土地評価の減額で相続節税と遺産分割がうまくできた事例

ご相談者様の状況

お父様が他界され、相続人であるご兄弟２名が相続税評価額ベースで法定相続分どおりに均等に遺産分割する約束をされておりました。財産の内容をみると不動産と現預金がほぼ同額であり、大阪府堺市にある不動産はご長男の自宅であったため、ご長男が不動産をご二男が現預金を相続されることになってました。

ご長男が相続税申告は自分でしようと計算をしていたところ、ご長男の相続税は531万円となり、自宅を売却しないと納税資金が準備できないことがわかり、相談に来られました。

相続ステーションが土地を精緻に評価した上で遺産分割を提案

ご長男がされていた土地の評価方法は路線価に面積を乗じただけの単純な評価で遺産分割されようとしていました。しかし、当事務所にて調べたところ①所有土地の前面の一部を道路に提供していた ②雨水用の側溝に見えていた部分が本物の水路であった ③庭になっている部分と建物敷地との間に里道があった、それら３点が判明しました。土地評価能力と税務署への表現力をを駆使し、最大限に土地の評価を下げた結果、評価額は5,000万円となりました。

この評価額を基に、ご兄弟で遺産分割協議をした結果、ご長男は当初、土地と建物の合計で法定相続分の8,000万円に達していた為に現預金を相続する余地が無いと思われていました。しかし、土地評価を下げることできた根拠をご次男にも説明したところ、ご次男も納得されました。結果的にご長男は1,000万円の現預金も相続できることとなり、納税資金を確保することができたため、自宅を手放さなくてすみました。

相続ステーションの実際の提案による遺産分割の内容

種類	金額
	自分で行った場合	税理士を用いた場合
土地	7,000万円	5,000万円
小規模宅地特例	▲2,800万円	▲2,000万円
家屋	1,000万円	1,000万円
現預金	8,000万円	8,000万円
債務	▲30万円	▲30万円
葬式費用	▲200万円	▲200万円
課税価格	12,970万円	11,770万円
基礎控除	4,200万円	4,200万円
差引	8,770万円	7,570万円
相続税	1,354万円	1,114万円
	240万円の節税

　

当初の遺産分割（案）

差引純財産は7,885万円で均等

　長男　
　　土地評価　　7,000万円
　　家屋評価　　1,000万円
　　債務　　　　 ▲15万円
　　葬式　　　 ▲100万円
　　差引純財産　7,885万円
　　相続税　　　　531万円
　　（キャッシュフロー ０万円 ▲531万円＝▲531万円）
　二男　
　　現預金　　　8,000万円
　　債務　　　　 ▲15万円
　　葬式　　　 ▲100万円
　　差引純財産　7,885万円　
　　相続税　　　　823万円
　　（キャッシュフロー 8,000万円 △823万円＝7,177万円）

　

精緻な土地評価後の遺産分割

差引純財産は6,885万円で均等

　長男　
　　土地評価　　5,000万円
　　家屋評価　　1,000万円
　　現預金　　　1,000万円
　　債務　　　　 ▲15万円
　　葬式　　　　▲100万円
　　差引純財産　6,885万円
　　相続税　　　　462万円 → 当初より　　69万円節税
　　（キャッシュフロー 1,000万円 ▲462万円＝538万円）

　二男　
　　現預金　　 7,000万円
　　債務　　　　 ▲15万円
　　葬式　　　 ▲100万円
　　差引純財産 6,885万円
　　相続税　　　 652万円 → 当初より　　171万円節税
　　（キャッシュフロー 7,000万円 ▲171万円＝6,828万円）

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お客様の声や代表者からのコメント

徹底した土地調査と適正な土地評価の算出のおかげで納税資金を確保した遺産分割がスムーズにできた結果、ご長男側も相続税が自腹ではなくなり、また、ご兄弟ともに相続税の節税もきて非常に喜ばれておりました。

売却できない不動産を相続する場合には、その不動産に対する相続税や登記名義を変更する諸費用を現金で準備しなければなりません。

もし、土地評価が下げられないとその分相続税が高くなるだけでなく、遺産分割でも損をしかねません。いくら税務署に相談しても土地評価を下げる為の調査や助言は期待できません。相続税申告の際はしっかりとした不動産の知識と土地評価能力をもった税理士に依頼することが大切です。

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