親族との共有の土地や親戚に無償で貸与している土地があったケースの解決事例

親族との共有土地があったケース

ご親族との共有土地は相続手続き後も何かにつけてトラブルの種です。そのまま放っておいては次世代に課題を残すだけではなく、相続税も負担をかけてしまいます。相続ステーションでは９種の解決方法の中からベストな方法を提案しています。その中から最近手がけた解決事例をご紹介します。

約15年前に発生した亡父の相続時に顧問の税理士に依頼したところ、ご相談者と弟さんの２人均等に相続ということで自宅以外の青空駐車場、定借貸地、資材置場貸地の３箇所は２人で各1/2ずつ共有で相続されていた。
青空駐車場 300㎡と資材置場貸地 450㎡の両方ともが幹線から離れていたこともあり、時価は概ね同程度で、賃料は資材置場が１割程高い状況にあった。

弟さんは将来青空駐車場の一部に自分の子供が家を建てたがるかもしれないということで、青空駐車場の完全所有権化を希望。一方兄は毎月の賃料を重視し、資材置場を完全所有権とすることで合意。両土地ともに登記地目・現況地目ともに「雑種地」である為に差額支払い無しで共有持分「等価交換」の交換契約書の作成と登記を実行した。交換をした場合は翌年に譲渡申告をすることを条件に所得税法で両者無税となる為にその申告も相続ステーションで行った。

一方、900㎡の定期貸地は開口が広く幹線に面していたことからコンビニが借地人であり、事業用定期賃貸借の残期間は５年と少なかった。そこで民法上の「共有物分割」の手法により道に面して均等の開口・地積で２筆に文筆してそれぞれをお２人の完全所有権化とすることを提案し実行された。

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●共有の土地の持分の整理で相続税の対策・提案・実施

借地権（親族への無償貸地を含む）の解消のケース

相続税の対象になるにもかかわらず昔からの貸地は地代の値上げ交渉をほとんどしてこなかったような土地や親族へ無償同様で貸しているなど、地代が安く相続税が発生すると相続税を回収するのに数十年かかることも稀ではありません。そのまま放っていおいては次世代にツケを残します。思い切って解決しておきましょう。

終戦直後から亡祖父が第三者に安い地代で貸し、その第三者の子が建替えて借地継続をしていた。
父は85才になり、相続人である子は相続対策の一環でその土地に相続税を払うのは得策ではないと考えていました。
現借地人が建替えた際に地代を値上げはしたものの、年地代からその土地の固定資産税を差引くと年５万円も残らない状態です。

それに対してその土地に対する相続税や相続登記費用で200万円程になるので相続税をペイするには40年以上かかることになります。

この様な貸地の解決方法は次の４つが考えられます。
① 地代値上げの交渉をする（通常は5年〜10年かけても段階的値上げ）
② 借地人に売却
③ 貸地を第三者に売却
④ 借地人と地主が共同して第三者に売却

ご相談者は①については係争になった場合、適正地代（実質時価の年３％〜５％程度）に値上げするのに長期間かかりそうなので父の余命を考えると×。
③については見知らない第三者投資家が買うとかわいそうということで絶対対象外。
④については建物が築25年であり、又、孫も住んでいるので売らないだろうとのこと。

②ついては、当該土地に対する相続税200万円に譲渡所得税などのコストを加算した300万円以上で売れれば貸地の相続税評価1000万円を下回っても損はないと判断。とにかく85才の父の相続発生前の解決を希望され、不動産の仲介免許️も併せもつ相続ステーションが仲介交渉にあたった。当初、借地人親子は身構えていたが、税理士事務所が主体の会社であることを伝えることにより警戒心が消え、結果️的に安いながらも最低目標額の倍である600万円で売買が成立。無事、長年の課題が解決できた。

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