配偶者居住権の登記とは？相続税の節税にもなる？手続きの流れを解説

配偶者の住む権利を保護する「配偶者居住権」

夫や妻が亡くなっても残された配偶者の生活は続きます。
人生100年時代といわれる昨今、配偶者の住まいと生活資金の確保は無視できない問題です。
そこで、配偶者の生活維持を目的として、2020年4月に配偶者居住権が施行されました。

配偶者が自宅に住み続けるための権利

被相続人が亡くなっても、配偶者が自宅に住み続けるのは当然だと思う方もいるでしょう。
しかし、自宅家屋や土地の所有者が亡くなった場合、それらは「遺産」として相続の対象となります。
そこに大きな問題があったのです。

これまでの配偶者はどうしていたのか

配偶者居住権ができる前、遺産として相続対象となった自宅に配偶者が住み続けるためには次のような方法がありました。

●所有権の相続
配偶者が、自宅家屋と土地を相続し新たな所有者となる方法です。

しかし、一般的に不動産は価値が高い財産です。
もしも配偶者が不動産を相続した場合、預貯金などの金融資産は他の相続人が取得することになるケースが多いでしょう。
その結果、配偶者には「住まい」があっても、老後の「生活資金」に不安が生じることが珍しくありませんでした。

●使用賃借（無償で借りる）
被相続人と配偶者の子どもなど配偶者以外の相続人が自宅不動産を相続し、配偶者がそれを借りるという方法です。

家族関係が良好ならば、夫婦のどちらかが亡くなっても残された配偶者が実家に住むのが当たり前だと感じるかもしれません。
しかし、関係が悪化していた場合は、肩身の狭い思いをすることになるでしょう。

もしも何らかの事情で所有者が自宅を売却し、新しい所有者から退去を要求された場合、配偶者には抵抗する術がありません。
「住まい」が確保できないという不安定な状況が発生します。

●賃貸借（有償で借りる）
他の相続人が取得した自宅不動産を有償で借りるという方法もあります。

きちんとした賃貸借契約を結んでいれば「住まい」の確保は可能です。
しかし、毎月の家賃として出費が続くという難点があります。

配偶者居住権の取得によってできること

配偶者居住権は、配偶者の「住まい」と「生活資金」の両方を確保するために創設されました。

つまり配偶者居住権は、自宅不動産の所有権と配偶者居住権を切り離し、所有権を別の相続人が取得した場合でも、配偶者は住み続ける権利を取得できるようにするための制度なのです。
配偶者居住権の施行により、次のような変化がありました。

●遺産分割バランスの調整
遺産の内容にもよりますが、高額な自宅不動産を相続した配偶者は他の遺産を取得できないケースが多いことは前述の通りです。
しかし、他の相続人が所有権を相続できれば、その分配偶者の取得額が低くなります。
相続人同士の取得バランスを保ちながら、配偶者が居住権と金融資産の両方を取得できる可能性が高まるでしょう。

●遺留分トラブルの回避
遺産の大半を自宅不動産が占めているケースでは、配偶者が不動産所有権を取得することで他の相続人の取り分がほとんど残らないということも珍しくありません。
しかし相続人には、遺産のうち一定の割合を確保できる「遺留分」という権利があります。
もしも遺留分権利を持つ相続人が「遺留分に満たない分」を請求してきた場合、配偶者はその金額を金銭で支払うことになるでしょう。

しかし、配偶者居住権を取得して遺産取得バランスを調整できれば、遺留分リスクも低減できるというわけです。

●住まいの安定
配偶者居住権の設定には、不動産登記を義務としています。
そのため、仮に所有者が自宅不動産を売却し、新しい所有者から立ち退きを要求された場合でも、登記を理由に抵抗できるのです。
配偶者は、自宅に住み続ける権利が守られるという安心感が得られます。

配偶者居住権の注意点

配偶者居住権は大きな法的効力を持つ制度です。
その分、負担や制限もあるという点に注意しましょう。

配偶者居住権の消滅で贈与税がかかる場合も

配偶者居住権の存続期間は原則として終身ですが、設定時に任意の年数にすることも可能です。

配偶者が亡くなった場合、配偶者居住権は自動的に消滅し、配偶者が持っていた「住む権利」は所有者に戻ります。
このとき、特別な課税関係は生じません。

しかし、配偶者が生きている間に、いったん存続期間を定めながら配偶者居住権を中途で消滅させた場合は、配偶者から所有者に「住む権利」を贈与したとみなされます。
そのため、財産の価値に応じた贈与税が課税される点に注意しましょう。

譲渡や売却ができない

配偶者居住権は、配偶者本人しか持つことのできない権利です。
誰かに譲渡したり売却したりすることはできません。

子どもと同居する場合や老人ホームや介護施設に入る場合など、自宅に住む必要がなくなったからといって簡単に処分できない点に注意が必要です。
配偶者居住権を設定する前に、「いつまで必要か」を慎重に検討しましょう。

第三者との賃貸借契約には所有者の許可が必要

譲渡や売却はできませんが、所有者の許可があれば第三者に「居住権」を貸すことはできます。
有償で貸した場合の収益は配偶者が得ることになるため、たとえば配偶者自身は介護施設に入居して、自宅の賃貸収益を介護費用や施設に支払う料金に充てることも可能です。

増改築する場合も所有者の許可が必要

配偶者居住権があっても、あくまでも自宅不動産の所有権は所有者にあります。
増改築などを行う際も、所有者の許可が必要です。

ただし、修繕が必要な場合は配偶者が行うこととされています。
この場合の費用は、居住している配偶者が負担することになるため、前もって積み立て等をしておくと安心です。

固定資産税の支払いが生じる場合も

固定資産税は、本来所有者に支払い義務があります。
しかし、配偶者居住権には「居住にかかる費用は配偶者が負担する」と定められているため、建物部分の固定資産税を払ってほしいといわれることもあるでしょう。

相続税の節税もできる配偶者居住権

先ほどお話ししたように、配偶者居住権は配偶者の死亡と同時に終了します。
配偶者の子どもなどが居住権を相続することはできないので、２次相続で払う相続税を節税できる可能性があるのです。

相続税節税のしくみ

両親のどちらかが亡くなり、その配偶者と子どもたちを相続人として行う相続を「１次相続」といいます。
しばらくして、配偶者が亡くなったときに子どもたちを相続人として行う相続が「２次相続」です。

配偶者居住権「なし」の相続

ここからは例を用いて説明しますが、わかりやすくするために自宅不動産にまつわる部分以外は簡略化します。

【例】 相続人：配偶者、子ども1人 相続財産：自宅不動産5000万円、その他の遺産3000万円

●1次相続
配偶者：自宅不動産5000万円
子ども：その他3000万円

●2次相続
子ども：自宅不動産5000万円

配偶者居住権「あり」の相続

同じ条件の相続で、配偶者居住権を設定した場合は次のようになります。

【例】 相続人：配偶者、子ども1人 相続財産：自宅不動産5000万円（所有権2000万円、配偶者居住権3000万円）、その他の遺産3000万円

●１次相続
配偶者：配偶者居住権3000万円、その他1000万円
子ども：所有権2000万円、その他2000万円

●２次相続
子ども：その他1000万円

配偶者居住権は配偶者死亡により消滅するため、相続税の対象にも含まれません。
しかし、配偶者が使用していた部分の権利は、配偶者の死亡時に所有権と統合されます。
つまり、所有者は相続税を払わずに配偶者居住権3000万円分の価値を取得できるというわけです。

配偶者居住権の活用で相続財産額を減額できる

相続税は、総遺産額のうち基礎控除額を上回った部分にのみかかる税金です。
基礎控除額は誰もが利用できる控除制度で、「3000万円＋法定相続人数×600万円」という式で算出します。
そのため、通常は相続人数の少ない2次相続の方が課税遺産額も多くなり、相続税は高くなることが多いでしょう。

しかし、配偶者居住権を活用すると自宅不動産の価値を低減させ、2次相続の相続税額を大幅に節約できるというわけです。

配偶者居住権を節税に使う際の注意点

配偶者居住権の相続評価は、建物の築年数が浅く、配偶者の年齢が若い方が大きくなる傾向にありますが、自宅家屋の構造によっても異なります。
必ずしも狙った通りの節税効果が得られるとは限りませんので、相続税の専門家に相談ください。

家なき子特例が使えない

家なき子特例とは、被相続人の子どもが下記の条件を満たす場合に、税制優遇措置である「小規模宅地の特例」が適用されるというものです。

●小規模宅地の特例

適用要件	減額割合と限度面積
・被相続人の住居を配偶者や同居親族が相続した場合 ・被相続人の事業を親族が継承した場合　 ・家なき子特例の条件を満たす被相続人の子ども　など	適用要件を満たす場合、財産評価額を下記の割合で減額 ・被相続人の住居：80％（330㎡まで） ・被相続人の事業所：80％（400㎡まで） ・被相続人の貸付事業所：50％（200㎡まで）

●家なき子特例の適用要件
・被相続人に配偶者がいないこと
・相続開始の直前、被相続人の自宅に同居していた相続人がいない
・相続開始前３年以内に、自分や配偶者、三親等以内の親族の持ち家などに居住していない
・相続開始時に居住している家屋を、過去に所有したことがない
・相続税の申告期限まで相続した宅地を所有する

配偶者居住権を設定する際は、２次相続まで見越して慎重に検討することをおすすめします。

配偶者居住権が設定できない場合とは？

配偶者居住権は、被相続人が生前に作成する遺言、あるいは遺産分割協議における相続人全員の合意が必要です。
ただし、建物が被相続人と配偶者以外の人との共有の場合は配偶者居住権は設定できませんが、次の場合も、配偶者居住権の対象外となります。

相続開始時の住居ではない場合

配偶者居住権は、被相続人が亡くなった時点で本拠として居住していた建物に設定するものです。
相続開始時に居住していなかった建物、あるいは別荘など本拠ではない建物に対しては設定することができません。

また、介護施設などに入居していた場合も対象外ですが、一時的な入院など「自宅に戻ってくること」が想定される短期間の不在は不問となります。

戸籍上の配偶者ではない場合

配偶者居住権は、正式な婚姻関係にある戸籍上の配偶者にのみ取得できる権利です。
入籍をしていない事実婚パートナーや内縁関係の相手は、配偶者居住権を設定することはできません。

2020年4月以前の遺言の場合

配偶者居住権は、民法の改正に伴い2020年4月1日に施行された制度です。

施行日より前に作成された遺言、死因贈与契約などは、配偶者居住権について記載された部分が無効となります。
ただし、改めて遺産分割協議で設定することは問題ありません。

相続放棄をした場合

被相続人の遺産の中に借金などの負債が多く含まれており、相続するとかえって損をすることもあるでしょう。
あるいは、相続人同士の関係性などの理由により配偶者が相続を放棄した場合は、配偶者居住権も放棄したものとみなされます。
負債は放棄するけれど、配偶者居住権だけは取得するということはできません。

配偶者居住権の設定には相続登記が必要

配偶者居住権は、相続登記（所有権移転登記）を義務としています。
登記申請を行う先は、自宅不動産のある土地を管轄とする法務局（登記所）です。
書類を直接持ち込むほか、郵送でも手続きをすることができます。

登記申請の概要と効果

登記とは、配偶者居住権を取得したということを公の帳簿である登記簿に記載し、一般に公開することです。

前述の通り、登記をしておけば、所有者が自宅不動産を売却してしまっても、配偶者居住権は守られます。
しかし、登記をしていない場合は配偶者居住権を主張することはできず、新たな所有者となった第三者の立ち退き要求に従うしかありません。

登記は手続きの先後で優劣が決まるため、権利関連のトラブルを回避するためには配偶者居住権を取得したら速やかに登記手続きを行っておくようにしましょう。

登記の必要書類一覧

配偶者居住権の登記手続きには、多くの書類が必要です。
主なものは、以下の通りです。

• 登記申請書
• 登記原因証明情報、遺産分割協議書あるいは遺言書
• 戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）、除籍全部事項証明書（除籍謄本）
• 印鑑証明書
• 登記事項証明書
• 登録免許税
• 登記識別情報

所有者の相続登記が必須

配偶者居住権を設定するためには、まず該当不動産の所有権が被相続人から配偶者以外の相続人に移っている必要があります。
配偶者居住権の設定より前、あるいは配偶者居住権の設定と同時に所有権移転登記を行うよう、所有者に伝えておきましょう。

登録免許税の算出方法

配偶者居住権の設定登記を行う際は、登録免許税を納付します。
登録免許税の金額は、「建物の固定資産税評価額×0.2％」で計算することが可能です。

固定資産評価額については、毎年春に送られてくる固定資産評価証明書を確認しましょう。

配偶者居住権は、遺産分割協議書や遺言書が必要

配偶者居住権を設定するためには、被相続人の意思、あるいは相続人全員の合意が必要です。
それにはどのような書類が必要なのでしょうか。

被相続人の意思を証明する書類

配偶者の生活を守るために、被相続人が生前に「配偶者居住権」を指示することもできます。
その手段は、次の2つです。

遺言書

遺言書がある相続では、原則として遺言書に記載された意思を尊重して遺産分割を行います。
「自宅の所有権は子どもに、居住権は配偶者に」と明記しておけば、配偶者居住権の取得がスムーズに進むでしょう。

遺言書の確実な実行を望むなら、法律に詳しい公証人立ち会いのものとで作成する公正証書遺言が安心です。
あるいは、事前に司法書士や税理士に相談して自筆証書遺言を行うとよいでしょう。

死因贈与契約書

贈与する側が亡くなったときに効力を発揮する契約を、贈与者の生前に締結しておくことを死因贈与契約といいます。
遺言は、被相続人の一方的な希望で作成できますが、死因贈与契約は贈る側（被相続人）だけでなく受ける側（配偶者）の承諾も必要です。

相続人全員の合意を証明する書類

遺言のない相続では、相続人全員が話し合って遺産分割の方法を決める「遺産分割協議」を行うことになります。
自宅不動産を含め、誰がどのように相続するのか、相続人全員が納得する方法を探しましょう。

遺産分割協議書

遺産分割協議で合意を得たら、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。
相続人全員の合意を得られたら、そのことを明記し、相続人全員に署名と実印による押印をしてもらいましょう。
さらに、相続人全員の印鑑証明書を添付して、全員で同じ物を1通ずつ所持します。

一度遺産分割協議書を作成した後で内容を変更する場合は、再度相続人全員で話し合って合意を得なければなりません。
慎重に検討して、合意しましょう。

他の相続人の合意を得られなかった場合

遺言や死因贈与契約書がなく、遺産分割協議でもなかなか合意に至らない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることが可能です。
裁判所では、客観的かつ中立的な視点から解決案の提示や助言をもらえますが、それでもまとまらずに調停不成立となった場合は自動的に審判（裁判）が始まります。

裁判所の審判書

審判書とは、申し立てされた事件について裁判所が記した書類です。
どのような内容で、どのような理由で、どのような結論が出たのかが明記されています。

所有者との共同申請

まずは自宅不動産の所有者が相続登記を行い、それ以降に配偶者居住権の登記手続きを始めるのが一般的です。
配偶者がどうしても設定したいからと、所有者に無断で行うことはできません。

しかし、「配偶者居住権を設定することが適切である」と審判が下った場合に限り、配偶者単独での配偶者居住権申請が可能です。

配偶者居住権を用いた遺産配分と相続税のご相談は専門家へ

配偶者居住権は、「配偶者の住まいと生活」を安定させるために有効な制度です。
しかし、いくつかの制限や条件があるため、安易に設定するとかえって身動きが取れなくなる可能性もあるでしょう。
また、2次相続への影響も軽視できません。

相続の事情はそれぞれの家庭で異なるため、経験豊富な相続問題の専門家に相談すると安心です。
税金と法律に詳しい税理士事務所ならば、節税対策も相続トラブル対策も適切なアドバイスやサポートを受けられるでしょう。
実績や具体的な解決事例を多く紹介しているサイトをチェックして、相続に強い税理士を探すのもおすすめです。
もしかしたら自分が相談しようと思っている悩みに近い過去事例があるかもしれません。

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