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令和7年の相続税路線価は4年連続で上昇中｜相続税評価に必要な路線価の調べ方と見方をご紹介

相続税は、被相続人の遺産総額から算出するものです。
遺産には預貯金や現金だけでなく、土地などの不動産も含まれます。
被相続人の所有していた土地の評価額を計算する際に必要になる基準が「相続税路線価」です。
相続税路線価の基本知識のほか、令和7年の相続税路線価の動向をふまえたポイントを詳しく解説します。

相続税と路線価の基本知識　相続税路線価の今後の見通し

相続が発生した際には、被相続人である故人が所有していた土地も遺産総額に含めて相続税を計算します。
被相続人が亡くなった日の時価で評価することになりますが、土地に関しては時価で把握するのは現実的には難しいでしょう。
そこで、土地の相続税を算出する際に基準となるのが相続税路線価です。
なお、一般的に「路線価」と呼ぶものは、相続税路線価のことを指します。

相続税の路線価とは？

相続税の路線価とは、相続や贈与などで取得した土地の評価額を計算する際の指標となる価格のことです。
道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの評価額を基準に、該当地の面積をかけて算出します。
例えば、相続税路線価が50000円の道路に面した100㎡の宅地であれば、課税価額は5000000円です。

ただし、すべての土地に路線価が定められているわけではありません。
原則として市街地は路線ごとに評価額を決める「路線価地域」ですが、それ以外の地域は固定資産税評価額を基本に算出する為に国税局が地域ごとに定めた「倍率」を使用します。

相続税路線価の今後の見通し

令和4年以降、相続税路線価は全国的に上昇傾向にあります。
令和7年の相続税路線価も同様で、評価額は4年連続で上昇しました。
全用途平均、住宅地、商業地いずれも4年連続で上昇しており、上昇幅も拡大しています。

全体として都市部で上昇傾向が続いている背景として、国土交通省の「令和7年地価公示」では以下の傾向や要因が挙げられています。

・低金利環境の継続などにより、住宅需要が堅調
・特に交通利便性に優れ、転入者が多い地域では上昇傾向が見られる
・訪日外国人の増加や別荘需要の活性化
・観光地や再開発事業が進展している地域の地価上昇が見られる

こうした経済状況が継続するのであれば、今後も地価の上昇傾向は続くでしょう。

路線価の決定時期と国税庁による評価プロセスの仕組み

相続税路線価はどのように決められるのでしょうか。
ここでは、相続税路線価の決定時期と決まり方について解説します。

相続税路線価の決定時期

相続税路線価は、毎年7月に公開されます。
令和7年の相続税路線価は、令和7年7月1日に公開されました。
令和7年分であれば、令和7年1月1日時点の価格を定めているもので、評価主体は国税庁です。

相続税路線価の評価プロセス

相続税路線価は、公示価格の8割程度を目安に定められています。
公示価格とは、国が全国の標準地について公表している価格であり、土地の売買の指標となるものです。
地価公示法に基づき、国土交通省が毎年1月1日時点の全国の標準値26000地点を鑑定評価しています。

相続税路線価が価格の8割にする根拠としては、土地の評価額を実勢価格（時価）に近づけるためです。
相続税や贈与税の算出における土地評価の乖離を正すため、平成4年以降は公示価格の8割程度となるように評定されています。
なお、以前は3割～7割程度で評価されていましたが、時価額と大きな乖離が生じたために8割程度へと修正されました。

地域別にみる路線価の上昇率と今後の傾向

令和7年の相続税路線価は、全用途平均の変動率が全国で2.7％、大阪圏が2.1％、東京圏が4.2％と拡大傾向です。
代表的な地域の令和7年度の相続税路線価と対前年変動率をご紹介します。

地域別路線価と上昇率

都道府県における、1㎡あたりの最高路線価と対前年変動率を以下に挙げますのでご参照ください。

・北海道札幌市中央区北5条西3丁目　札幌停車場線通り　7740千円（6.3％）
・宮城県仙台市青葉区中央1丁目　青葉通り　3700千円（1.9％）
・栃木県宇都宮市　宮みらい　宇都宮駅東口駅前ロータリー　340千円（3.0％）
・長野県長野市大字南長野　長野駅前通り　295千円（3.5％）
・東京都中央区銀座5丁目　銀座中央通り　48080千円（8.7％）
・山梨県甲府市丸の内1丁目　甲府駅前通り　265千円（1.9％）
・石川県金沢市堀川新町　金沢駅東広場通り　1020千円（8.5％）
・愛知県名古屋市中村区名駅1丁目　名駅通り　12880千円（0.0％）
・兵庫県神戸市中央区三宮町1丁目　三宮センター街　5840千円（9.8％）
・広島県広島市中区胡町相生通り　3710千円（3.9％）
・香川県高松市丸亀町　高松丸亀町商店街　380千円（2.7％）
・福岡県中央区天神2丁目　渡辺通　9680千円（2.5％）
・熊本県中央区手取本町　下通りアーケード　2100千円（1.9％）
・沖縄県那覇市久茂地3丁目　国際通り　1560千円（4.0％）

参照元：国土交通省「令和7年分都道府県庁所在都市の最高路線価」

今後の傾向

地域や用途による差はあるものの、全体的に路線価格は上昇基調です。
特に交通利便性の高い地域や観光地における上昇傾向が目立っており、東京・大阪・名古屋の3大都市圏では上昇幅が拡大しています。
災害による地価下落などは見られますが、人口増加エリアやインバウンド需要が旺盛な地域では全国的には今後も上昇傾向が続く見通しです。

相続税路線価・固定資産税評価額・実勢価格の違いとは？

相続税路線価、固定資産税評価額、実勢価格など、土地の評価方法にはさまざまなものがあります。
それぞれの特徴や違いについて知っておきましょう。

国税庁が毎年定める「相続税路線価」

相続税路線価は、土地の相続税や贈与税を算出するための評価額です。
国税庁により評価されるもので、毎年1月1日時点の価格を同年の7月頃に公表しています。
相続税路線価は公示価格の8割程度が水準です。

固定資産税評価額は、固定資産税、土地計画税、登録免許税、不動産取得税を算出する際に利用される評価額です。
市町村（東京23区は東京都）が3年に1回の頻度で評価し、基準年の4月頃に公表。
価格水準は公示価格の7割程度を目指しています。

市場が定める「実勢価格」

実勢価格とは、別名「時価」と呼ばれるものです。
実際の不動産売買における売買価格であり、土地取引の参考価格として利用されます。
実勢価格は売り手と買い手が合意した価格であるため、取引する人の事情によって価格が大きく変動するのが特徴です。

都市部は公示価格×1.5～2.0、地方は公示価格×1.0～1.1程度の金額が実勢価格の目安ではありますが、取引の時期や個人間の事情によって、実勢価格は公示価格やその他の評価額とは大きく乖離することがあるので注意しましょう。

相続税路線価・固定資産税評価額・実勢価格の違い

相続税路線価、固定資産税評価額、実勢価格の違いについて、項目ごとに表にまとめました。それぞれの特徴と違いを知っておきましょう。

	相続税路線価	固定資産税評価額	実勢価格
用途	相続税・贈与税の算定	固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の算定	土地取引の参考
評価主体	国税庁	市町村（東京23区は東京都）	―
評価頻度	毎年	3年に1回	取引都度
評価時点	毎年1月1日	基準年の1月1日	取引都度
価格水準	公示価格の8割程度	公示価格の7割程度	売り手と買い手の合意価格

≪関連詳細ページ≫
●相続税路線価とは？路線価を使って相続税の計算方法を解説

路線価図の調べ方と見方　近畿地方の路線価とポイントを解説

相続税路線価は、インターネットで簡単に調べることが可能です。
相続税路線価図の見方や近畿地方の路線価のポイントを解説します。

相続税路線価の調べ方と見方

相続税路線価は国税庁の下記ホームページから調べることができます。
「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

または、全国地価マップでも検索可能です。

調べ方の手順（国税庁ホームページ）

1．表示されている地図または都道府県名から、調べたい都道府県を選択
2．「1．土地関係」欄にある「路線価図」を選択
3．調べたい市区町村名を選択
4．地名（町名または大字）から該当箇所を選択
5．地図上に表示された路線価図から、該当箇所が面している道路の路線価を調べる

隣接するエリアを見たい場合は、同画面内の「接続図」から隣接する路線価図を確認することができます。
なお、上記の手順3にて調べたい市区町村がない場合は、当該地が倍率地域となっているため、上記の手順2にて「評価倍率表」を選択しましょう。

調べ方の例

実際の価格を例として、大阪駅前の大阪中央郵便局前の通りに面している土地の令和7年の路線価を調べてみましょう。
例として検索したいのは「大阪府大阪市北区梅田3-2」です。

1．表示されている地図または都道府県名から「大阪府」を選択
2．「1.土地関係」欄にある「路線価図」を選択
3．大阪市「北区」を選択
4．「梅田3」の中にある「36004」を選択
5．地図上に表示された路線価図から、該当箇所が面している道路の路線価を調べる

当該地の路線価は1㎡あたり4660千円です。
仮にこの場所にある100㎡の土地の相続税路線価が知りたい場合は、「4660千円×100㎡」で計算し、4億6600万円となります。

近畿地方の路線価のポイント

大阪圏や名古屋圏といった近畿地方でも、全国と同様に全用途の路線価は上昇傾向です。
大阪圏は全地点中77.6％、名古屋圏は88.3％が上昇地点となり、大阪圏の令和7年の上昇率（全用途平均）は3.3％と高い水準になりました。

なお、大阪圏の商業地最高価格は、大阪市北区大深町207番外『大深町4-20』（グランフロント大阪南館）の24300千円。
最高上昇率となったのは、大阪市中央区道頓堀1丁目37番外『道頓堀1-6-10』の22.6％でした。

近畿地方の路線価については、以下の記事でも詳しく解説しています。
相続税路線価が上がっている状況において、相続税の節税のためにも、ぜひご参照ください。

土地の評価額はこう決まる　相続税計算時に押さえておくべきポイント

相続税路線価は、その年の1月1日から12月31日に発生した相続における相続税の計算に用いられる基準です。
相続が発生した時期ごとの評価方法や、相続税の計算時にチェックしておきたいポイントをご紹介します。

相続が発生した時期と評価方法

相続税路線価は、毎年7月頃に公表されます。
令和7年であれば、令和7年1月1日から令和7年12月31日に発生した相続が対象です。
相続が発生した時期ごとの注意点を確認しておきましょう。

1月1日～6月30日（その年の相続税路線価公表前）に相続が発生した場合

相続税路線価が公表される7月より前に相続が発生した場合は、その年の相続税路線価が公表されるのを待ってから相続税を計算します。
ただし、相続税の申告・納税期限は、相続が発生した翌日から10カ月以内です。
期限までの対応で慌てないように、あらかじめ相続税路線価額の見当をつけておきましょう。

地価公示価格から見当をつける

地価公示価格は毎年3月に公表されます。
相続税路線価が「地価公示価格の8割程度」であることをふまえ、「地価公示価格×0.8」でおおよその相続税路線価を想定することができるでしょう。

固定資産税評価額から見当をつける

固定資産税評価額は、5月に発送される「固定資産税納税通知書」に記載されています。
固定資産税評価額は地価公示価格の7割程度であるため、固定資産税評価額から地価公示価格を算出し、そこからおおよその相続税路線価を出すことが可能です。
算出の際には「固定資産税評価額÷0.7×0.8」で求めましょう。

ただし、固定資産税評価額の評価頻度は3年に1度のみです。
評価基準年から期間が空いている場合は、算出した価格と乖離する可能性がありますので注意してください。

7月1日～12月31日（その年の相続税路線価公表後）に相続が発生した場合

公表された相続税路線価を使って算出します。
相続税路線価の調べ方は前述の通りです。

基本的には、該当する「相続税路線価×土地の面積」で土地の価格を算出しましょう。

相続税計算時に押さえておきたいポイント

相続時の土地の評価額は、「相続税路線価×土地の面積」が基本です。
ただし、土地の形状や使い勝手によっては、実勢価格との間に大きな乖離が生まれるでしょう。
そのため、単純に路線価×面積で求めた価格では、適正な評価額が出ないことも少なくありません。

こうした場合に、土地の形状などを考慮して、より適正な評価額へと調整するものが「補正率」です。
例えば、以下のような土地は、評価額に補正率をかけることで、適正な評価額に近づけることができます。

・奥行の長短
・間口狭小
・不整形
・がけ地
・借地権や市街化調整区域など権利制限がある

土地評価においては、実際の売買よりもかなり高い金額で評価をしてしまったために、相続税を多く払いすぎてしまうケースが見られます。
土地の評価額によって相続税の金額は大きく変わるため、できるだけ評価額を下げることが節税方法のひとつです。
複雑な土地の調査や評価については、宅地建物取引士の免許を持つ税理士のような土地評価のプロに任せることで、相続税の節税が期待できます。

相続税路線価と相続税の計算方法については、以下のリンク先の記事でも解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

相続税の軽減制度と特例措置　最新の路線価動向をふまえて

相続税の納税によって遺族の生活が破綻してしまうことを防ぐために設けられているのが、さまざまな軽減制度や特例措置です。
その中でも、土地に関する特例措置である「小規模宅地等の特例」を中心にご紹介します。

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例とは、土地の評価額を最大8割引き下げることができる制度です。
以下の条件に当てはまる場合は、相続税を軽減できる可能性があります。
土地を相続した場合には、小規模宅地等の特例の条件に合致しているかどうかを確認しておきましょう。

特定住宅居住用宅地等

相続する土地が、故人の住宅用に使われていた土地だった場合に、小規模宅地等の特例対象となります。
なお、故人だけで住んでいた土地のほか、親族と同居していた場合も対象です。

≪関連詳細ページ≫
●『自宅相続の節税特例』居住用小規模宅地の減額特例の判断

特定事業用宅地等

相続する土地が、故人が営む事業に使っていた土地だった場合に、小規模宅地等の特例の対象となります。
なお、故人だけでなく、故人と生計を共にしていた親族が事業に使っていた場合でも対象です。

≪関連詳細ページ≫
●小規模宅地の減額特例の活用◆個人事業用宅地

貸付事業用宅地等

相続する土地を、他人に貸していたり、賃貸アパートなどを建てて不動産貸付業として使用していたりする場合、小規模宅地等の特例の対象になります。
なお、故人だけでなく、故人と生計を共にしていた親族が貸付事業用に使っていた場合でも対象です。

≪関連詳細ページ≫
●小規模宅地の減額特例の活用◆貸付事業用宅地

相続税の特例や控除制度とは？

相続した財産の種類に関わらず、相続税全般においてはさまざまな特例や控除制度があります。
以下に示すのが代表的な控除制度です。
相続が発生した時には、これらに該当するかどうか、事前に確認しておきましょう。

・配偶者税額軽減の特例
・未成年者控除
・障害者控除
・相次（そうじ）相続控除

相続税節税のポイントとは？

最新の路線価動向をふまえると、相続税路線価の上昇傾向とともに、相続税の額も高くなる傾向にあると言えます。
節税のポイントは、適正な土地評価を行うこと。
土地を高く評価したばかりに、払うべき金額よりも高い金額を納税してしまうこともあります。
個別ケースに合った適正な土地評価をすることは、相続税節税にもつながると言えるでしょう。

令和7年の相続税路線価対応と相続対策サポートは専門家にお任せください

令和7年の相続税路線価は、4年連続で上昇中です。
路線価が上がると影響を受けるため、結果的に相続税の金額も高くなってしまいます。
相続税の節税には、路線価だけではなく、個々のケースに合わせた適正な土地評価が役に立つでしょう。

当サイトの運営およびコラムの監修をしている「税理士法人プラス・相続ステーション」は、数多くの土地評価を行い、多くのお客様の節税をサポートしてきました。
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この記事を監修した専門家

寺西　雅行

税理士法人プラス　代表税理士
(株)相続ステーション　代表取締役
行政書士法人サポートプラス　代表行政書士

1962年生　同志社大学卒業。学生時代から25才までの間の３度の相続で自身が相続納税や借地人・借家人・農地小作人との折衝に苦労した経験から、不動産に詳しい相続専門税理士の必要性を痛感。
税理士、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、ライフコンサルタント(生命保険)、証券外務員資格、M&Aスペシャリストの８種類の資格を有する相続・遺言・後見・不動産など財産に関する総合エキスパートとなる。
弁護士・会計士・税理士からの業務依頼や銀行からの相談、TVメディアからの解説依頼多数。

著書『相続専門の税理士だから言えるリスク回避の処方箋』
『相続トラブルSOS～専門の税理士がやさしく解説～』
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