相続した土地を売却したときの税金とは？計算方法・特例・注意点をご紹介

相続した土地の売却時に発生する税金の種類　相続税と売却時の税金の違い

親の相続が発生し、土地や建物などを引き継いだ場合には、どんな税金がかかるのでしょうか。
実は、相続しただけの場合と、相続後に売却した場合では、かかる税金が違ってきます。
まずは基本的な内容から把握していきましょう。

相続しただけではかからない税金、売却して初めてかかる税金

土地を相続した場合、それだけでは所得税や住民税はかかりません。
土地を相続したことで所得が増え、税金の対象となると考える方もいるかもしれませんがそうではないのです。

所得税は、労働や事業、投資などで、新たに「所得」が発生した際にかかる仕組みの税金です。
土地を相続しただけであれば、亡くなった方の財産を引き継いだだけなので、新たに儲けが生まれているわけではありません。
そのため、所得税や住民税の対象とはならないのです。
相続の時点で関係するのは、相続税です。

一方で、その後にこの土地を売却すると売却の利益が出ます。
この「利益」に対しては所得税がかかります。
この税金は、譲渡所得税と呼ばれます。

相続税と譲渡所得税はまったく別の税金

土地を引き継いだ際に相続税を支払っていても、売却の際にはさらに譲渡所得税がかかります。
そのため「二重課税なのでは？」と感じる方もいるかもしれません。
けれども、それは誤解で、実際には二重課税ではありません。

なぜなら、相続税と譲渡所得税はまったく別の税金だからです。
大まかに言うと、相続税は、亡くなった方の財産を引き継いだことについての税金です。
譲渡所得税は、土地を売って新たに利益が出たことについての税金です。
逆に言うと、土地を売っても利益が出なければ譲渡所得税はかかりません。
そのため、同じ土地に二重に税金がかかっているわけではなく、それぞれ別の税金が発生しているのです。

仮に、相続した土地の売却には譲渡所得税がかからないとなってしまうと、利益が出ても非課税ということになります。
自分で購入した土地を売買して利益を得ている人からすると、利益が出ているのに課税されないのは不公平ですよね。
相続した土地を売却した際に譲渡所得税がかかることは、土地取引の公平性を保つ上では必要な措置なのです。

ただし、現実問題として相続後すぐに売却した場合などは、税負担が大きくなりがちです。
そういったケースにも配慮し、相続税を払っている場合には課税負担を調整できる特例があります。
これについては、後ほどご説明します。

土地売却時にかかる主な税金の種類（所得税・住民税など）

相続した土地を売却した際、利益が出た場合にはその額に応じて税金がかかります。
具体的には以下のような税金です。

土地売却時にかかる主な税金

• ・譲渡所得税（＋復興特別所得税）
• ・住民税
• ・印紙代

このほかにも、司法書士や不動産会社などに依頼した場合、支払う報酬も必要です。

相続した土地の売却税金はどう計算する？譲渡所得の考え方と、価格・取得費の調べ方

では、実際に相続した土地を売却した場合、所得や税金はどう計算したらよいのでしょうか。
具体的にみていきましょう。

相続した土地の売却税金は「譲渡所得」で計算する

土地を売却した場合の税金は、売却したときの価格にそのままかかるわけではありません。
譲渡（売却）価格から必要経費や控除額を差し引いた額、すなわち最終的な利益にかかります。
この利益のことを「課税譲渡所得金額」と言います。

課税譲渡所得金額の計算式
課税上と所得金額の算出方法は以下の通りです。

譲渡価格－ (取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）=課税譲渡所得金額

取得費とは、その土地を買ったときの購入代金や仲介手数料などの合計額です。
譲渡費用とは、その土地を売る際にかかった売買契約書の印紙税、仲介手数料や測量費などが含まれます。
そして、特別控除とは自分が住んでいる土地を売ったとき、条件を満たせば最高3000万円の控除を受けられるというものです。

また、譲渡所得に対する税金は、その土地を一定期間所有していたかどうかという時間の経過で変わってきます。
土地を売却した年の1月1日の時点で5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」です。

所有期間による税率の違い

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％	5％
短期譲渡所得	30％	9％

被相続人の取得費を引き継ぐという考え方

相続した土地は、お金を払って購入したものではありませんが、取得費はゼロにはなりません。
相続の場合には亡くなった方の取得費を、そのまま引き継ぐと考えられます。
これを「取得費の引継ぎ」と言います。

被相続人がその土地を購入した際の売買契約書や領収書などの書類があると、有効な資料となります。
もし資料がない場合は、売却価格の5％を取得費とする計算方法もあります。
これは「概算取得費」と呼ばれますが、一般的に税額が高くなりやすいため、できれば契約書などを用意できるほうがベターです。

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相続した土地を売却する際に使える特例・控除　適用時の注意点もご紹介

「相続した土地を3年以内に売却するとどうなりますか？」
「相続した土地を3年以内に売却すると、3000万円控除を受けられるって本当ですか？」

こういったご質問をいただくことがあります。
相続した土地を売却した場合、一定の条件を満たせば特例や控除を使うことで節税につながります。
では、実際にはどのような制度で、どんな条件があるのでしょうか。

相続した土地売却で使える主な特例・控除とは

相続した土地を売却した際には、税負担を軽くする特例や控除があります。
これらは、要件を満たした場合にのみ使えるため、しっかりと事前の検討や準備を行うことが大切です。
また、特例や控除は自動的に適用されるものではないため、確定申告も必要になります。
「相続した土地を売却したら、確定申告は必要なの？」と迷う方も多いのですが、特例や控除の使いたい場合は必須になります。
代表的な特例や控除についてみてみましょう。

相続空き家の特別控除

被相続人が一人暮らしをしていた建物とその敷地を相続した際の控除です。
相続後、一切利用せず建物を耐震改修するか、解体して更地にして売却することで、譲渡所得から3000万円の控除を受けることができます。
相続開始後から3年後の12月31日までに売却することも条件のひとつです。

取得費加算の特例

先ほど、相続した土地を売却した際、相続税を納めた場合は税負担を軽減する特例があるとご紹介したのがこちらです。
支払った相続税の一部を取得費に上乗せして計算できるため、課税譲渡所得金額が減り、税額も抑えることができます。
この特例の場合は、相続の開始から3年10カ月以内に売却することが条件になります。

譲渡所得の期間の引き継ぎ

相続した土地を売却する際、所有していた期間が5年を超えると税率が大幅に小さくなります。
相続した土地については、被相続人の保有期間も含めることができるため、税負担の軽減に役立ちます。

共有相続人の特別控除

もし、相続した土地が複数人での共有だった場合、それぞれの相続人について特別控除が適用できるので、複数の相続人が共有して売却する方が所得税の総額が低くなります。
それぞれの相続人が、おのおのの持分について特別控除を適用することで、最終的な税負担が下がる場合があるので、押さえておきたいポイントです。

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相続空き家の特例が使えるケース

相続空き家の特例について、もう少し掘り下げてみましょう。
この特例を使うためには、以下の条件をすべて満たす必要があります。

条件1：取得費加算の特例との併用不可

最も重要なのは、「相続空き家の特例」と「取得費加算の特例」は併用できない点です。
いずれかの適用になるので、どちらが有利かを必ずシミュレーションしましょう。
選択を誤ると、税負担が大きくなってしまうリスクがあるので注意が必要です。

条件2：被相続人の一人暮らし要件

相続開始の直前まで被相続人が1人で住んでいた建物であることが要件です。
被相続人が入院や老人ホームに入所していた場合も原則認められますが、その期間中に事業（貸付など）や居住に使われていないことが条件となっています。

条件3：昭和56年（1981年）5月31日以前の建築

昭和56年5月31日以前に建築された家屋（一戸建て限定）であることも条件になります。
いわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。
この特例の目的は「耐震性のない古い空き家を減らすこと」にあるため、区分所有建物（マンション等）は含まれません。

条件4：売却までの利用状況

相続から売却までの期間に「空き家」であったことも重要です。
相続開始後、一時的でも賃貸に出したり、親族が無償で住んでいたりした場合は空き家の要件を満たさなくなります。

条件5：売却代金が1億円以下であること

売却代金（建物＋土地）の合計が、1億円以下であることも必要な要件となっています。
広い土地を分割して売却し、累計が1億円を超えた場合も特例を受けられません。

条件6：相続から売却までの期間

耐震改修して売却、もしくは解体して更地にして売却する場合の期限に注意が必要です。
また、相続開始の翌日から起算して、3年後の12月31日までに譲渡を終えている必要があります。

ただし、令和6年（2024年）の法改正により、譲渡した翌年2月15日までに買主側が取り壊しや耐震工事を完了した場合でも、特例が受けられるようになりました。
この場合、確定申告までに工事完了の証明書が必要です。

適用できると税負担が大きく減少しますが、利用条件が多いうえ、相続人の人数などによって控除額が変わる場合もあるため、しっかりとした確認が欠かせない制度です。
気になった方は、ぜひ税理士などの専門家に相談しましょう。

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相続した土地の売却に際しての流れと手続き

では、実際に相続した土地を売却するにはどんな手続きがあるのでしょうか。
具体的な手続きの流れをみてみましょう。

相続した土地を売却するまでの全体の流れ

相続した土地を売却する際には、前提として相続登記（名義変更）をきちんと終えている必要があります。
ここからは、相続から売却までの流れをステップに分けてみてみましょう。

相続した土地を売却するまでのステップ

1. STEP1．土地の相続人の決定。遺言がない場合は遺産分割協議を実施
2. STEP2．1で決定した相続人の名義での相続登記
3. STEP3．相続した土地の査定
4. STEP4．売買契約と引き渡し

なお、相続登記は2024年4月1日以後、法律上の義務となっており、相続開始を知った日から一定期間内に申請しなければなりません。
手続きを怠ると、土地の売却ができないだけでなく、過料が課されるリスクがあるため、相続後は早めに対応方針を決めておくことが重要です。

上記のステップを経て無事に土地の売却が完了したら、譲渡所得について確定申告を行います。

売却後に必要となる手続き

確定申告書の作成および提出は、相続した土地を売却した翌年の申告期間内に行います。
申告期限は売買の翌年の3月15日までです。
特に、特例や控除を使いたい場合には確定申告が欠かせないので気を付けましょう。

相続した土地売却のタイミングと有効性

では、結局のところ、相続した土地はいつ売ればよいのでしょうか？
実際には相続した土地の種類や利用状況によっても売り方や適したタイミングは異なります。

1. 1．空地の場合
   例えば空地の場合、測量や境界確定をきちんと行っているかどうかにより価格が変わってきます。
   売却前に「確定測量」を行うとトラブル防止になるでしょう。
   測量の際は隣地所有者の立会いが必要になるため注意が必要です。
   なお、どの相続土地でも相続税の申告期限から５年以内の確定測量により登記簿面積と実測面積に増減が判明すれば相続税申告を修正する必要がでてきます。

2. 2．農地の場合
   市街地の田畑を相続した場合、農地のまま売却するなら農地法3条の許可が必要です。
   具体的には農業従事者にしか売却ができず、宅地に比べて価格も低くなる傾向にあります。
   もし、宅地として売却したい場合には、農地法5条の対象となり、農地転用の手続きが必要となります。
   宅地造成や上下水道の整備、解体などにかかる費用が膨らむ場合も考えられるでしょう。

3. 3．借地権や小作権が付いている場合
   借地権や小作権が付いたままの土地は、売却しようとしても土地の価値が大きく下がってしまいがちです。
   そのため、権利の調整を済ませてからの売却や協同売却を選択するほうが価格面で有利になる傾向があります。
   ただし、これらの手続きは複雑で調整に時間がかかるため、専門家（司法書士・不動産業者・弁護士）などの介入が必要でしょう。

4. 4．独居宅の場合
   居宅かつ被相続人が独居であった場合なら、上記の空き家特例の対象になる可能性があります。
   その場合には相続開始から3年後の12月31日までに売却する方がよいかもしれません。

   物件としての価値が高い場合

5. 5. 収益物件の場合
   老朽化したアパマンビル・貸倉庫・貸工場などの収益物件の場合、入居者との契約状況も気になるポイントです。
   買い主は契約期間（定期借家か普通借家か）、賃料の妥当性、滞納の有無など、リスクと収益性を見て購入を判断します。
   場合によっては建て替えを前提に購入することも考えられるため、解体費用も考慮しなければなりません。
   土地として売却するのか、収益物件として売却するのかによって方向性が変わるため、慎重に検討しましょう。
   一棟アパート・マンション・貸工場などは一般的な売買契約ではなく、オークションや競争入札などの形式を取ることで価格が上がることもあります。

土地の活用を行うか、売却すべきかといった方針は、早い段階で専門家に相談しておくとよいでしょう。

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土地を相続して初めて、不動産の売却に携わるという方も少なくありません。
相続した土地を売却したい場合、売買のタイミングや使うべき特例、売買の手続きはとても複雑です。
しかも、土地の取引には、税金と法律の知識が欠かせません。
特例や控除には期限を過ぎてしまうと、使えないものも多くあります。
そのため、早い段階で税金の専門家に相談することが納得できる取引の鍵です。
信頼できる税理士であれば、信頼できる不動産業者を紹介してもらうこともできるでしょう。

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