遺産の名義変更はいつまでに必要？手続き・費用・リスクを税理士が解説

遺産の名義変更が必要な理由とは？相続における必要性と義務について

相続が発生すると、故人の所有財産である遺産は、相続人などによって引き継がれます。
その際、現金は問題ありませんが、預貯金、不動産、株式などの遺産に関しては、相続したら必ず名義変更等の手続きが必要です。
名義変更をしておかないと、預貯金であれば引き出すことができませんし、不動産であれば売買や賃貸に出すことができません。

なお、不動産に関しては、令和6年4月1日に相続登記が義務化されました。
相続登記が義務化されたのは、所有者不明の土地が全国で増加し、社会問題化したことが背景にあります。
なお、令和6年4月1日以前に相続した不動産も相続登記義務化の対象です。

不動産を取得した相続人は、「所有権の取得を知った日から3年以内」または「遺産分割協議が成立した日から3年以内」に相続登記の申請をする必要があります。
例えば、亡くなった父名義の住宅を子が相続する場合、基本的には遺産分割協議成立や遺言で取得した日から3年以内に相続登記を行いましょう。
ただし、遺産分割協議がまとまらない場合などは、この限りではありません。

≪関連ページ≫
●遺産相続の手続きについて。相続が発生してからの流れを詳しく解説します。
●遺産の名義変更手続きを説明

遺産の名義変更の手続きの流れと必要書類を解説

相続が発生したあと、名義変更はどのような手続きで行えばよいのでしょうか。
遺産の内容によって異なりますが、ここでは不動産を相続したケースを想定して手続きの流れや必要書類について解説します。

遺産の名義変更の手続きの流れ

相続した不動産の名義変更に関する基本的な手続きの流れを紹介します。
家族の事情によってはこれ以外の手続きも必要になることがありますので、目安として参考にしてください。

ステップ1　遺言書の有無を確認する

遺産相続の手続きでは、まずは被相続人が遺言書を残しているかを確認しましょう。
遺言書には故人の自宅で保管しているケースと、公証役場や法務局で保管されているケースがあります。
遺品を丁寧に調べるほか、公証役場や法務局で遺言書の有無を確認しましょう。
なお、遺言書がある場合は、遺言書の通りに遺産分割を行うのが基本ですが、相続税の申告前であれば相続人の全員の合意により遺産分割協議することも可能です。

ステップ2　戸籍謄本の取得と相続人の確定

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して、配偶者、子ども、親、兄弟姉妹など相続人候補となる人物を確定します。
戸籍謄本は、被相続人の住所地の役所で取得可能です。

この際、被相続人の住民票の除票または戸籍附票、相続人となる者の戸籍謄本と住民票も同時に取得しておきましょう。
もし相続人の中にすでに死亡している人がいた場合は、その人の代襲相続人となる相続人も特定する必要があります。

ステップ3　遺産の調査

遺産には、現金、預貯金、株式、不動産、自動車などさまざまな種類のものがあります。
遺品整理と同時に、通帳や印鑑、土地や建物の権利証、株式や債券などの有価証券、車検証、生命保険の契約書などを確認しましょう。
不動産については土地や建物の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、正確な所有者を確認することが大切です。

また、遺産にはプラスの財産だけでなく、借金やローンなどのマイナスの財産も含まれます。
借用書やクレジットカードなどがある場合は、借入残高があるかどうかのチェックも必要です。

ステップ4　遺産分割協議

遺言書がない場合、相続人全員による「遺産分割協議」によって遺産分割内容が決まります。
基本的には法定相続分を目安として分割しますが、相続人の間で合意がなされれば、遺産分割の内容については自由に決めて構いません。
遺産分割協議では、誰がどの財産をどれだけ引き継ぐのかを明確に決めます。

全員が納得したら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名と実印を押して、印鑑証明書を添付します。

≪関連ページ≫
●相続の遺産分割の留意点

ステップ5　名義変更

遺産の分割の内容が決まったら、次は名義変更です。
土地や建物などの不動産に関する名義変更は、取得した不動産がある管轄の法務局で行います。
登記申請書に必要事項を記載し、登録免許税額分の登記印紙を貼付して提出しましょう。
登録免許税とは、登記申請の際に課される税金のことです。
相続登記の場合、基本は固定資産税評価額の0.4％が登録免許税となります。
ただし、遺贈の場合など、条件によって税率が変わることもあるので注意しましょう。

申請後、１ヶ月で登記が完了します。
登記完了後は「登記識別情報」が土地・建物ごとに通知・発行されますので、大切に保管してください。
登記識別情報とは、いわゆる土地・建物の「権利証」にあたる書類です。

なお、登記申請書の作成や登記手続きは、司法書士が代行可能です。
ご自身で手続きするのが難しい場合は、専門家を頼ると良いでしょう。

不動産の名義変更に必要な書類

土地・建物の名義変更には、以下の書類が必要です。
なお、場合によってはここに掲載した書類以外が必要になることもあります。

• ・被相続人の戸籍謄本（除籍謄本、改正原戸籍を含む）
• ・被相続人の住民票除票または戸籍附票
• ・相続人全員の戸籍謄本
• ・相続人全員の印鑑証明書（遺言書による登記の場合は不要）
• ・相続人全員の住民票
• ・遺言書（ある場合）
• ・遺産分割協議書（作成した場合）
• ・固定資産課税明細書
• ・当該不動産の登記簿謄本

相続税の手続き

遺産の名義変更と相続税申告は、それぞれ別の手続きです。
相続が発生したら、上記ステップのような遺産相続の手続きと並行して、相続税の申告が必要か否かの検証も進めましょう。

相続税の金額は、それぞれの遺産総額や相続人の数によって異なります。
相続税の基礎控除は「3000万円＋600万円×相続人の数」です。

現金3000万の遺産のみだと、相続税の基礎控除額の範囲内であるため相続税はかかりません。
しかし、現金3000万円に加えて、2000万円の土地付き建物を所有していた場合、遺産総額は5000万円です。
仮に相続人の数が2人だった場合の基礎控除額は4200万円になるため、800万円超過となり相続税の申告が必要になります。

相続税の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10カ月以内です。
なお、相続税に関しては税理士が専門となります。特に生前贈与や名義預金がある場合の判断は相続専門の税理士に相談しましょう。

≪関連ページ≫
●相続税の申告が必要か否かの判断は遺産と名義預金を考慮して判断

遺産の名義変更にかかる費用とは？税理士・司法書士への依頼の違い

不動産を相続したとき、名義変更にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか。
目安となる金額をまとめましたので参考にしてください。
また、税理士や司法書士へ依頼をする場合には、どの手続きをどちらに依頼したら良いのか、それぞれの対応可否表も掲載しています。

遺産の名義変更にかかる費用

不動産を相続した際の名義変更にかかる費用の目安は、以下の通りです。

費用の種類	金額の目安
書類取得費用（戸籍謄本、住民票等）	数千円以上 ※1通あたり200円～750円程度
登録免許税	固定資産税評価額×0.4％ ※遺贈の場合は2％
司法書士報酬	5～15万円程度

名義変更を司法書士に頼んだ場合は、約5～15万円が費用相場だと言われています。
ご紹介した金額はあくまで目安であり、相続人の数や対象となる不動産の数や状況によって異なります。
また、司法書士事務所によって価格設定は異なるため注意しましょう。

税理士・司法書士への依頼の違い

税理士と司法書士、どちらに何を相談ができるのか悩みますよね。
「相続税に関しても相談しいたい場合は税理士へ」、「不動産登記のみを頼みたい場合は司法書士へ」と覚えておきましょう。
それぞれ対応できる内容について、表にまとめました。
対応可となっているものでも、事務所によっては対応できないこともあります。
依頼をする場合には、事前に対応範囲について事務所に確認しておきましょう。

業務内容	相続専門の税理士	司法書士
金融機関での手続き	可（対応できない事務所あり）	可
遺産分割協議書の作成	可	可
遺言書の作成	可（対応できない事務所あり）	可
相続人調査	可（対応できない事務所あり）	可
相続税相談・申告手続き	可	不可
相続登記手続き	不可（提携司法書士を紹介）	可

≪関連ページ≫
●相続手続きの代行を依頼するメリットは？費用相場やサービスについて解説
●相続手続代行（遺産整理や遺言執行）のスケジュールを立案

遺産の名義変更をしないリスクとは？放置による法的ペナルティやトラブル事例

遺産の名義変更をしない場合、以下のようなリスクが考えられます。

• ・10万円以下の過料が科される
• ・売却ができない
• ・住宅ローンを借りられない
• ・相続人が増えて困難になる

次の項目で、それぞれを詳しく見ていきましょう。

10万円以下の過料が科される

令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。
不動産を取得した相続人は、遺言による所有権の取得を知った日または遺産分割協議が成立した日から3年以内に相続登記の申請が必要です。
正当な理由なく義務違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
義務化前に相続が発生した不動産についても義務化の対象となり、令和９年３月末までに登記をしなければならなくなっています。

売却ができない

遺産の名義変更をしていない状態では、当該不動産を売ることができません。
不動産の売買は契約者本人が不動産の持ち主でなければならないため、不動産登記簿上の所有者が故人のままでは、売却することができないのです。
実質的に相続していたとしても、売買契約をする上では所有者であると認められません。
相続が発生したら、できるだけ早めに相続登記を行いましょう。

住宅ローンを借りられない

住宅ローンを借り入れる際には、土地と建物に抵当権を設定し、担保とするケースがほとんどです。
例えば、父名義の土地の上に長男名義の住宅を新築する場合などは、父が所有する土地と長男が所有する新築住宅が担保となります。
その際、父は担保提供者として住宅ローンの契約に関わることになるのです。

土地の所有者である父が既に亡くなっており、かつ土地の名義変更がされてない場合、担保提供者が故人となるため住宅ローンの契約ができません。
土地を担保にする場合には、先に相続登記を行い、現状に合った所有者へと変更した上で借り入れを行う必要があります。

相続人が増えて困難になる

不動産の名義変更をしないままにしておくと、所有者（＝相続者）がどんどん増えてしまう可能性があります。

例えば、父が亡くなって自宅の不動産登記簿謄本を取得したら、名義が祖父のまま放置されていたというケースで考えてみましょう。
この場合、祖父の死亡時点で生存していた子（父とその兄弟姉妹）が全員で相続した形となります。
もしそのときに話し合いをして遺産分割協議書を作成し、父が生きているうちに登記まで済ませていれば、今回の手続きはスムーズに進んでいたはずです。
しかし、このケースでは遺産分割協議書を紛失し、登記が完了していないため、自宅が祖父の相続人全員の共有（それぞれが持ち分を分け合って所有している状態）となっています。
さらに共同名義人である父親の兄弟姉妹が死亡していれば、それぞれの子どもに代襲相続されるため、結果として相続人の数が10人以上になる可能性もあります。

人数が増えると合意形成が困難になるだけでなく、相続人の中に認知症の人がいれば、今回の相続登記にあたり成年後見人の手続きが必要です。
また、海外在住の人がいた場合や、手続きに協力的でない場合などは、手間も費用もかかってしまうでしょう。

≪関連ページ≫
●相続登記とは？

遺産の名義変更で遺言書や遺産分割協議書がある場合

遺産の名義変更において、遺言書や遺産分割協議書がある場合では、どのように手続きをすれば良いのでしょうか。
それぞれの手続きのポイントを解説します。

遺言書がある場合

遺言書がある場合は、通常は遺言書通りに相続登記を申請します。（但、相続税の申告前であれば相続人全員の合意により遺言と異なる遺産分割協議も可）
自筆証書遺言の場合は、登記申請の前に家庭裁判所で検認の手続きが必要です。

不動産の相続登記においては、単独で相続することになっている場合は、その相続人単独で登記申請ができます。
なお、遺贈によって遺産の名義変更を行う場合には、受遺者と相続人全員または遺言執行者が申請する必要があります。
遺言執行者の有無によって手続き等が異なるため、それぞれの状況に応じて手続き内容を確認しておきましょう。

遺産分割協議書がある場合

遺言書がない、または法定相続分と異なる割合で相続する場合には、遺産分割協議書が必要です。
ただし、相続人が1人のみのケースや家庭裁判所で調停や裁判となるケースでは、遺産分割協議書は不要です。

遺産分割協議書は、不動産の相続登記のほか、預金口座の解約や名義変更、株式や投資信託の相続手続き、自動車名義変更などでも必要になります。
作成した遺産分割協議書は、その後の名義変更手続きで必要になるため、相続人の数だけ作成して、全員の印鑑証明つきで各自で1通ずつ保管すると良いでしょう。

遺産の名義変更後の対応　不動産の売却・賃貸時に注意すべき３つのポイント

名義変更が終わったあと、不動産の売却や賃貸の際に注意すべき点はあるのでしょうか。
特に気をつけておきたいポイントを3つ紹介します。

不動産相続後に売却するほうが節税メリットあり

相続後の売却を検討している場合、不動産を売却してから相続をすべきか、相続してから売却をすべきか悩む方も多いでしょう。
相続税対策としては、資金ニーズもなく、又、将来の値崩れの不安がなければ、遺言書を作成した上で相続してから売却をしたほうが節税メリットを得られる可能性があります。
なぜなら、不動産は実勢価格の8割程度で評価した価格で課税されるからです。
不動産評価が低くなるほど、節税メリットが得られると言えるでしょう。

遺言書の作成や、適切な不動産評価をしたい場合は、税理士に相談することをおすすめします。
相続ステーション・税理士法人プラスは不動産評価による節税実績が豊富。
ぜひお気軽にご相談ください。

売れない・貸せない場合の「空き家」に注意

相続後に売却や賃貸を考えていても、買い手や借り手が付かなければ空き家です。
空き家となる場合には、その間の不動産の管理をきちんと行う必要があります。
外壁の崩落や敷地から伸びた草木などが、隣家や通行人に危険を及ぼす可能性もあるでしょう。
賠償請求やトラブルの原因にもなりますので、物件の管理はきちんと行う必要があります。
なお、「特定空き家」に指定されると、固定資産税の「住宅用地の特例措置」から除外され、固定資産税が最大6倍になることもあるため、注意が必要です。

遺産の名義変更に関するよくある質問と回答

遺産の名義変更に関するよくある質問と回答をご紹介します。
名義変更の際にはぜひ参考にしてください。

質問1　すぐに名義変更ができない場合はどうすべき？

遺産分割協議で揉めてしまい、３年以内相続登記ができそうにありません。
話し合いがまとまらずに期限を過ぎてしまいそうな場合はどうしたら良いですか。

回答：相続人申告登記をしましょう
相続登記の義務化の伴い、「相続人申告登記」が創設されました。
遺産分割協議がまとまらない、相続人が多くて書類収集に時間がかかる場合などの理由で、期限内に通常の相続登記ができない場合でも、相続人申告登記を行えば相続登記の義務違反になりません。

相続人申告登記は、該当不動産を管轄する法務局に「自分が相続人であること」を申告するだけです。
単独でも申告でき、手続きも書面またはオンラインでできるため負担が少ないのが利点。

なお、相続人申告登記は、法律で定められた「3年以内」に行う必要があります。
その後、遺産分割協議がまとまって正式な相続人が確定した際は、協議内容に基づく正式な相続登記を行いましょう。

質問2　相続登記を無視したらどうなる？

実家を相続したが、相続登記の手続きが面倒です。
売却の予定もないので、相続登記をせずにいても大丈夫でしょうか。

回答：罰金など、さまざまなリスクがあります
期限までに相続登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、登記しないことで公的に所有者が確定せず、相続人同士で不動産の管理を押し付け合うトラブルに発展する可能性もあるでしょう。
将来的には世代交代によって権利関係が複雑化する可能性もあるため、早めに相続登記を行うことが必要です。

質問3　数年前に相続した不動産の相続登記をしていない

5年前に父が亡くなり、実家を相続しましたが現在も相続登記をしていません。
令和6年4月から相続登記が義務化されましたが、この場合も登記は必要ですか。

回答：施行前の相続も登記義務化の対象です
相続登記が義務化されたのは令和6年4月1日ですが、それ以前の相続においても義務化の対象となっています。

遺言又は遺産分割協議により自分が相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行いましょう。
質問のケースであれば、令和9年3月31日までの登記が必要です。

遺産の名義変更は専門家に相談を！税理士に依頼するメリット

不動産の名義変更は義務となっているため、相続が発生したらできるだけ早く登記の準備を行いましょう。
同時に、相続税の手続きも必要です。
不動産に関連する相続手続きは税金が関係することも多い為、しっかりと情報を収集し、節税につながる遺産分割や不動産評価を行うことがポイント。
相続専門の税理士に依頼することで、最適な相続サポートを受けられます。

当サイトを運営する相続ステーション・税理士法人プラスは、不動産免許も有する相続専門の事務所です。さまざまな相続対策や遺産分割・土地評価のお悩みを解決に導いてきました。
節税の専門家である税理士はもちろん、相続手続きを代行できる行政書士も所属しています。
初回相談は無料です。
お問い合わせはメール・電話にて受け付けております。
遺産の名義変更や相続に関するご相談は、ぜひ税理士法人プラスにお任せください。