生産緑地 相続前後に関するQ&A

 

★★★生産緑地 相続前後に関するQ&A★★★

Q1. 父の農地が生産緑地だと聞きましたが、メリットとデメリットは?

A1. 生産緑地の指定を受けたメリットとして、固定資産税の軽減(約1/100)と相続時に終生耕作することを条件にその農地に対する相続税の大部分が猶予される制度を選択できます。

デメリットは、宅地化して売却・賃貸・建築することが制限されることです。

 

Q2. 生産緑地の相続税評価について

A2. 生産緑地に指定されると、建築物の新築や宅地造成などの利用が制限され、原則として許可されないことになっています。

ですが、無期制限の制限ではなく、生産緑地指定の告示日から起算して30年を経過したときや、主たる農業従事者が死亡した場合にはそれ以降の任意の日に市町村長に対してその「生産緑地の買取り申出」という手続きを経て、市が買い取らなければその利用制限は解除されます。

生産緑地の相続税評価は、その土地が生産緑地でないものとした評価額から下記の割合を控除して計算するルールになっています。

相続開始により買取りの申し出ができる生産緑地(=自作農地)

 生産緑地でないものとした評価額から5%控除した額

 

相続開始はしたが、まだ市町村長に対し買取りの申し出をすることができない生産緑地
(=地主は死亡したが小作は生きており指定から30年経過していないというケース)

この場合は、買取りの申し出をすることは可能になるまでの期間に応じて控除する割合が定められています。

課税期間から買取り申出をすることが

できることとなる日までの期間

割合

5年以下のもの
5年を超え10年以下のもの
10年を超え15年以下のもの
15年を超え20年以下のもの
20年を超え25年以下のもの
25年を超え30年以下のもの

100分の10
100分の15
100分の20
100分の25
100分の30
100分の35

 

 

このように、生産緑地の相続税評価方法は、市区町村に対して買取り申出ができるか否かによって評価方法が異なるため注意が必要ですが、ベースになる『生産緑地でないものとした評価額』はできるだけ路線価から下げたいものです。

 

Q3. 父が死亡すれば、かなり相続税がかかりそうだが、概ねの税額を知っておきたい。

A3. 弊社では相続税の概算シミュレーションを数多く承ってきましたが、地主さん、農家さんの相続税額は土地評価スキルと納税猶予を受けるか否かで数千万円~数億円の税差額が出ます。その数値を出した上で節税対策や遺言、生産緑地対策を考えたいものです。

まずは、農地にも強い弊社相続専門税理士に税額シミュレーションのご相談をオスススメします。

Q4. 父から相続税を軽減する為に「納税猶予を受ければ良い」と言われていますが、耕筰を止めたらどうなりますか?

A4. 納税猶予というのは、農業経営を継いだ方が亡くなるまで終身農業を続けることを前提にその農地にかかる相続税の大部分の納税が猶予され、その相続人が死亡すれば「猶予税額」が「免除」されるという制度です。

一見、良い制度のように思われますが『その農地はその相続人が死ぬまで耕作』ということなので宅地化に向いている農地でも“生涯塩漬け”を意味します。

もし、適用者が亡くなる前に農業経営を止めた場合、
納税猶予が打ち切られてしまいますので、猶予された相続税額と猶予されていた期間の利子税(年率3.6%)を合計した税額()を2ヶ月以内に一括納税しなければならなくなります。

ですから転勤がある方や休みが少ない方は、安易に選択するものではないでしょう。

納税猶予適用面積の20%以内の転用や売却の場合は、相続税・利子税ともその面積割合に応じた税額を一括納税

 

Q5. 納税猶予を受けるための手続きのポイントを教えてください。

A5. 次の手続きが必要になる為に納税猶予を受けようとする農地について、早目に相続手続きに着手し、じっくり検討を重ねた上で、手際良く手続きを進めていく必要があります。

つまり、税理士の側にも説明スキルと慣れが必要ということです。

遺産分割協議を終えての名義変更

生産緑地の場合は、市の農政課や都市計画課で「生産緑地証明」を入手

相続税の申告時にの書類の添付と併せて

申告後3年に一度、税務署に農業経営に関する「継続届出書」を提出

 

Q6. 農地のままにしておくにはもったいないような土地だけ生産緑地を解除して宅地化や売却できますか?

A6. 条件さえ満たせば可能ですし、弊社では様々な自治体で「利用制限解除」の実績がございます。ただし、一部の自治体では生産緑地の一部解除が認めようとしない傾向があるので注意も必要です。

事前調査も承っておりますので、ご相談ください。

 

Q7. 一部だけ生産緑地を維持してお父様が亡くなった際は納税猶予を受け、残りの農地は有効活用や売却はできますか?

A7. 一部だけ生産緑地を維持して、一部を有効活用することは可能です。死亡前であっても、お父様が「耕作不能」且つ「回復しない」状態になられるか生産緑地の指定から30年経過すれば農地を転用することは可能です。

生産緑地の一部解除に関するアドバイスも行っておりますので、お気軽にご相談ください。

医師による診断書の書き方もポイントの一つです。

 

Q8. どの農地を残し、どの農地を宅地化や売却するか判断できない。誰に相談したら良いですか?

A8. 税と不動産の専門知識を併せ持つ弊社では、土地評価・相続税申告だけでなく、

他社では行なっていない
企画コンペ形式による土地活用コンサルティング
オークション形式による売却額コンサルティング
を承っています。

まずはお気軽にご相談ください。

 

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