相続不動産の売却でかかる税金とは？相続税・譲渡所得税・特例のポイント

相続不動産を売却するときに関係する主な税金とは

親世代の住んでいた家を相続したとき、自分たちが住む予定がなければ数年内に売却するケースも多いものです。
このように、親から相続した家を売ったときの税金はどうなるのでしょうか。

相続税と譲渡所得税の違いを確認

親から家を相続した際に関わる税金は、主に2つあります。
ひとつめは、亡くなった方の財産を受け継いだことに対して課される「相続税」です。
相続が発生して、遺産の総額が基礎控除額を超える場合には原則相続税がかかります。

もうひとつは、その家を売ったときにかかる「譲渡所得税・住民税」です。
これは、不動産を売ったときの「利益」に対して課される税金です。

相続した土地や家屋にかかる税金は、相続時と売却時で種類が異なります。
相続税を払ったからと言って、売却時の税金がゼロになるわけではないので注意しましょう。

売却時には、利益が出ているかどうかが重要

では、相続したときの税金である「譲渡所得税・住民税」とは具体的にどのようにかかるものなのでしょうか。
実は相続した不動産を売った際に、必ず税金がかかるわけではありません。
重要なのは、売却によって「利益」が出ているかどうかです。

不動産の売却の際は売れた金額そのものではなく、かかった費用を差し引いた利益の金額が重視されます。
例えば、売却金額が高くても、購入時の費用や売却にかかった費用を差し引いた結果、利益が出ていなければ課税対象になりません。
あくまでも「利益が出ているかどうか」が重要になるのです。

相続不動産の売却で税金を考えるときは、「譲渡所得」がポイント

では、譲渡所得とは何でしょうか。
詳しく見ていきましょう。

譲渡所得とは、不動産を売って出た利益のこと

相続した不動産を売却するとき、税金の判断の基準になるのは利益＝「譲渡所得」です。
譲渡所得とは、実際の不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた額のことを指します。
譲渡所得を算出するための計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費とは、購入時の代金などのことです。
具体的には、購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用などが含まれます。
建物の場合、購入時の金額そのままではなく、購入してからの年数に応じて減価償却を行って金額を計算します。

そして、譲渡費用とは今回の売却のために直接かかった費用です。
不動産会社への仲介手数料や、売買契約書の印紙代、測量費などが該当します。

また、譲渡所得に対してかかる所得税・住民税の合計税率は、その不動産を所有していた期間によって決まります。

• ・長期譲渡所得（5年超）： 税率 約20%
• ・短期譲渡所得（5年以下）： 税率 約39%

相続の場合、所有期間は亡くなった方の取得日を引き継ぐことができます。
もし、親が長く持っていた土地であれば約20%の低い税率が適用されますが、所有期間が短い場合は税率が倍近くになるため、利益が大きくなるほど納税額の差も大きくなるでしょう。

まずは、これらの基本を押さえることが、安心して売却を進める第一歩です。

取得費は、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます

相続の場合、上で説明した取得費の扱いについて注意が必要です。
不動産を相続した場合は、原則として、亡くなった方の取得費をそのまま引き継ぎます。
被相続人が生前購入した不動産については、購入当時の金額が基準になります。
現在の時価ではないので注意しましょう。

購入当時の金額が不明なときは？
購入時の契約書などの証明資料を揃えられないこともあります。
その場合は、概算取得費として売却価格の5％を用いる特例があります。
例えば、2000万円で売却した場合、取得費は100万円（2000万円×5％）と計算するというものです。
資料が揃えられず実際の購入価格が不明なときは、この方法で譲渡所得を計算することができます。

ただしこの方法はあくまで例外的な取り扱いです。
また、実際は取得費が5％よりも高かったとしても、証明できなければ利益が大きく見積もられ、税負担が重くなってしまうかもしれません。
そのため、諦めず「通帳の記録」、「当時のパンフレット」、「住宅ローンの金銭消費貸借契約書」、「前の土地の売却資料」など契約書に代わる資料が残っていないか確認することが重要です。
取得費を裏付けることができれば、税負担を減らせる可能性が高まります。

相続不動産の売却で確認したい主な特例

不動産を相続する際、売るタイミングや要件によって控除が使えることがあります。
実務でも、「相続不動産を3年以内に売却するとどうなりますか？」、「相続した不動産を売却する際、3000万円の控除があると聞いたのですが？」と質問をいただくことがあります。
これは、以下2つの特例を指していることが大半です。

【相続した不動産の売却に関する特例】

特例名	内容	主な要件	注意点
相続税の取得費加算の特例	支払った相続税の一部を取得費に加算できる	相続開始から3年10カ月以内の売却	相続税を実際に支払っていることが条件
空き家の3000万円特別控除	譲渡所得から最大3000万円控除	被相続人が一人暮らし・旧耐震基準などの要件あり	リフォームや取壊しなどの必要もある

それぞれを、詳しく見ていきましょう。

相続税の取得費加算の特例が使えるか確認

相続不動産を売却する際は、税負担を軽減できる特例を必ず確認するようにしましょう。
代表的なものが「相続税の取得費加算の特例」です。
この制度は「支払った相続税がある場合、その一部を取得費に加算できる」というもので、取得費が増えることで譲渡所得を抑えることができ、税負担も抑えることができます。
ただし、この特例にはいくつかの要件があります。

• ・相続や遺贈で取得した財産があり、相続税の課税・納付があったこと
• ・売却する不動産が、相続税の課税対象となった財産であること
• ・相続開始の翌日から3年10カ月以内に売却していること
• ・売却した財産に対応する相続税額を取得費に加算していること

この特例は要件を満たしてはじめて適用されます。
特に、売却のタイミングが遅くなり、期限を過ぎると適用できないので注意しましょう。

≪関連 詳細ページ≫
●相続した土地を売却したときの税金とは？計算方法・特例・注意点をご紹介

相続した空き家を売る場合は、3000万円特別控除の対象になることも

また、もうひとつよく使われるのが、「空き家の3000万円特別控除」です。
これは、被相続人が一人で住んでいた住宅などを対象とした特例ですが、この特例にもいくつかの要件があります。

• ・被相続人が一人で居住していた住宅であること（※要介護認定を受け、亡くなる直前に老人ホーム等に入所していた場合も対象になることがあります）
• ・昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建てであること（※マンションは対象外）
• ・相続後、売却までに事業用や賃貸、居住用で使われていないこと
• ・売却時に耐震リフォームを行うか、建物を解体して更地にしていること（※売却後に買主が工事を行う場合も、一定の要件で認められます）
• ・相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• ・売却価格が1億円以下であること

これらの条件をすべて満たさなければ特例は使えません。
また、被相続人の居住状況を示す書類や、耐震基準適合証明書など、たくさんの証明書類が求められることも知っておきましょう。
相続人が3人以上の場合は、一人あたりの控除限度額が2000万円となる点にも注意が必要です。

なお、この特例は現行法上、2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が期限となっています。
特例の期限が延長されるかどうかは現段階で不明のため、売却を検討している場合は期限内に済ませられるよう注意してください。

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●相続 空き家を使わず売った時の所得税を節税＿不動産の有利な売却

売却することにより相続税に影響を及ぼすポイント、売却前に確認したい実務上の注意点

特に、相続税の取得費加算の特例を使いたい場合、相続開始から3年10カ月以内の売却が要件となります。
この期間は長いようですが、実際には時間が足りないこともしばしばあります。
売却を考える際は、事前の確認をきちんと行い、スムーズに進むように心掛けましょう。

まずは相続登記が済んでいるかを確認

不動産の名義が現在の所有者に変更されていないことで、売却ができないケースがあります。
亡くなった方の名義のままでは、契約の意思が示せず、売買契約も成立しないためです。
まずは相続登記が完了しているかを確認しましょう。

また、その際に登記の内容を確認することも重要です。
例えば、登記簿上の面積と実際の土地の面積が異なるケースがあります。
具体的には登記簿地積より実測地積が増えるというもので、高値売却のために測量をした結果、「実は土地が広かった」と後で判明してしまうケースです。
売却時は実測面積で価格を決めるので、実測面積が増えると相続評価額が変わります。
相続税の計算時には登記簿地積で申告していれば、納めた相続税の額が少なすぎたのでは？となる可能性が出てきます。
その結果、相続税の申告が正しかったか、修正申告が必要かなどを検討する必要が出てくることもあるでしょう。
売却の予定がある場合は特に、相続税の計算時に測量を行っていたか、登記簿地積と実測地積に差がないかを確認しておく必要があります。

遺産分割がまとまっていないと、売却を進めにくいことがあります

相続した不動産は、遺産分割が完了していることも大切です。
遺産分割協議が成立するまで、その不動産は相続人全員の共有となります。
そのため、その不動産を相続する人が決まっていないと、原則として売却が進められないからです。

単独で売却を進めることはできませんし、相続人の中に売りたくない人がいると途中で止まることもあります。
売却を検討する場合は、まず遺産分割協議を行い、取得者を明確にすることが重要です。
協議の内容を遺産分割協議書の形で残すことで、その後の手続きもスムーズに進みます。

不動産の有利な売却方法

実際に相続した不動産を売却する際、できるだけ有利に売却するにはどうしたら良いのでしょうか。

複数の買い手候補を集めて売却条件を比較する方法

不動産を有利に売却するためには、複数の買い手候補を集めることが基本です。
不動産会社に相談するという方も多いと思いますが、その際、複数の不動産会社に相談する方法もありますが、いくら大手で「査定額」が高くても、その金額では買主がいるとは限りません。
また、不動産会社によって得意分野が異なるため注意が必要で、次の次の２つの方法のいずれかを提案してくれる不動産会社がオススメでしょう。

オークション形式で売却先を募る方法

オークション形式を利用する方法です。
オークションとは、購入希望者を募り、条件の良い買い手を選ぶというものです。
例えば、インターネット上の専用サイトに物件を掲載し、広く購入希望者を募る方法が該当します。
一般的な仲介とは異なり、期限と最低額を決めて入札を募ることで、高い価格で売却できるかもしれません。
ただし、オークションは立地や条件が良い不動産にとって有効な方法となることがありますが、逆に需要が限られる物件では、思うように入札が集まらないこともあります。
不動産オークション専門会社に相談した方が安心と言えます。

競争入札によって、より良い条件で売却できる場合があります

立地が良くない不動産や難しい不動産でも、競争入札の形で売却条件が良くなることがあります。
これは、普段から競争入札を扱っている不動産会社に購入希望者を集めてもらい、入札を募るというものです。
事前に入札期限や最低売却価格、引き渡し時期などを明示しておくことができ、条件を踏まえて入札してもらうことができます。
また、買い手同士に競争意識が生まれることで、当初の想定よりも高い価格での売却も期待できます。
希望者に「入札申込書」という書面で金額などの条件を提示してもらうので、事前に購入相手を確認した上で売却できる点も大きなメリットです。
ただし、競争入札やオークションは大手が扱いに慣れているわけではない為、注意しましょう。

まず重要なのは、入札のルールをあらかじめ統一して提示することです。
そして、情報についてはすべての参加者に公平に提示されるよう配慮しましょう。
また、途中で条件を変更することはトラブルの元になるので避ける必要があります。

やはり、オークションや競争入札を数多く扱っている不動産会社で相続専門の税理士などから専門会社を紹介してもらった方が安心と思われます。

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相続した土地の売却手続きと流れ　売却・申告・特例の適用期限についてもご紹介

では、実際に相続した不動産を売却する際の流れはどうなるのでしょうか。

相続した土地を売却するまでの全体の流れを確認

相続した土地の売却は、順を追って手続きを進めなければなりません。
あらかじめ全体像を把握しておくことで、スムーズに進めることができます。
まずは、手続きの際に気をつけるべきポイントです。

相続した土地を売却する際のポイント

• ・事前に相続人の確定・遺産分割を行って取得者を確定させること
• ・相続登記を済ませておくこと
• ・不動産の状況（面積や境界、権利関係など）を確認すること
• ・特例の適用ができるかと期限について確認すること

このポイントを踏まえ、基本的な流れについても確認しておきましょう。

相続した土地を売却する際の基本の流れ

1. STEP1：相続が発生したらまず、戸籍を収集して相続人を確定する
2. STEP2：遺言書がない場合は遺産分割協議を行い、取得者を確定する
3. STEP3：相続登記を行い、名義変更をする
4. STEP4：不動産会社へ査定依頼、媒介契約を締結する
5. STEP5：広告や内覧により購入者を募り、購入希望者と条件交渉を行う
6. STEP6：購入者が決定したら、売買契約を締結する
7. STEP7：決済・引き渡しを行う
8. STEP8：売却の翌年に譲渡所得について申告を行う

相続人や取得者が確定していなかったり、相続登記が終わっていなかったりすると、売却の手続きが進められなくなります。
順番を意識して進めるようにしましょう。

取得費加算の特例や空き家特例は、期限内の売却が重要

先ほども述べましたが、相続不動産の売却の際は特例の適用期限がとても大切です。
特例を利用できれば譲渡所得税の負担をぐっと抑えることができますが、期限を過ぎると使えなくなってしまうからです。

取得費加算の特例は、相続開始の翌日から3年10カ月以内に売却する必要があります。
一方、空き家の3000万円特別控除の場合は、相続開始から3年を経過する年の12月31日までが期限です。

いずれも相続が発生した日（＝被相続人が亡くなった日）を基準に考えます。
「相続があったことを知った日」ではない点に注意しましょう。

不動産の売却は、査定や買い手探しに時間がかかり、こちらのペースでは進められないこともしばしばあります。
また、測量や解体が必要になると、さらに時間がかかります。
特例を活用したい場合は、早めにスケジュールを立てて動くことが大切です。

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●不動産の生前売却、借地権・老朽貸家・共有地の生前解決など

相続不動産の売却に関するよくあるご質問

ではここからは、相続不動産の売却に関するよくあるご質問を見ていきましょう。

相続税を支払っていても、不動産を売るとさらに税金がかかるのでしょうか？

「相続税」と「譲渡所得税・住民税」は、別々にかかります。

相続税は、相続財産を受け継いだことに課されるものであり、譲渡所得税・住民税は不動産を売却した利益について課されるものです。
そのため相続税を支払っていても不動産売却で利益が出たときには「譲渡所得税・住民税」がかかる可能性があります。

相続した不動産の売却でかかる税金は、どのように計算しますか？

不動産売却時の税金は、「譲渡所得」をもとに計算します。
具体的には「譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用」という計算です。
この金額に対して、譲渡所得税と住民税が課されます。
相続で不動産を得た場合は、被相続人の所有期間を引き継ぐ点にも注意しておきましょう。

取得費がわからない不動産でも売却できますか？

結論から言うと、売却は可能です。
取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を用いて計算できます。
ただし、この方法では実際より取得費が低くなり、利益が大きく計算されることで税額も増えることが多くなりがちです。
正式な契約書がない場合でも、代替資料や通帳などを確認し、できるだけ実際の取得費を証明する方が良いでしょう。

相続登記をしていない不動産でも売却できますか？

相続登記をしていない場合、そのままでは売却できません。
不動産の売却は、現在の所有者として登記されている人が契約主体となる必要があるため、まずは相続登記を行い、名義を変更することが前提です。

なお、2026年現在、相続登記は完全に義務化されています。
相続があったことを知ってから3年以内に手続きを行わないと、10万円以下の過料の対象となる可能性があるため放置は厳禁です。
さらに2026年4月からは、住所や氏名の変更登記も義務化されます。
売却の直前に慌てないよう、早めに専門家へ相談し、登記情報を整えておくことをおすすめします。

相続不動産の売却でお困りの際は、お早めに専門家にご相談ください

相続不動産の売却は、税金のことや手続きがとても複雑なため対策が必要です。
特に売却時の税金について、特例が適用できるか否かは影響が大きく、税額を大きく左右します。
特例を使うためには、さまざまな要件を満たす必要があるほか、期限内に手続きを終えなければなりません。

「何から始めればよいかわからない」という方は特に、早めに税理士などの専門家へ相談するのがおすすめです。
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