相続税評価額とは？土地・建物の評価方法と最新の評価通達の改正ポイントをご紹介

相続税評価額とは？マンション評価改正が与える影響と今後の動向

相続が発生すると、まず心配しなければならないのが相続税です。
相続が発生してから10カ月以内に申告と納付を行う必要がありますが、期限内に正確な金額で納付しなければなりません。
そのためには、まず相続財産（遺産とも言われます）の総額をきちんと把握することが必要です。
この時、重要になるのが「相続税評価額」です。

相続税評価額とは？

簡単に言うと、相続税評価額とは「相続した財産の価値を、財産の種類に応じて評価した金額」です。
この金額は実際の市場価格そのままではなく、相続財産の種類に応じて細かく設定されています。
また、購入時の価格がそのまま反映されるのではなく、国が定めたルールに基づいて金額を出さなければなりません。

現金や預貯金であれば、基本的に金額や残高がそのまま評価額となるのでわかりやすいですが、土地や建物の場合は計算が難しくなります。

例えば、2500万円の家屋を相続したときの相続税はいくらでしょうか。

一見、単純な質問に思えますが、答えは簡単に出ません。
もし、この「2500万円」が購入時の金額だった場合、そもそも相続税評価額は2500万円ではない可能性が高くいです。
そのため、単純に2500万円に税率を掛けた金額＝相続税額、とはならないでしょう。

購入時には、建物と土地で合わせて2500万円だったとしても、相続税評価額としては、建物と土地それぞれで計算しなければなりません。
また、購入時の金額ではなく、相続発生時の金額で計算する必要があります。

マンションの評価額に関わる改正とは？

マンションをお持ちの方や、マンションを相続した方は「マンションの相続税評価額が変わった」と耳にしたことがあるかもしれません。

これは、国税庁が令和5年に公表した「居住用の区分所有財産の評価について」によるものです。
この税制改正により、令和6年1月1日以降に相続や遺贈、贈与で取得した居住用の「区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）についての評価方針が変更されました。

通達は、法律そのものではなく、国税庁長官が国税局や税務署に対して出すものです。
厳密にいうと法律ではないため、私たちが実際に相続税を納めるときに、この通達に必ず従わなければならない、ということではありません。

ですが、実際の現場では税務署の職員がこの通達に基づいて業務を行うため、通達内容に反する申告をすると、税務署から指摘を受ける可能性があります。

今回の改正では、2階以下の低層マンションや二世帯住宅、オフィスなどは除き、あくまで居住用でそれぞれの部屋を区分所有登記できるマンションが変更の対象となりました。
イメージとしては、被相続人が住んでいた分譲マンションの一室を相続することになったときなどです。
今回の改正に伴い、以下のようなマンションの評価額が高くなると予想されます。

相続税評価額が高くなりそうなマンションの特徴

●①高層階のマンション
高層階のマンション、いわゆるタワーマンションでは、上層階の部屋ほど販売価格が高いことが多いのですが、これまではその差が相続税評価額に正確に反映されていませんでした。
今回の改正により、総階数が高いマンション、さらに相続した部屋が高層階ならば、その価値が相続税評価額にも反映され、評価額が高くなることになりました。

●②築浅のマンション
今回の改正では、築年数についても考慮されることになりました。
築年数の浅いマンションのほうが評価額は高くなる傾向があります。

●③敷地権割合の小さいマンション
敷地権割合とは、マンションの敷地の権利を戸数で割った所有割合です。
戸数が少なければこの割合が大きくなりますが、逆に戸数が多いマンションではこの割合が小さくなります。
今回の改正以降は、この割合が小さいほうが相続税評価額は従来の計算方法と比べて高くなる傾向があります。

≪関連 詳細ページ≫
●マンションの相続税評価の改正、令和６年(2024年)１月～

改正の背景と今後の動向

今回の変更の背景には、従来のマンションに対する相続税評価額が、実際の価値に比べて低く計算されていたことがあります。
特にタワーマンションなどでは相続税の額が少なくなっていたことから「タワマン節税」とも呼ばれ、問題視する動きがありました。

今回の改正を踏まえ、今後は「タワマン節税」が難しくなり、マンションの相続税納税額も増えていくと予想されています。

相続税評価額の基本的な計算方法｜土地・建物・株式など主な財産の評価ルール

相続が発生したときにまず疑問に思うのは、「そもそも今回の相続では相続税が発生するのか」ということではないでしょうか。
財産の総額が相続税の基礎控除額を超えないのであれば、相続税納付の必要がありません。
そのため、おおまかに自分で計算をしてみたいと考える方も多いでしょう。

けれども、いざ計算に着手すると一筋縄ではいきません。
「自分が相続した土地と建物の相続税評価額は、どうやって算出するのだろう？」
「相続税評価額と固定資産税評価額って何？どちらが高いんだろう？」
などと、疑問がたくさん出てくるのが一般的です。

では実際に、相続税評価額はどのように算出するのでしょう。
ここからは、実際に相続が発生したときの相続税評価額の基本的な計算方法について、代表的な財産の種類ごとにみていきましょう。

土地（宅地）相続税評価額の基本ルールと評価方法

土地と一言でいっても、農地や事業用地など種類はたくさんありますが、ここでは一般的に相続することの多い宅地（居住用建物を建てる土地）について解説します。

●①路線価方式
市街地など、道路に面した場所にある土地は「路線価方式」により計算されます。
路線価とは、路線に面している宅地1平方メートルあたりの価額のことです。
国税庁のホームページには全国の路線価が地図のように表示されており、住所から検索することができます。
市街地にある宅地の相続税評価額は、基本的に以下の計算式で算出可能です。

相続税評価額＝宅地の面積×路線価

なお、基本的には路線価に地積を乗じて算出しますが、土地が特殊な形をしている、道路から離れているなどの場合は状況に応じた申告する側が独自に評価額を下げる必要があります。

●②倍率方式
市街地ではない場合は、路線価が設定されていないこともあります。
そんな時は、各市区町村が定めた「固定資産税評価額」と、国税局長が地域ごとに定める「評価倍率」を用いて計算します。固定資産税が全ての減価要因を考慮していない場合は、相続税申告時に申告する側が独自に考慮する場合もあります。

相続税評価額＝固定資産税評価額×評価倍率

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●路線価評価で節税できる！「２４種の土地」該当チェックリスト
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建物相続税評価額の基本ルールと評価方法

建物の相続税評価額の計算は、土地に比べて簡単です。
本来であれば上でご紹介した倍率方式なのですが、2025年現在の倍率は全国一律で1.0倍となっているため、固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として使うことができます。

相続税評価額＝固定資産税評価額

ただし、分譲マンションの場合は、先に述べたように通達によってより複雑なマンション補正が求められるようになっているので注意が必要です。

株式相続税評価額の基本ルールと評価方法

株式の場合は、上場株式かどうかなど、株式の種類によって評価方法が違ってきます。

● 上場株式
全国4カ所にある証券取引所のいずれかで取引されているのが「上場株式」です。
一般的に、上場株式には規模の大きな企業の株が多く、売買もしやすい特徴があります。

上場株式については、以下の①～④から最も低い価格で評価されます。

①相続日の最終価格
②相続のあった月の最終価格の平均額
③相続発生前2カ月の最終価格の平均額
④相続発生前3カ月の最終価格の平均額

●上場していないが、相場がある株式
証券取引所に上場していないものの、取引市場等で価格が公表されている株式（例：公開途上株式等）があります。
このような株は、上場株式と同様に取引価格の平均や相続日時点の価格のうち最も低いもので評価されます。

なお、公開準備中（上場を目指している）会社については、競争入札などで公開価格が決定されている場合、その金額が評価額です。

●非上場で相場のない株式
日本にはたくさんの会社がありますが、株式が上場している会社や店頭で取引されている会社の割合はわずかです。
上場されておらず、市場での取引相場もない非上場株式（多くの中小企業が該当）は、「取引相場のない株式」として扱われます。
これらは、会社の規模や業種などに応じて、次のような方法で評価されるのが一般的です。

・類似業種比準方式（似た業種の上場企業と比べて評価）
・純資産価額方式（会社の持っている資産や負債をもとに評価）
・上の2つを組み合わせた方法（併用方式）
・配当還元方式（一定の条件を満たす場合に限る）

正確な相続税評価額の算出には非常に複雑な計算や知識が必要なので、税理士などのサポートがないと難しいでしょう。

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相続税評価額の算出に必要な情報とは？事前に準備しておきたい書類一覧

相続税評価額の算出には、事前の準備が欠かせません。
固定資産税の評価額や路線価などのさまざまな情報、証明書類などを集めることが第一歩です。

以下に、集めるべき代表的な情報や書類を挙げてみました。

●土地の評価額算出に必要な情報や書類
・固定資産税課税明細書
・登記事項証明書（全部事項証明書）
・公図・地積測量図
・路線価図
など

●建物の評価額算出に必要な情報や書類
・固定資産税課税明細書
・登記簿謄本
など

●株式の評価額算出に必要な情報や書類
・証券会社の残高証明書
・相続日前後の株価についての情報
・株主名簿、決算書、会社の定款
など

●預貯金の評価額算出に必要な情報や書類
・銀行や信用金庫などの残高証明書
・銀行や信用金庫などの通帳のコピー
など

●生命保険金の評価額算出に必要な情報や書類
・保険会社からの支払通知書
・保険証券
など

実際に相続税評価額の算出に必要な書類はケースバイケースなので、上記はあくまで一例です。
しかし、基本的なものだけざっと挙げても、多くの資料や書類が必要だとわかります。

相続税評価額を計算する際に注意すべき5つのポイント

では、相続税評価額を計算する際は、どんな点に気を付けたらいいのでしょうか。
以下に、5つのポイントをまとめました。

ポイント①：相続財産をもれなく把握する

早い段階で、相続財産について正確に把握しておくことが最も大切です。
遺産については家族間でもなかなか話しづらく、生前に十分な説明を受けないまま、親などが亡くなってしまったというケースも多いものです。

死亡時に遺言がない場合、すべての財産を把握しきれないということもあるでしょう。
けれども、相続財産がはっきりわからないと、相続税評価額が出せません。
それだけでなく、申告後に新たな財産の存在がわかってしまうと、修正申告など余分な手間と時間がかかることにもつながってしまいます。

ポイント②：評価の基準日を正確に把握する

相続税評価額の基準日は、相続開始日、つまり被相続人が亡くなった日です。
土地であれば相続開始日時点の路線価が必要ですし、株式の場合も相続開始日や前後の月の終値が必要です。
相続手続きをする時点ではなく、あくまでも相続が開始した時点を基準にしないと、正確な金額が算出できません。

ポイント③：財産ごとに適した評価方法で計算する

これまでにも述べてきたように、相続財産の種類によって評価方法はさまざまです。
例えば、「親の遺産が大体4000万円と聞いているけれど、相続税はいくらだろう？」と思ったとしても、その4000万円が現金や預貯金なのか、土地や建物も含まれているのかによって相続税評価額は大きく変わってきます。
相続した財産を種類ごとに分け、ひとつひとつ丁寧に評価額を出していくことが必要です。

ポイント④：評価額がそのまま相続税の課税対象額ではない

相続税評価額が出たら、控除や特例の確認も忘れず行いましょう。
基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人の数）だけでなく、条件を満たす場合に受けられる控除もあります。
代表的な控除については、後述します。

ポイント⑤：専門家のサポートを選択肢に入れる

相続財産が現金と預貯金だけであれば、相続税評価額の計算は簡単です。
しかし、不動産や株式が含まれると、計算の難易度が一気に増します。
正確に計算し、控除もきちんと使って相続税を節約したい場合、税理士などの専門家の手を借りるのもおすすめの方法です。

相続税評価額を下げるための特例と控除　適用条件と注意点を解説

相続税課税対象額を下げることができれば、相続税の節税にもつながりますね。

では、相続税課税対象額を下げるのに役立つ特例や控除にはどんなものがあるのでしょう。
先ほどご紹介した基礎控除以外にも、さまざまな特例や控除があります。
代表的な特例や控除について、解説していきます。

小規模宅地等の特例

自宅や事業用の土地を相続した際に、よく使われる特例です。
被相続人が居住や事業のために使っていた土地は、生活基盤でもあります。
相続税が高額になり、売却することになってしまうと、残された家族の生活にも大きな影響が出るでしょう。
そのような事態を避けるために作られたのがこの特例です。
条件を満たすことで、最大80％の減額が受けられます。

●内容
自宅や事業用、貸し付け用の土地について、一定の条件を満たせば、最大80％の減額を受けることができます。

●主な適用条件
代表的な適用条件は、相続人の申告期限において、相続人が事業又は居住を継続していることです。
遺産分割が確定していなければ適用できないため、気を付けましょう。
その他にも、相続する土地の内容に合わせた条件を満たすことが必要になる場合があります。

●減額の対象となる面積と割合
以下のように一定の要件を満たす場合、減額が受けられます。

・事業用の宅地等：400平方メートルまでが80％減
・自宅の宅地等：330平方メートルまでが80％減
・不動産賃貸をしていた宅地等：200平方メートルまでが50％減

≪関連 詳細ページ≫
●『自宅相続の節税特例』居住用 小規模宅地の減額特例の判断

配偶者控除

配偶者は、長年にわたり被相続人と生活を共にし、財産形成に貢献してきたと考えられています。
また、相続税は本来、下の世代へ財産が移動する際に課税するものです。
こうした事情を踏まえ、配偶者には控除の枠が大きく取られています。

●内容
配偶者が財産を相続する場合、次のいずれか大きいほうの金額までは相続税がかかりません。

・法定相続分までの金額
・1億6000万円までの金額

この制度を使うことで、配偶者の多くは相続税がかからないことになります。

●主な適用条件
配偶者が財産を相続することが必須です。
また、この控除を使うには、たとえ非課税でも、必ず申告が必要になるため注意しましょう。

≪関連 詳細ページ≫
●相続税の税額控除【配偶者控除】適用判断・活用提案上手く使って節税！

未成年者控除

金額は大きくありませんが、特に相続人に未成年者がいる場合は忘れず使いたい控除です。

●内容
相続時に相続人の中に未成年者がいる場合、その人が18歳になるまでの年数1年につき、10万円の控除が受けられます。

●主な適用条件
相続人の中に未成年者がいることです。
また、民法の改正により、20歳ではなく、18歳までの適用になることにも注意したいですね。

≪関連 詳細ページ≫
●相続税の税額控除【未成年者控除】適用判断・活用提案上手く使って節税！

評価額の目安や時期、調査対策まで　相続税評価額に関するよくある質問

相続税評価額の算出は、ケースバイケースで複雑になるため、具体的にイメージしづらいことも多いのではないでしょうか。
相続税評価額について、よくある質問を以下にまとめてみました。

Q．相続税評価額は、不動産を買った時の金額を目安にすればいいの？

A．不動産の相続税評価額は、一般的に購入時の価格や市場価格よりも低くなることが多いです。
建物の場合、固定資産税評価額が採用されますが、この金額は時価の6～7割が目安となります。
土地の場合は、市街地ならば路線価をもとに計算しますが、この金額も時価の5割～8割が目安です。

Q．借地権がある場合の相続税評価額はどうなる？

A．借地権がある不動産を相続する場合、その借地権にも相続税がかかります。
借地権とは、他人の土地を借りて利用する権利のことで、土地そのものの所有権は持ちません。
しかし、「土地を使う権利」として評価されるため、建物の評価額とは別に、土地の一部の価値（借地権割合）を相続税評価額に加算する必要があります。

土地の権利関係や契約内容によって評価額が大きく変わるため、詳細は税務の専門家に相談すると良いでしょう。

Q．遺産に株式があるけれど、相続税評価額は今の株価で計算したらいいの？

A．相続税評価額の算出の場合、基準となるのは被相続人が亡くなった時点です。
ですから、亡くなった当日や、過去3カ月の株価を調べて算出する必要があります。

Q．相続税評価額の計算ってどの時期までにすればいいの？

A．相続税の申告期限は、原則相続開始から10カ月以内です。
相続税評価額は相続税計算の基礎になるので、できるだけ早く計算をするのがおすすめです。

Q．相続税の税務調査って、どう対策すればいいの？

A．基本は、証明書類をきちんと揃えて保管しておくことが大切です。
また、ギリギリになって準備をすることはミスにつながりやすいので、早めの対応や、専門家への相談もおすすめと言えるでしょう。

Q．遺産の中に借金があった場合、相続税評価額は下がる？

A．住宅ローンなど、遺産に借金が含まれている場合は、相続財産から差し引くことで相続税評価額が下がります。
ただし、契約書などの書類が必要になる、などの条件に注意が必要です。

相続税評価額の再計算・見直しによる相続税還付とは？手続きの進め方と注意点

相続税評価額は、種類に応じて計算方法も違い、複雑なものです。
土地に詳しくない税理士が評価すると、不動産の価格を高く計算したりすることで、税金を納めすぎてしまう可能性もあります。

相続税を納めすぎていた場合は、更正という手続きを行うことで、相続税の還付を受けることができます。
ただし、ここで重要なのは“自分から請求をしなければならない”ことです。
基本的に、税務署が「税金を納めすぎていますよ」と教えてくれることはないので、注意が必要です。
気を付けましょう。

また、逆に、相続財産の金額を誤って少なく計算申告してしまうと、税務署から指摘を受ける恐れ、修正申告を行う必要が出てくるかもしれません。
延滞税や加算税など、追加で税金を納めることになるためことで、精神的にも金銭的にも負担がかかります。

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「相続税の申告手続きは、自分ではできないの？」
「税務署に相談したら親切に教えてくれるのでは？」

相続税について調べていくうちに、そんな疑問を持つ方もいらっしゃるかもしれません。
けれども、相続税の金額は複雑な計算になることも多く、また申告期限も短いため、自己流で行うとミスをする可能性が大きくなります。

相続税額が少なくて指摘を受ける、相続税を多く納めすぎてしまう…どちらも避けたいですね。
何より、自己流での申告の場合、「申告が正確にできていたか」という不安を抱えたまま過ごすことになってしまいます。

相続税の申告を専門家へ依頼したことで、金銭的、精神的な負担を減らせたというケースがたくさんあります。
複雑な計算を任せることができ、疑問についても相談できるのはとても心強いものですね。

税理士や税理士法人を手軽に探すには、まずホームページを検索してみるのがおすすめの方法です。土地評価の実績数が選別のポイントになるでしょう。
初回の相談は無料という事務所もたくさんあるので、当サイトのように相続税について専門的な情報を掲載しているホームページを閲覧し、相続税の手続きに強い専門家を探してみてはいかがでしょうか。