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生産緑地・特定生産緑地の相続税評価と解除手続きを詳しくご紹介

生産緑地や特定生産緑地として指定を受けた農地は、固定資産税の軽減や相続税の特例などの税制メリットを得られます。
しかし、30年間（特定生産緑地は10年間）の営農義務や行為の制限などがあり、農業に関わらない相続人の場合は負担も大きくなるでしょう。
本記事では、生産緑地の2022年問題とは何だったのか説明するとともに、概要や有効活用方法について詳しく解説します。
生産緑地について気になっている方は、ぜひご覧ください。

生産緑地とは？制度の基本と2022年問題とは何だったのか？

生産緑地・特定生産緑地とは、都市計画で定められた市街化区域で農業を継続するために指定された農地のことです。
そして、生産緑地・特定生産緑地が集まっている地域を、生産緑地地区といいます。

この生産緑地・特定生産緑地は、三大都市圏（首都圏・中京圏・近畿圏）の一部で利用されている区分です。
生産緑地地区では、都市環境を良好に保つため、市街化区域内にある農地を2つに分類して、以下のように定めています。

・宅地化農地：宅地化の促進を図る農地
・生産緑地・特定生産緑地：今後も保全する農地

つまり、良好な生活環境の確保や景観形成のため、生産緑地法に基づいて生産緑地や特定生産緑地を指定し、市街地の農地を計画的に保全しているというわけです。

生産緑地の指定期間は30年

生産緑地には30年の指定期間があり、期間中は土地の利用や売買に制限があります。
また、一度指定を受けた後は厳しい条件があるため、主たる農業従事者が死亡したり故障して耕作不能にならない限り自由に指定を解除することはできません。
その代わり、税に関する優遇措置があるため、農業を続ける意思がある場合は大きなメリットとなるでしょう。

なお、指定から30年が経過した場合、特定生産緑地への移行か解除を選択できるようになります。
このとき、解除を選択するには所定の手続きが必要となり、自動的に解除されるわけではない点に注意が必要です。

生産緑地の2022年問題とは

1992年（平成4年）の都市計画決定を受け、多くの土地が生産緑地に指定されました。
そのため、2022年（令和4年）には生産緑地の8割が「指定後30年」を迎えることになり、都市計画への悪影響が懸念されていたのです。

そこで、この2022年問題を考慮した「特定生産緑地制度」が、2017年（平成29年）の生産緑地法改正によって創設されました。

●特定生産緑地制度
特定生産緑地制度は、生産緑地の指定から30年経過後も農地として維持するための制度です。
所有者の同意を得て自治体が指定することで、解除申請が可能となる期間が指定から10年と短縮され、農地の計画的且つ気軽に保全がおこなえます。

2022年（令和4年）には、指定後30年を迎えた生産緑地の約9割が特定生産緑地に指定され、混乱が回避されています。

生産緑地・特定生産緑地に指定される農地の条件とチェックポイント

生産緑地の指定は、その土地がある自治体が行います。
指定の手順は、まず土地の所有者が主たる農業従事者を決めて申請をした後、自治体が都市計画上の手続きに則って指定を決定するという流れです。

生産緑地の指定条件

生産緑地法第3条における指定要件は、次の3つです。
1．公害・災害防止や都市環境の保全に貢献し、公共施設用地として適していること
2．ひとまとまりの農地が500平方メートル以上あること
3．用排水などの条件が整い、農業の継続が可能であること

●面積要件の変更
従来の生産緑地法では、一団が500平方メートル以上とされていたため、要件を満たさない小さな農地が保全の対象からはずれていました。
しかし、2017年（平成29年）の生産緑地法一部改正（2018年から施行）では、市区町村が条例で制定すれば、面積要件を300平方メートルまで引下げて特定生産緑地に移行することができました。

【改正前】500平方メートル以上あること
【改正後】300平方メートル以上あること

このとき、近接する農地を合わせて300平方メートル以上でもかまいません。
ただし、個々の農地面積は概ね100平方メートル以上あることとされています。
つまり、従前の生産緑地の内、300平方メートルを残して利用制限を解除できるというわけです。

指定条件を満たすためのチェックポイント

3つの指定条件を満たすための具体的なチェックポイントは、以下の通りです。

・都市計画図の確認：市街化区域内にある農地かどうか
・農業継続の可能性：土地の利用状況、土壌の質、用排水設備などの確認
・権利関係の整理：土地の所有権・抵当権、共有権の有無、関係者の同意を得られることの確認、また、土地の境界が明確であるかどうか。
・周辺環境との調和：公道に接しているか。また、主要な都市施設の整備や土地利用に影響を与えないことを確認

相談窓口の活用がおすすめ

生産緑地について、まずは自治体の担当窓口に相談すると安心です。
多くの自治体では、生産緑地の指定を希望する土地所有者からの事前相談を受けており、制度の説明はもちろん、現地調査や条件を満たすためのアドバイスをおこなっています。
各自治体の都市計画課や農業委員会に問い合わせてみると良いでしょう。

●都市計画課とは
都市計画課は、生産緑地における農業の継続支援や税制優遇の適用を含む都市計画の運用を担う国土交通省の管轄課です。
都市計画制度の運用や都市の土地利用に関する政策を統括しています。

●農業委員会とは
農業委員会は、農林水産省の管轄にあり、市町村に設置される行政委員会です。
生産緑地の指定・解除の審査、適正管理、買取申出の対応などを担っています。

生産緑地・特定生産緑地の指定による税制メリットとデメリットとは？

生産緑地や特定生産緑地の指定によって、農地の所有者はいくつかの税制メリットを享受できます。
一方で行動の制約を伴うデメリットもあるため、慎重な判断が必要です。
ここでは、税制メリットとデメリットについて、わかりやすく説明しましょう。

生産緑地や特定生産緑地の税制メリット

農地を所有する人は、固定資産税を納める必要があります。
また、農地を第三者に譲った場合や相続が発生した際には、土地を受け取った人が贈与税や相続税を負担しなければなりません。
しかし、生産緑地・特定生産緑地に指定されると、これらの税負担が軽減される「税制メリット」を受けられます。

固定資産税の減額

固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産（土地・家屋・償却資産）の所有者が納める税金です。
農地の固定資産税は、評価基準・税率ともに宅地よりも低く設定されています。
ただし、市街地区域内の農地は、一般的な農地よりも税負担が重くなる傾向にあるのが特徴です。
特に、三大都市圏の市街化区域にある農地（特定市街化区域農地）は宅地化が進みやすく、固定資産税額が宅地並みになる可能性があります。

しかし、生産緑地に指定されると、農地評価が適用されるため、税負担が軽減されるのです。
具体的な税負担の違いは、下表にまとめています。

税額＝固定資産税評価額 × 税率

区分		評価	課税（税額イメージ）
一般農地		農地評価	農地課税（千円/10a）
市街化区域農地	生産緑地・特定生産緑地	農地評価	農地課税（数千円/10a）
	一般市街化区域農地	宅地並評価	農地に準じた課税（数万円/10a）
	特定市街化区域農地	宅地並評価	宅地並課税（数十万円/10a）

贈与税・相続税の納税猶予（免除）

税金には、法律によって定められた申告・納税の期限があります。
贈与税は贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日まで、相続税は相続開始から10カ月以内が、法定納期限です。

「贈与税・相続税の納税猶予」の適用を受けると、この贈与税・相続税の納期を猶予できます。
これは、農地にかかる税負担を軽減し、農地承継を円滑にし、営農の継続を支援するための制度です。

贈与税の納税猶予

農業後継者が特定の農地を生前贈与された場合、一定の条件を満たすと贈与税の納税が猶予されます。
また、受贈者が農業を継続することで、最終的な納税が免除される仕組みです。

●適用要件
・受贈者は、3年以上農業に従事する成人、かつ農地所有者の推定相続人であること
・贈与を受けた日以後、農業委員会が認める適切な農業を経営すること
・贈与税の申告期限内に手続きをおこない、担保として必要額を納めること

●注意点
3年ごとに、継続届を出す必要があります。
受贈者が農業を辞めた場合、納税融資は打ち切られるため、注意が必要です。
また、生産緑地の指定が解除された場合も、猶予の適用が終わります。

相続税の納税猶予

特定の農地をを相続した場合、被相続人が農業を継続することで相続税の納税が猶予されます。
さらに、一定期間農業を継続すると、納税猶予を受けた全額が免除される仕組みです。

●適用要件
・死亡時まで農業を営んでいた被相続人から農地を相続した相続人であること
・相続税の申告期限内に遺産分割と相続税申告をおこない、一定の担保を国に提供すること

●注意点
贈与税の納税猶予と同様に、3年ごとの継続届が必要です。
農業を辞めた場合、生産緑地や特定生産緑地の指定を解除した場合は、納税猶予の適用も終了しますし、猶予されていた本税と利子税を納税する必要があります。

生産緑地のデメリット

生産緑地の指定によって生じるデメリットは、次の通りです。
・農業の継続義務：指定から30年間（主たる農業従事者が死亡又は故障により耕作不能になるまでで、特定生産緑地の場合は10年間）農業を続ける義務が生じる
・自由な活用の制限：売却や宅地化、建物の新築・改築などが自由にできない

メリットとデメリットを見極め、慎重に検討しましょう。

生産緑地・特定生産緑地の相続税評価のポイントと調査方法　ケース別シミュレーション付き

生産緑地・特定生産緑地の所有者、あるいは農業の中心を担う人が亡くなった場合などは、指定から30年未満（特定生産緑地の場合は10年）であっても生産緑地の指定が解除されます。
このとき、生産緑地を相続する被相続人は、自治体に対して時価で買い取るように申し出ることが可能です。

生産緑地の相続税評価

生産緑地（特定生産緑地を含む）の価額は、以下の計算式で求めます。

評価額＝その土地が生産緑地でないものとして評価した価額 × 一定割合

「その土地が生産緑地でないものとして評価する」とは、宅地など一般的な土地として価額を算出するという意味です。
一定割合については、課税時期（被相続人が亡くなった日）から指定期間終了までの期間に応じ、下記の通りに定められています。

	割合
買取申請可能期間	5%
5年以下のもの	10%
5年を超え10年以下のもの	15%
10年を超え15年以下のもの	20%
15年を超え20年以下のもの	25%
20年を超え25年以下のもの	30%
25年を超え30年以下のもの	35%

ケース別の相続税評価額シミュレーション

ここまでに説明したことを踏まえて、生産緑地を相続する2つのケースから税負担を考えてみましょう。

【例】
・被相続人：生産緑地を所有する父親
・相続人：息子（ケース1：農業従事者、ケース2：会社員）

●ケース1：生産緑地を相続し、農業を継続する
納税猶予制度が適用でき、その農地に対する相続税の納付が猶予されます。
終生の営農義務が生じますが、納税猶予適用者が死亡すれば免除されます。
ただし、3年ごとの継続届出が必要で、農業を辞めた場合は猶予された相続税納付が必要です。

●ケース2：生産緑地を相続したが、農業を継続せず、売却や転用を希望する
農業を継続しないこととなれば、自治体に農地としての時価での買取りを申し出できます。
自治体や農業関係者に買い手がつかない場合は、生産緑地の利用制限は解除され市場での売却や転用による宅地化も可能です。
ただし、相続税の負担が増えることになるでしょう。

生産緑地・特定生産緑地を活かす！有効活用の選択肢と実例紹介

ここからは、相続した生産緑地を、有効活用するための方法を考えます。
自分が農業を営むほか、さらに安定した収入を得るためにはどのような方法があるでしょうか。

生産緑地の活用方法

生産緑地の指定条件を維持しながら有効活用できる方法として、以下の選択肢があります。

・農地を貸し出す：生産緑地を第三者に貸し出し、わずかながら賃料収入を得る
・市民農園を運営：利用料収入を得ながら、地域活性化にも貢献する
・農業関連施設の開設：農産物の直売所や加工所、農家レストランなど、農業に関連する施設で収益化する（原則として市町村長が許可した施設に限る）
・イベントを行う：野菜づくりの指導や収穫体験などのイベントを行うことで参加費を得る

生産緑地を解除した場合の選択肢

生産緑地の解除後に宅地化した場合は、さらに選択肢が広がります。
・賃貸物件の経営：マンションやアパート、賃貸用戸建て住宅、駐車場などを建設し、賃貸収入を得る
・宅地として売却：一般市場で売却し、譲渡収入を得る

生産緑地・特定生産緑地の指定解除条件と手続きの流れをわかりやすく解説

生産緑地に自宅や賃貸住宅を建築したい場合は、まず指定を解除し、宅地化の手続きを進める必要があります。
また、生産緑地を解除すれば売却や利用の制限がなくなるため、現金化したい場合にも有効な手段です。
スムーズな手続きをおこなうために、生産緑地を解除する条件や手順を確認しておきましょう。

生産緑地の指定解除条件

生産緑地の指定を解除するためには、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

1．指定から30年（特定生産緑地の場合は10年）が経過
2．土地の所有者や農業を担う主たる従事者が亡くなった場合、または疾病や障がいにより農業の継続が困難になった場合

解除手続きの流れ

① 条件を満たし、指定解除を希望している旨を自治体に相談
② 自治体が解除条件の確認をおこない、必要に応じて面談や認定を実施
③ 必要書類を揃えて、自治体に買取申出書を提出
④ 自治体から、自治体による買取りの可否について回答が来る（約1カ月後）
　このとき、市が買い取らない場合は、農業委員会が農林漁業希望者へ斡旋（約2カ月間）
　買い手が決まらない場合は、買取申出書提出日から３ヶ月で生産緑地の制限解除

生産緑地・特定生産緑地をめぐる相続対策と税負担の比較　相続時に失敗しないために知っておくべきこと

相続における税負担や土地の活用について、本記事で紹介したことを以下にまとめました。

生産緑地指定を継続する場合

生産緑地の相続では、税負担を抑えながら有効活用できる方法を考えることが重要です。
生産緑地を維持する場合は、指定期間が30年（又は10年）と長いため、将来的を見据えて慎重に検討しましょう。

●指定を継続する場合の税負担
・固定資産税：農地課税（軽減）
・相続税：納税猶予の適用可能
・活用方法：売却・造成・建築を含む行為に制限あり、利用は農業関連に限る

生産緑地指定を解除する場合

指定を解除する場合は、相続税の猶予がなくなり、猶予されていた相続税額と当初の相続税の納期限から買取り申出日までの利子税を納税する必要があります。
解除後に宅地化すれば収益化の可能性があるものの、実際に利益を得るまでには初期費用と時間がかかるでしょう。
農地の売却益を相続税の納付に充てる場合、市場の動向調査や税額試算などを事前に確認し、計画的に進めることが重要です。

●指定を解除する場合の税負担
・固定資産税：宅地課税（負担増）
・相続税：課税（宅地評価）
・活用方法：制限なし、宅地化により収益化も可能

生産緑地・特定生産緑地の相続・活用にお悩みの方はプロにお任せください

相続した財産に不動産が含まれている場合、複雑な計算や専門知識による評価が必要です。
その不動産が農地であれば、さらに専門的な判断を要することになるでしょう。

特に生産緑地を相続した場合は、相続税や贈与税などの税務に加え、土地に関わる専門知識、都市計画に関する知識が求められます。
このような知識を独学で短期習得することは困難ですので、専門家のサポートを受けることをおすすめします。

相続問題の中でも、生産緑地についてノウハウを持つ税理士ならば、相続税対策から相続人状況をふまえた適切な活用方法までアドバイスが可能です。
ただし、相続税を扱っている税理士事務所でも、生産緑地についての知識やノウハウを持っているとは限りません。

ぜひ、税理士法人・事務所等のホームページから、成功事例一覧や過去実績などの情報を得てください。
ご自身の抱える悩みと近い事例の解決報告があったら、利用者の評判、経営方針などを探すと参考になるでしょう。
気になるところがみつかったなら、初回相談無料サービスなどを通じて気軽にコンタクトをとってみてはいかがでしょうか。

この記事を監修した専門家

寺西　雅行

税理士法人プラス　代表税理士
(株)相続ステーション　代表取締役
行政書士法人サポートプラス　代表行政書士

1962年生　同志社大学卒業。学生時代から25才までの間の３度の相続で自身が相続納税や借地人・借家人・農地小作人との折衝に苦労した経験から、不動産に詳しい相続専門税理士の必要性を痛感。
税理士、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、ライフコンサルタント(生命保険)、証券外務員資格、M&Aスペシャリストの８種類の資格を有する相続・遺言・後見・不動産など財産に関する総合エキスパートとなる。
弁護士・会計士・税理士からの業務依頼や銀行からの相談、TVメディアからの解説依頼多数。

著書『相続専門の税理士だから言えるリスク回避の処方箋』
『相続トラブルSOS～専門の税理士がやさしく解説～』
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