母・祖父母
対象外	義父母、おじ・おばなど

受贈者の要件（年齢・所得・居住など）を“申告時点で確認”する

受贈者（＝受け取る人）の側の要件は、贈与者よりも複雑です。
投資用や事業専用での購入の場合、対象外となるので気を付けましょう。
また、これらの要件は贈与時だけでなく、贈与税の申告期限時点においても満たしている必要があります。

受贈者の要件

区分	内容
年齢	原則18歳以上
所得	合計所得金額が2000万円以下 （床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅を取得する場合は1000万円以下）
居住	日本に住所があること
用途	自己の居住用であること

≪ 関連 詳細ページ≫
●贈与税は誰が払う？　納税者の原則・非課税枠・実務の勘所

対象になる住宅・ならない住宅　新築・購入・増改築での注意点

住宅取得資金の贈与税の非課税制度を利用するためには、その資金を用いて手に入れる住宅についても様々な要件があります。
家を新築する場合や、新築住宅・中古住宅を購入する場合、増改築をする場合で要件が異なるので、詳しく見ていきましょう。

「新築・購入」で見られる要件（床面積・居住用割合などの基本）

この制度で新築、あるいは購入する住宅は、一定以上の床面積があることが条件です。
登記簿上の床面積によって該当するかどうかが決まります。

また、個人事業主などの場合、自宅の一部を事務所として利用することがあります。
この場合は、床面積の2分の1以上が自己居住用である必要があります。
また、あくまでも居住のための家屋が対象なので、別荘や投資用の物件は対象になりません。
贈与を受けた後、一定期間内に実際に居住する、あるいは居住する見込みがあることも条件になります。

新築や中古住宅などを購入する際の要件

項目	主な要件	注意点
所在地	日本国内	海外不動産は対象外
床面積	原則40㎡以上240㎡以下	登記簿上の床面積で判定
居住用割合	床面積の2分の1以上が自己居住用	併用住宅は按分に注意
中古住宅	一定の耐震基準を満たす	耐震証明書等が必要
入居	原則、翌年3月15日までに居住	居住見込みでも可（但、要件あり）

「増改築」で見られる要件（工事内容の範囲・証明のしかた）

この制度では、家の増改築も対象になります。
ただし、壁の穴をふさぐだけなど、単なる修繕の規模の工事は対象となりません。
建築確認済証や建物検査済証などの役所が発行する書類が必要になることもあるので、事前によく確認した上で工事を発注することが大切です。
特定の配慮を要するバリアフリー改修を伴う増改築など、個別のケースについては最新の法改正情報を必ずチェックしましょう。

増改築をする際の要件

項目	主な要件	注意点
工事内容	増築・改築・大規模修繕等	単なる修理は対象外の場合あり
工事費	一定額以上	役所からの補助金控除後の金額で判定
面積要件	工事後に40㎡以上等	改修後の床面積で判定
証明方法	確認済証・検査済証・増改築証明書等	書類不備は適用不可

「省エネ等住宅」なら最大1000万円｜断熱・エネルギー基準の重要性

住宅取得資金の贈与において、非課税枠が1000万円に拡大される「省エネ等住宅」と認められるには、国が定める一定の基準に適合している必要があります。

具体的には、断熱等性能等級5以上、かつ一次エネルギー消費量等級6以上など、高い環境性能が求められます。
これは新築だけでなく、増改築によってこれらの基準を満たした場合も対象となります。

住宅の性能については、分譲主やハウスメーカー、工務店から発行される証明書類などの資料で確認することになります。
設計の段階から「1000万円の枠を使いたい」旨を伝え、基準をクリアできるか確認しておくことが、住宅ローンの借入計画を立てる上でも大きな強みとなるでしょう。

住宅取得資金の贈与でよくある落とし穴

住宅取得資金の贈与税の非課税制度については、複雑な要件がたくさんあります。
どんな点に特に注意すればよいのでしょうか。
ここからは、実務でよくある落とし穴をみながら確認してみましょう。

「非課税＝申告しなくていい」と思い込む

年間110万円までの贈与の場合、基礎控除額の範囲内なので贈与税の申告は原則必要ありません。
同じように、住宅取得資金の贈与税の非課税制度についても申告が不要だと考える方もいますが、これは誤りです。
たとえ非課税枠内であっても、申告をしなければ特例は適用できないので注意しましょう。

お金の動かし方が曖昧（資金の流れが追えない）

この特例の場合、贈与されたお金が住宅の新築・購入や増改築に間違いなく使われたことを示す必要があります。
目的通りの贈与であっても、方法によっては証明が難しくなることがあるので要注意です。

例えば、現金手渡し、親の口座から直接業者へ振込、家計用の口座への入金などの方法では、住宅取得資金に充当したことの証明が難しくなる可能性があります。
理想的な方法は、贈与契約書を作成した上で、受贈者本人の口座へ全額振り込みし、そこから支払うという流れです。

“誰かからの贈与か”が混ざっている（父母＋祖父母など）

父と母から、祖父と祖母からなど、何人かで合同で贈与を行うこと自体は可能です。
けれども、おじやおばなど直系尊属以外の人からの贈与が混じってしまうと、その部分については適用外となります。
贈与契約上や、資金の流れを証明する書類の上できちんとつじつまが合っているかが重要なポイントになります。

期限・タイミングのズレ（契約・着工・入居など）

住宅取得資金の特例は、「契約日」「贈与日」「入居日」「申告期限（翌年3月15日）」などのタイミング・期限も重要です。
例えば、家の購入よりかなり遅れてからの贈与の場合、本当に購入資金だったのかを証明するのが難しくなります。
また、住宅を新築する際には、工事の遅れもつきものです。
期日までに入居できるかどうかは早い段階から確認しておく必要があります。

「3000万円控除」という誤解

「住宅取得資金の贈与で、3000万円までの控除があると聞いたのですが？」という質問が時々あります。
これは、よくある誤解です。
現行の住宅取得資金の贈与税の場合、3000万円が控除になる制度はありません。

このケースでは、マイホームとして使っていた家を売却した際の所得税の特別控除（3000万円）や空き家を相続した際の特別控除（3000万円）などと混同されているのかもしれません。
いずれも譲渡所得に関する特例なので、贈与税に対してのものではありません。

贈与活用をお考えの際は、条件整理から専門家にご相談ください

贈与は、上手に活用すれば相続財産を減らして将来的な相続税の節税にもつながります。
効果が見込める半面、細かな要件や厳格な期限があり、一つのミスで特例が使えなくなってしまうこともあります。父母の相続対策にもなる住宅取得資金贈与制度ですが、例えばずっと専業主婦であった祖母や母からの贈与を受ける場合などは、贈与者自身がそれだけの資金をお持っている経緯や理由に飛び火する可能性もあるので要注意です。

又、自己資金の名目で祖父母や父母が長年積立ててくれていた資金を、既に受贈済みとして利用する場合も、本当にその都度贈与が成立していたのかも検証した方が良いでしょう。下手をすると単なる名義預金だったものを使った瞬間に、一括贈与として税務署に課税される場合もあります。

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