小作権の解消の提案・実施

小作権付農地を相続する場合の課題

調整区域などにある農地の場合は相続評価も安く、さほど問題にはなりませんが、市街化区域にある農地の場合は、たとえ生産緑地であったとしても特定貸付農地として相続税の納税猶予を受けない限り、その小作地に対する相続税は相当額になってきます。

整理すると、

①生産緑地（特定生産緑地）である小作地

相続評価は納税猶予を受けなければ宅地並み農地評価 × 95％ ×（1 – 小作権割合）となり、相続税は高くなるが、収益性はほぼ無い為に重税感が強く将来展望も無い。
納税猶予は地主の自作を前提としており、通常の小作貸では地主が納税猶予を受けることはできません。期間を定めた「特定貸付農地」や「都市農地貸付」に変更する必要があります。しかし、そうすると小作人側は “永小作権”を失うことになり合意は得にくいです。評価も小作権割合は引けなくなります。

②生産緑地ではない三大都市圏の市街化区域農地

納税猶予の適用は無いので更に重税感が強い。

③三大都市圏以外の市街化区域農地

①同様に通常の小作地のままでは相続税の納税猶予は適用できない。「特定貸付農地」に変更することを小作人は通常同意しない。

小作権の解消のタイミング

・小作権付の生産緑地は小作人側が ①“死亡又は耕作不能故障” 又は ②生産緑地指定から30年経過しない限り、利用制限などが解除されませんので、①や②のタイミングで小作人側と生産緑地解除や小作権解消の交渉を始めることが肝心です。万が一、小作権付きのまま「特定生産緑地」に移行してしまうと、10年単位でしか交渉のタイミングがきません。

・生産緑地ではない小作権付農地の交渉タイミングはいつでもOKです。

小作権の解消方法

小作権の解消方法は、相手から無償で離作する旨の申出がある場合を除き、次の３つがあります。

①離作料を小作人に支払う

いわば小作権を買い取ることを意味します。「離作合意書」を作成し、農業委員会に届出ます。当然に地主側には離作料支払いに多大なる抵抗感と金銭的負担感があり、金額交渉が難航します。
生産緑地や特定生産緑地の場合は買取後も地主が“死亡又は故障”や指定から30年（特定生産緑地の場合は10年）経過するまで耕作の必要があります。

②底地を小作人が買う

金額交渉も大切ですが、それ以前の問題として生産緑地の場合は小作人が所有・小作面積合計で3000㎡以上耕作（地域によっては2000㎡以上）していなければ農地法上の制限で購入できないことになっています。
生産緑地でなければ、農地からの転用前提で耕作面積要件は無くなります。

③分筆して農地で分ける（交換）

離作の条件として農地を分筆し地主が小作人に所有権を渡す方法です。
当社は、税理士法人・行政書士法人として通常この方法を提案・実施していますが、ポイントは

• イ.農地全体の何割に相当する面積や価値を渡すかの交渉
• ロ.農地のどの部分をどの地形で分筆して渡すか
• ハ.確定測量・分筆の費用、負担割合の交渉
• ニ.農地法上の手続きの手法として、生産緑地であるか否か、小作人に農業資格があるか否か
• ホ.税法上の手続きとして、所得税法58条に定めた譲渡所得税が免除される「交換」の要件に合致している旨の申告を税務署に提出

などがあります。

これらをクリアしていくには交渉代理人兼手続代理人に豊富な経験と交渉能力、評価算出能力や手続能力、行政書士・不動産仲介・税理士の全ての免許が必要になります。一度ご相談下さい。

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