節税イメージ図★賃貸建物を法人名義に変更

賃貸建物を個人から法人名義へ変更した場合の節税イメージ図です。

不動産賃貸オーナーの方で
所得税が高い
顧問の税理士から提案が無い
オーナーが高齢
という方は、是非ご相談ください。

節税イメージ図 法人で賃貸経営

建物法人化によるメリット

  • 所得税等と法人税等の節税差額は年間約270万円。
    オーナーの存命中だけでなく、オーナーの死亡後も配偶者や長男の所得税等は賃貸マンション(建物)、個人相続よりは大幅に節税。
  • オーナーが個人名で賃貸していたときは、毎月150万円ずつ財産が増えているが、対策後は毎月20万円程度しか増えないので将来の相続節税にもつながる。
  • マンションの入居率が下がっても、土地の評価は高くならない。
  • オーナーが認知症になっても賃貸管理で困らない。

建物法人化によるデメリット

  • 法人設立コストと建物法人化の為の登録免許税(建物固定資産税評価の2%)と不動産取得税(建物固定資産評価の3%)のコストがかかる。
  • オーナー個人名義の借入が固定金利であるときに、繰上返済すると銀行に違約金が発生することがある。

現状

  • 個人名義で賃貸マンション経営(店舗なし)
  • 配偶者に賃貸管理や記帳、入金管理、各種支払などを行ってもらっているので専従者給料として毎月20万円・年240万円を支払い
  • 賃貸収入から、減価償却費・固定資産税・借入利息・専従者給料などを差引いた所得は1800万円
  • オーナーと配偶者の所得税・住民税の合計は毎年660万円
  • このままだとオーナーは借入返済後でも毎月150万円ずつ預金が増えていく

そこで↓

建物を法人名義に変更

  • 同族会社を設立
    株主は長男。代表取締役は配偶者、オーナーと長男は平取締役
  • 同族会社が建物を銀行借入による簿価で買取ったが、オーナーの個人借入の繰上返済をしたので預金は増えていない。
  • 法人とオーナーとの間で土地賃貸契約を締結し、税務署に「無償返還届出書」提出
  • 法人はオーナーに少額の役員報酬を払う
  • 法人は配偶者と長男に役員報酬を年合計約900万円を支払う
  • 法人税等は平均180万円、個人は譲渡所得、地代収入や役員報酬に対する所得税等は合計210万円

「プライベートカンパニー3形態の比較表」はこちら >>

「法人設立・賃貸不動産の法人化費用」はこちら >>

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