小規模宅地等の特例について解説!最大8割減額になるケースもあります

亡くなった人から受け継ぐ遺産の中に、相続人が住んでいる自宅や共同事業を行っている土地などが含まれていることもあるでしょう。
小規模宅地等の特例とは、相続人にとって重要な生活拠点を守るために、一定の要件を満たす宅地の評価額を最大8割減額させる制度のことです。
本当の価値が下がるのは困りますが、相続税の計算をする際は、相続財産の評価額が低ければその分納める税金も少なくて済むというメリットがあります。

 この記事では、小規模宅地等の特例対象となる土地や相続人の要件や注意点、様々なケースの対策、申告手続きについて、理解しやすく解説します。

小規模宅地等の特例について詳しく解説

小規模宅地等の特例について詳しく解説

一般に、土地とは高い価値を持っているものです。
そのため、相続財産に土地が含まれている場合、相続税額が跳ね上がる可能性があります。
相続税は現金で一括納付が原則ですから、土地を相続したことで、その土地を売却するという選択をせざるを得ない人も出てくるでしょう。
しかし、相続人がこれからも住む自宅の土地や家屋、共同で営んでいた事業用の土地など、生活に欠かせない場所は容易に売却することができません。
「小規模宅地等の特例」とは、相続人がこうした生活拠点を手放すことがないように、要件に見合う土地の評価額を低くすることで相続税の負担を軽減させる制度です。

 なお、相続した土地の価値を勝手に下げられては困ると考える人もいるかもしれませんが、計算上の減額は実際の売買価格に影響しないため心配はいりません。

土地の評価方法

相続財産の価値を決めることを「評価」といいます。
評価の方法は、相続が始まった時点の時価で計算を行うというもの。
遺産の種類によって計算方法が異なりますが、土地の評価の場合は次の方式を用います。

路線価方式 評価額=路線価×各種補正率×土地面積
※路線価とは、その土地が面する道路ごとに国税局が付けた1㎡あたりの価格
倍率方式 評価額=固定資産税評価額×一定倍率
※路線価の定められていない地域で使われる評価方法

路線価や倍率は、国税庁のホームページでいつでも閲覧できます。
毎年更新されているので、時折アクセスして確認しておくと安心です。

特例が適用される「相続人の範囲」と「対象の土地」の要件

特例が適用される「相続人の範囲」と「対象の土地」の要件

小規模宅地等の特例は節税効果が大きい分、対象要件として厳しい基準が設けられています。

特例の対象となる土地は「宅地」つまり「建物の敷地」が大半ですが、宅地は「特定住居用宅地」「特定事業用宅地」「貸付事業用宅地」の3つに分類され、それぞれ適用要件が別々なので注意してください。
また、「誰が相続するか」によっても適用要件が異なるため、しっかりと把握しておくことが大切です。

では、それぞれの詳しい要件を見ていきましょう。

特定居住用宅地等とは

特定居住用宅地等とは、相続開始の直前まで「被相続人が住宅として使っていた土地」あるいは、「被相続人と生計を共にしていた親族が住居としていた宅地」を指します。
相続人ごとの適用要件は、以下のとおりです。

対象となる相続人 相続人ごとの要件
・配偶者 特に要件なし
・同居親族
・生計を共にしていた親族
次の条件をすべて満たすこと
①継続して居住し続けること
②該当宅地を相続や遺贈によって取得した後は、相続税の申告期限まで保有すること

「生計を共にする親族」とは、例えば仕送りなどで生活費を負担している子供や孫など、別居していても経済的に同じ家計の中に含まれる親族のことです。
要件に「継続して居住、保有すること」が含まれているため、相続税申告期限前に売却してしまうと特例を受けることができなくなる点に注意しましょう。

特定事業用宅地等①個人事業

特定事業用宅地等とは、被相続人自身あるいは生計を共にする親族が事業に使っていた宅地を指します。

宅地区分 相続人ごとの要件
被相続人の個人事業用宅地 次の条件をすべて満たすこと
①被相続人の個人事業を承継し、営んでいること
②該当宅地を相続や遺贈によって取得した後、相続税申告期限まで保有すること
被相続人と生計を共にしていた親族の個人事業用宅地 次の条件をすべて満たすこと
①その個人事業を営んでいること
②該当宅地を相続や遺贈によって取得した後、相続税申告期限まで保有すること

個人事業とは、被相続人の所有する土地の上で個人商店や事務所、倉庫など個人名義での事業を営んでいる場合をいいます。

特定事業用宅地等の特例でも、相続税の申告期限まで事業を継続して営むことが適用要件の1つです。
事業を継ぐつもりはないからと、申告期限前に廃業したり宅地を売却したりすると、特例の対象から外れてしまいます。

●3年以内事業宅地等

3年以内事業宅地とは、「事業に使われ始めた時期が、相続開始より遡って3年以内」のものを指します。
2019年(平成31年)の税制改正により、3年以内事業宅地は特例の対象外となりました。

つまり、相続税申告期限までの継続と合わせると、少なくとも3年10ヵ月以上事業を営んでいないと特例が適用されないというわけです。
ただし、その事業で用いる建物や設備、構築物、機械装置などの減価償却資産の相続開始時の価額が、その宅地の相続時価額の15%以上だった場合は、特例が適用されます。

特定事業用宅地等②特定同族会社

特定同族会社とは、発行済株式の50%以上を被相続人及び被相続人の親族等が保有している会社のことです。
同族会社の事業で使われていた土地を、その同族会社の役員である親族が相続する場合にも特定事業用宅地等の特例が適用されます。
適用要件は、次のとおりです。

宅地区分 相続人ごとの要件
同族会社の事業に使われていた宅地 次の条件をすべて満たすこと
①相続税申告期限において、その同族会社の役員であること
②該当宅地を相続や遺贈によって取得した後は、相続税申告期限まで保有すること
③法人は被相続人に対して家賃や地代を払っていること

貸付事業用宅地等

被相続人、生計を共にしている親族、同族会社の営む事業が貸付事業である場合は、「貸付事業用宅地等の特例」の対象となります。
貸付事業とは、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場、あるいは「不動産の貸付に類する行為で継続的に対価を得るもの」です。

相続人の適用要件や、3年以内事業利用宅地などについては、特定事業用宅地の特例と同様となります。

限度面積と減額割合

小規模宅地等の特例は、要件を満たした宅地の全部分に適用されるわけではありません。
区分ごとに適用される面積の上限「限度面積」が定められています。

相続開始直前における利用区分 限度面積 減額割合
特定居住用宅地等 330㎡ 80%
特定事業用宅地等 400㎡ 80%
貸付事業用宅地等 200㎡ 50%

限度面積をはみ出した分は、減額されることなく遺産総額に加算されます。

●適用面積と減額率に応じた計算例
例えば、各適用要件を満たした「面積500㎡、評価額5,000万円」の土地があった場合、それぞれの適用面積と減額率に応じた計算結果は次のようになります。

利用区分 減額後の評価額
特定居住用宅地等 5,000万円-(5,000万円×330㎡/400㎡×80%)=1,700万円
特定事業用宅地等 5,000万円-(5,000万円×400㎡/400㎡×80%)=1,000万円
貸付事業用宅地等 5,000万円-(5,000万円×200㎡/400㎡×50%)=3,750万円

複数の宅地を所有している場合

適用要件を満たす宅地を複数所有している場合は、下記のように計算します。

●居住用宅地と事業用宅地を所有している場合
適用面積:事業所部分400㎡まで+住居部分330㎡まで=最大770㎡まで

例えば、1棟の建物内の1階で事業所を経営して、2階以上が住居だという場合も上記のとおり計算します。

●居住用地あるいは事業用宅地と、貸付事業用宅地を所有している場合
適用面積:(住居部分面積×200/300)+(事業所部分面積×200/400)+(貸付部分面積200㎡まで)

賃貸アパートなどを所有している場合だけでなく、自宅敷地の一部分を貸している場合なども同様です。

複数の店舗や事業所を持っている場合は、合計面積のうち400㎡までしか適用されません。
評価額などを見て、適用効果が高い宅地を判断すると良いでしょう。

同居をしている場合は相続税がゼロになるケースも

同居をしている場合は相続税がゼロになるケースも

相続税額を軽減させる様々な制度は、遺族の生活を保護することを目的としていることが多いです。
そのため、配偶者には条件や制限が少なく、同居家族も引き続き居住することなど容易な条件で適用されるように優遇されています。

特別な事情がない限り、このような特例が適用されやすい親族が相続するほうが良いでしょう。
なぜなら、特例の適用が使えるのと使えないのとでは相続税額が大幅に変わってくるからです。

遺産の価値と相続税計算式

相続税がかかる「課税遺産額」の計算は、次の手順で行います。

①遺産総額=(相続財産+みなし財産+要件を満たす贈与財産)-非課税財産-債務等
②基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人数)
③課税遺産額=遺産総額-基礎控除額

相続が開始したらすぐに相続財産や債務がいくらあるのか、一覧表などを作成してしっかりと把握することが大切です。

特例適用により相続税がゼロになるケース

また、特例の適用には「宅地の適用要件」と「相続人の適用要件」の双方を満たす必要があります。
つまり、せっかく適用要件を満たした宅地があっても、適用要件を満たさない相続人が相続するのはもったいないということです。
特例が適用されるかどうかで、税額がどのくらい違うのかを計算してみましょう。

●例:遺産総額6,000万円のうち5,000万円分が特例適用要件を満たす宅地の場合

相続人は2人と仮定し、特例適用要件を満たさないAと満たすBの2パターンで計算します。

【A】
・基礎控除の計算 6,000万円-(3,000万円+600万円×2人)=1,800万円

基礎控除額を超える課税遺産総額1,800万円に対して、相続税がかかります。

【B】
・特例適用後の遺産総額 6,000万円-(5,000万円×80%)=2,000万円
・基礎控除の計算 2,000万円-(3,000万円+600万円×2人)=0

課税遺産総額がゼロのため、相続税はかかりません。

このように、「誰が相続するのか」が、非常に重要なポイントになります。

家なき子(別居親族)特例の改正

家なき子(別居親族)特例の改正

相続する宅地が適用要件を満たしていても、配偶者や同居親族以外が相続する場合は、より厳しい適用要件が設けられています。
しかも、2018年(平成30年)の税制改正で、以前よりさらに厳しい内容に変更されてしまいました。

前提として相続人に「持ち家がない」ことが含まれているため、「家なき子特例」とも呼ばれる適用要件を紹介します。

家なき子特例の適用要件

特例を受けるためには、次に挙げる条件をすべて満たす必要があります。

①被相続人に、配偶者がいないこと
②該当宅地に、別の法定相続人が住んでいないこと
③相続人が、相続開始より3年以内に「持ち家」に住んだことがないこと
自分自身だけでなく、配偶者や三親等以内の親族が所有する家は「持ち家」に含まれます。
④相続開始時に居住している家を、過去に所有したことがないこと
⑤該当宅地を相続によって取得した後は、相続税申告期限まで保有すること

例えば「先に父親が死亡していて母親が1人で住んでいた実家を、既に親から独立して賃貸住宅に暮らしていた子供が相続して住むことになった」場合などが、要件を満たすことになります。

故人が老人ホームやマンションにいた場合はどうなる?

故人が老人ホームやマンションにいた場合はどうなる?

人生100年時代といわれる現代は、介護や独居など高齢者に関係する問題を抱える時代でもあります。
被相続人が、健康上の事情や利便性などを理由に、生前に次の様な住居に移っていた場合はどうなるのでしょうか。

老人ホームなどに入居・入所していた場合

居住用宅地には「直前まで被相続人が住んでいた」という適用要件がありますが、被相続人が老人ホームなどに入り自宅が空室になっている場合もあるでしょう。
その場合は、次の要件をすべて満たすことで特例の適用対象と認められます。

①被相続人が、公的介護保険制度の要介護認定または要支援認定を受けていた
②老人福祉法等に規定する老人ホームや介護施設、介護サービス付き住宅等に入居・入所していた
③その施設に入居・入所する直前までは、該当宅地に居住していた

分譲マンションを所有していた場合

被相続人が、戸建てよりも生活上便利だからと新たにマンションを購入し、移り住んでいたという場合もあるでしょう。

被相続人が分譲マンションを取得して居住していた場合は、区分所有している敷地利用権(所有権)に対応する面積を「宅地」として扱います。
所有権を持つ面積がどのくらいになるのか、またその評価額については、マンションの登記簿等で確認することが可能です。

所有するマンションを店舗や事務所として利用、または対価を得て貸すなど住居以外に利用している場合でも、それぞれ相続人の要件を満たす場合は特例が適用されます。

二世帯住宅の場合

二世帯住宅で区分所有建物登記がされている場合、子の世帯が所有する部分は「別の所有者の物」になるため特例の適用外です。

2014年(平成26年)の改正以後は、二世帯住宅に対する条件が緩和されています。
とはいえ、構造や生活状況などに拠る部分も多く、判断が難しい場合もあるため注意が必要です。

小規模宅地等の特例の申告について

小規模宅地等の特例の申告について

特例等を使うことなく遺産総額が基礎控除額を下回った場合には、相続税が発生しないため申告も不要です。
しかし、小規模宅地等の特例を「適用させることで納税額がゼロになる場合」は、必ず申告を行わなければなりません。

申告時に提出が必要な書類は、次のとおりです。

  • 相続税申告用紙
  • マイナンバー
  • 被相続人のすべての相続人がわかる戸籍謄本(又は法務局発行による「法定相続情報」)
  • 遺言書の写し、または遺産分割協議書の写し
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 該当宅地に相続人が居住していることを証明する書類(マイナンバーがあれば不要)
  • 相続人の相続開始前3年以内の住所、居所について証明する書類(マイナンバーがあれば不要)
  • 被相続人が要介護・要支援認定を受けた証明や入居施設に関する契約書等
  • 法人(同族会社)が相続する場合は、定款の写し、発行済株式の総数など同族会社であることがわかる添付資料など

相続税の申告は被相続人の住所地の税務署で行います。
相続人が遠隔地に暮らす場合などは、必要な物をまとめておき、代表者以外とも情報を共有するなどの注意が必要です。

「小規模宅地の特例」に強い税理士に相談

「小規模宅地の特例」に強い税理士に相談

小規模宅地の特例を適用させるためには複雑な条件が多く、またその節税効果も大きいため、早めにプロに依頼してその力を借りることを検討しても良いでしょう。
特に複数の宅地を所有する場合や生前贈与がある場合、相続財産の種類が多い場合などは個人で対応するのは難しく、相続税額も大きくなることが多いため、税務調査の対象になる可能性も考えられます。
税理士は税務の専門家ですが、実はひと口に税務といっても幅広くそれぞれに強みや得意分野があるものです。
小規模宅地の特例に強い税理士を探すためには、税理士個人のサイトの実績や事例を確認するか、初回無料相談などで質問をしてみることをおすすめします。
税額に大きな影響を与える小規模宅地等の特例を活用するために、まず関連情報を集めるところから始めてみてはどうでしょうか。

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