相続税申告に伴う借入金の承継者の提案と実際の承継手続き

住宅ローン以外の例えば賃貸アパートやマンション建築の為の借入れを特定の相続人が承継する為には、相続放棄者以外の全相続人の実印・印鑑証明が必要です。当社は賃料の下落や空室率が著しいのに借入残債が多い場合は、賃貸物件ごとのキャッシュフローを把握した上での遺産分割・遺言書の作成を提案しています。「借入があったから相続税が安かった」などと喜んでいる場合ではないのです。

相続税申告に伴う借入金の承継方法の提案

マンションやアパート建築の為の借入金がある場合は、早目に相続専門税理士に相談されることをオススメします。
なぜなら

【１】借入金の完済が最重要です。

①賃料が下落した場合でも返済できるように
②相続後の所得税、キャッシュフローや返済が行き詰まる前に他の不動産を売却しての繰上げ返済など
を踏まえた債務承継者の決定がポイントになります。

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●賃貸経営クリニック／キャッシュフロー分析

また、

【２】法務面では

① 同じ銀行で借り続ける為には、遺産分割協議書と別に下記の銀行専用書類に全相続人の同意実印が必要
② 債務承継者が承継後に認知症になった場合の不具合なども考慮する

【１】や【２】を総合的に考えた遺産分割助言が必要になるので、税金知識のみの税理士では重荷になりがちです。

マンション･アパート借入の有る方の相続は、長年の経験と実績を有する相続ステーションにお任せください。

被相続人の債務引受

次のように、相続人間において債務の分担を明確にする為、債務承継者を遺産分割協議書に記載します。
但し、債務者変更手続きには相続人全員（家裁で「放棄」をした人を除く）の協力と金融機関側の承認を得る手続きが必要です。

1. 免責的債務引受

遺産分割協議によって特定の相続人が債務を引受け、金融機関の同意を得て、他の共同相続人は債務を免れる。

※ この場合、「免責的債務引受契約証書」を作成。

債務引受契約書債務者○○（以下「甲」という）と、債務者○○（以下「被相続人」という）の相続人乙、同丙及び同丁とは、以下の通り合意する。第１条・・・

2. 重畳的債務引受（金融機関から上記１の提案がない限り通常はこちら）

遺産分割協議によって特定の相続人が債務を引き受けたとしても、その人が返済を滞らせた場合、他の共同相続人も法定相続分の割合で債務を返済しなければならない。

相続人の中に重度の認知症の方や未成年者がいる場合は、下記の書類も必要になります。

●認知症の方がいる場合

□ 家庭裁判所が発行する成年後見人等の選任書謄本(家庭裁判所で事前に手続き)

□ 成年後見人又は後見監督人の印鑑証明書(発行日から3ヶ月以内)など

●未成年の方がいる場合

□ 家庭裁判所が発行する特別代理人の選任審判書謄本(家庭裁判所で事前に手続き）

□ 特別代理人の印鑑証明書(発行日から3ヶ月以内)など

根抵当権の設定登記の変更

根抵当権を継続する為には下記の手続を相続開始後６カ月以内に行う必要があります。

1. 担保不動産の相続と名義変更登記

※ 遺産分割協議が間に合わない場合は、いったん相続人全員の共有で登記し、後日、分割協議が整ったとき変更登記する。

2. 被担保債務の承継

3. 債務者の変更登記

※ 根抵当権者と設定者の共同申請の為、相続証明は不要

4. 合意の登記

※ 根抵当権は相続人が担保物件を共同相続した場合、共同相続人全員との間で債務者を定める合意(契約)をし、その旨を登記する。

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