家を相続したら税金はかかる？相続税・名義変更（相続登記）・相続後をまとめて解説

家の相続で関わる税金は3つのタイミング　相続時・名義変更・相続後の基本情報

家を相続したら、税金はかかるのでしょうか？
まず、相続が発生すると原則として相続税が発生する場合があります。
けれども実は相続に関する税金は相続税だけではありません。
大きく分けて「相続時」「名義変更時」「相続後」のタイミングで、それぞれ別の税金がかかる場合があります。
詳しく見ていきましょう。

「相続時」に関わる税金：相続税がかかるかどうかの考え方

家や土地などを相続した際、まずかかることになるのが「相続税」です。
被相続人が持家であれば、「相続申告の必要がある」ことが多いですが、家を含めた遺産の総額が基礎控除額を超えないときは申告が不要になります。
また、家を相続する人が配偶者や同居の子などの場合にも、特例や控除を利用することで相続税がかからない可能性があります。
これらの特例や控除については後ほどご説明します。

相続税を算出するには？

1. STEP1．預貯金、不動産、その他の全ての遺産の合計から債務・葬式費用を控除して遺産総額を計算する
2. STEP2．「3000万円＋600万円×法定相続人の数」で基礎控除額を計算する
3. STEP3．遺産総額が基礎控除額を超える場合には、相続税の申告の必要がある

なお、配偶者の税額軽減などの控除を受けたい場合には、相続税の金額がゼロ円になる予定であっても、遺産分割の確定と申告をする必要があるので注意しましょう。

「名義変更」で関わる税金：相続登記と登録免許税の位置づけ

家を相続した場合、登記簿上の名義の変更が必要になります。
これは相続登記と呼ばれるもので、この時に関わるのが「登録免許税」という税金です。

なお、相続登記は2024年4月から義務化されています。
相続の遺産分割や遺言によって家の所有権を得た人は、そのことを知ってから3年以内に相続登記を行う義務があります。
「家の名義を親のままにしておいたら相続税がかからないのでは？」と思われる方もいるかもしれません。
けれども、正当な理由がないのにこの義務を果たさない場合、10万円以下の過料の適用対象となるので注意が必要です。

登録免許税の手続きと計算方法

1. STEP1．相続人を確定し、遺言書がなければ遺産分割協議を行い、家を相続する人を決める
2. STEP2．法務局で相続登記の手続きを行う
3. STEP3．2の際に、固定資産税評価額の0.4%の登録免許税を納める

登録免許税は、相続税を支払っていても別途かかるので注意しましょう。

「相続後」に関わる税金：保有・賃貸・売却で変わる税金の全体像

相続が終わったのち、実際に相続した家をどうするかによってかかる税金が異なります。

家を相続した後にかかる税金の種類

• ・そのまま保有する場合：毎年の固定資産税・都市計画税
• ・賃貸物件として利用する場合：毎年の固定資産税、家賃収入に対する所得税と住民税
• ・売却する場合：譲渡所得税・住民税

相続した家の所在地が市街化調整区域など都市計画区域外にある場合は都市計画税は課されません。

相続税はどう決まる？家（不動産）の「評価」と「基礎控除」を押さえる

では、具体的に「相続税がかかるかどうか」、「かかるとしたらいくらになるのか」はどのように判断したら良いのでしょうか。

その判断の土台になるのは「基礎控除」と「不動産の評価」です。
詳しく見ていきましょう。

まずは基礎控除を確認：相続税がかかるかの第一判定

相続税は、遺産の合計額が「基礎控除額」を超えた場合にだけかかるものです。
基礎控除は、3000万円＋600万円×法定相続人の数で計算しますが、遺産の総額がこの基礎控除額内であれば相続税がかからず、申告も不要です。

例えば、2000万円の家の相続税はいくらでしょうか？
本当に財産が2000万円の家だけであれば、相続人の数に関わらず、基礎控除の金額内に収まるため相続税はかかりません。
ただし、実際には預貯金や保険金、家財など、その他の財産があることがほとんどです。
家以外の財産も把握した上で、確実に基礎控除額以内に収まるかを確認しましょう。

不動産の評価は「土地」と「建物」を分けて考える

家を相続する場合、相続税法上では「土地」と「建物」がそれぞれ別個に評価されます。

建物は、原則として固定資産税の評価額で計算します。
一方、土地の評価は少しややこしいので注意が必要です。
土地を評価する場合、原則として「路線価方式」または「倍率方式」により算定します。

また、実際に売却した際の時価を「実勢価格」と言いますが、一般的には固定資産税評価額が最も低く、次いで路線価または倍率方式、そして実勢価格が最も高くなるケースが多いです。
それぞれの評価方法について、詳しく見ていきましょう。

固定資産税評価額

「固定資産税評価額」は、市町村が固定資産税を計算するために決める価格です。
固定資産税の納付書などに記載されています。
実勢価格よりも安いことが多く、国が毎年４月に発表する公示価格の7割程度を目安に市区町が決定しています。

路線価

「路線価」は相続税や贈与税の計算用の価格で、国税庁のHPなどで公表されています。
一般的に公示価格の8割程度が目安とされていて、固定資産税評価額よりは高くなることが多いです。

また、一定の条件を満たす場合、上記で算出した金額から補正や減額が認められることもあります。
形がいびつな土地や賃貸に出している土地などの場合、評価額が変わってくることがあるので要注意です。

≪関連 詳細ページ≫
●土地を評価

倍率方式

路線価が定められていない地域で用いられるのが「倍率方式」です。
固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算します。
地域によって倍率は異なりますが、路線価と地域より低い評価額になる傾向にあります。

相続税の計算に影響しやすいポイント（特例・控除の概要）

相続税を計算する際、遺産分割と相続申告を条件に控除が使える場合があります。
相続する人によっては、相続税額がゼロ円になることもあるのです。
実務では、「自宅を相続した場合、税金がかからないと聞いたのですが？」というご質問をいただくことがあります。
そういった場合にはこれらの控除のことを指していることが多いです。
代表的なものを見ていきましょう。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、自宅や事業用の土地などを相続する際、一定の要件を満たせば土地の評価額を大幅に減額できる制度です。
建物ではなく、土地にのみ適用される特例なので気を付けましょう。

例えば、被相続人が住んでいた自宅の敷地を、配偶者や同居の親族が取得すると、評価額を最大80％減額できるケースがあります。
土地の価格は大きな金額になるので、この特例が認められると相続財産の評価額を大幅に下げることが可能です。

≪関連 詳細ページ≫
●『自宅相続の節税特例』居住用 小規模宅地の減額特例の判断

配偶者の税額軽減

配偶者の税額軽減は、土地だけではなく建物にも使えます。
具体的には、配偶者が取得した財産について、1億6000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額までは、配偶者の相続税のみかからないという制度です。

いずれの特例も、適用を受けるためには原則として相続税の申告が必要なので気を付けましょう。

≪関連 詳細ページ≫
●相続税の税額控除【配偶者控除】適用判断・活用提案上手く使って節税！
●不動産は相続すべき？　相続税の注意点から手続き、計算方法を解説

名義変更（相続登記）にかかる税金　登録免許税の考え方と注意点

家を相続した場合、名義変更である「相続登記」が必要です。
相続登記とその際にかかる登録免許税について、詳しく確認してみましょう。

登録免許税はいくら？課税の基本（固定資産評価額との関係）

相続による所有権移転登記の場合、登録免許税は原則「固定資産評価額の0.4％」です。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書や、市区町村の窓口で入手できる名寄帳（固定資産課税台帳）・固定資産評価証明書などの書類で確認できます。

相続登記のタイミング：遺産分割が決まっていない場合の考え方

相続登記は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が義務化されています。
期限内に申請を行わないと、10万円以下の過料が発生することもあるため注意しましょう。

けれども、相続人同士が疎遠であったり、相続人が遠方に住んでいたりすると遺産分割がなかなかまとまらない場合もあります。
そういった際には「相続人申告登記」という方法もあります。

相続人申告登記は、各相続人がそれぞれ「相続人である」と法務局に申告するというものです。
これにより一旦、相続人としての義務を履行した扱いになります。
ただし、これは最終的な解決ではないため、家を誰が相続するか確定させた上で、改めて相続登記を行う必要があります。

なお、なんらかの理由で遺産分割がやり直しとなり、再度登記変更が必要になった場合、原則として登録免許税が再びかかるので注意しましょう。

≪ 関連 詳細ページ≫
●相続登記とは？不動産を相続した方の名義変更の必要書類や義務化について解説

相続した家のその後で税金は変わります　住む・貸す・売るでのポイント

家を相続した場合、そのまま空き家として保有するだけでも固定資産税がかかります。
では、「住む」・「貸す」・「売る」など、活用する場合にはどうなるのでしょうか？
それぞれ見ていきましょう。

住む場合：固定資産税・都市計画税と、名義・共有の注意点

同居していた被相続人が亡くなり、家を相続して住み続ける場合は固定資産税などが毎年かかります。

家に「住む」場合の注意点

• ・毎年1月1日時点の所有者に固定資産税が課せられること
• ・家が市街化区域（条例で指定された調整区域の一部を含む）にある場合、都市計画税も課せられること
• ・共有名義の場合、納税義務を連帯して負担すること

また、家を相続する際、やむなく共有にするケースもあるでしょう。
共有の場合、将来的に売却する、活用するなどの際、意見がまとまらず手続きが複雑になるので注意が必要です。

貸す場合：家賃収入にかかる税金（不動産所得）と確定申告

せっかくの相続財産ですから、自分が住まない場合には賃貸に出したいという方も多いものです。
その場合、家賃収入が発生し、不動産所得として課税対象になります。

家を「貸す」場合の注意点

• ・家賃収入は「不動産所得」として毎年確定申告が必要になること
• ・固定資産税や修繕費、管理費、減価償却費などは経費にできること
• ・赤字が出た場合、一定の要件で給与所得などと損益通算できること

家を貸す場合、家賃収入の全額に課税されるわけではありません。
家賃収入から上記の必要経費を差し引いた金額に対し、所得税や住民税が課税されることになります。
帳簿などを備えておくことも必要です。

売る場合：譲渡所得の考え方（取得費・譲渡費用）と特例の有無

相続した家を売却する場合、「譲渡所得税」が発生します。
ただし、売却代金全額に対して税金がかかるわけではありません。
「売却価格－取得費－譲渡費用」で利益を計算し、その利益に応じて譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

家を「売る」場合の注意点

• ・取得費は、原則として被相続人の取得費を引き継ぐこと
• ・相続開始から3年10か月以内の売却で使える特例があること
• ・空き家の一定要件を満たすと3000万円の特別控除が使える場合があること
• ・売却時期により税率（長期・短期）が異なること

相続した家を売る際には、適用できる特例や控除を事前に確認し、タイミングを見極めることが重要です。

≪ 関連 詳細ページ≫
●相続した土地を売却したときの税金とは？計算方法・特例・注意点をご紹介
●相続 空き家を使わず売った時の所得税を節税＿不動産の有利な売却

家の相続に関する税金で、よくある誤解

家の相続に関する税金は、大きな金額になることも多いものです。
ですから、思い込みで判断してしまうと後悔することになるかもしれません。
以下によくある誤解の例をまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

家を相続したら、必ず相続税がかかる

家を相続した場合、必ず相続税がかかるわけではありません。
相続税は、相続財産の総額が基礎控除額を超えた場合にだけかかります。
もし家を含めた財産の総額が基礎控除額の範囲内なら、相続税はかからず申告も不要です。
但、名義預金やヘソクリ、タンス預金などには注意が必要です。

相続税がかからないなら、何もしなくていい

相続税がかからなくても、必要な手続きがあります。
例えば代表的なものは、遺産分割協議です。期限はありませんが、遺産分割がまとまれば３年以内に名義変更の登記をします。
この手続きは義務化されているため、相続による所有者の変更を法務局へ申請しておかないと、過料の対象となることがあります。

名義変更（相続登記）の費用は高い

名義変更の際は、「登録免許税」という税金がかかります。
相続による所有権移転登記の場合、原則として登録免許税の金額は固定資産税評価額の0.4％でそれほど高いわけではありません。

相続した家を売っても税金はかからない

相続した家を売却すると、その利益に対して税金がかかることがあります。
売却代金そのものではなく、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益について課税されるので注意が必要です。

相続した家に住めば節税になる（税金がゼロになる）

相続した家に住むことで、税金がゼロになるということはありません。
ただし、被相続人と同居していた相続人が引き続き居住する場合、小規模宅地などの特例を使えることがあり、節税につながることがあります。
ただし、この特例は土地に対してのみであり、一定の要件を満たさないと使えません。

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●相続税の節税は選ぶ税理士で変わる！申告や対策の方法を税理士法人が解説

家の相続税や税金の不安は早めに整理を　相続ステーションが節税をサポートします

現金などの預貯金と異なり、家は懐かしい思い出や、人の思いがたくさん残っている財産です。
ただし、相続の際にはさまざまな税金が関わってきます。
また、税金以外にも管理費用や修理費用などが発生することもあるでしょう。

家を相続するという経験は、一生に一度あるかどうかという方が多いと思います。
相続した家は、どうすることが最善の方法なのか。
家の条件や家族の状況によっても答えは異なりますが、いずれにしてもしっかりと調べて納得のいく結論を出すことが大切です。

特に、家の相続に関わる税金は大きな金額になることも多いものです。
制度や控除、税金の試算に不安があるときは、早い段階で税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
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