相続人が苦労しそうな老朽貸家、貸地・小作地があったケースで相続税申告・遺産分割の解決事例

ご相談者様の状況

お母様は先に他界されていたが、このたびお父様も他界され、相続人は同居の長男の他に、離れて暮らす二男・三男の計3人。
被相続人の財産は、不動産は長男と共有の自宅の他、狭小の貸地3ヵ所と貸家3軒、及び預貯金は約8000万円。

貸地・貸家は自宅周辺にあったことから、ご長男が不動産を相続し、預貯金を二男・三男がほぼ相続する方向で考えてはいたものの、ご長男は相続納税と貸地や貸家の現況を踏まえて本音では預貯金を相続したいと悩まれ、相談に来られた。

相続ステーションからの提案内容

自宅持分と貸地3ヵ所・貸家3軒の相続評価は、路線価に面積をかけ借地権などを考慮すると約5000万円であったが、当事務所の土地評価能力を駆使し、最大限に土地の評価を下げた結果、不動産の合計評価額は約3500万円となりました。

ご自宅はアスベストを使っている築50年の建物で、又、貸地・貸家の地代家賃は極めて低く、建物もかなり老朽しており修繕など多額の出費も予想される状況であったことから、全ての不動産を売却した場合の査定額は当社の相続評価額と同程度の3500万円となった。それらの点も考慮し遺産分割協議をされることを皆様に助言。

その結果、長男は不動産と預貯金1000万円、二男・三男は預貯金を各3500万円で遺産分割されることとなり、長男は納税資金だけでなく老朽貸家の維持費を確保することもできました。

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解決後のご相談者様の状況

適正な相続申告評価額と、相続税の節税だけでなく皆様が「客観的に不動産の収益性や将来性も考慮した遺産分割をスムーズに進めることができた」と売却査定額を盛り込んだ遺産分割検討表の提示を喜んでおられました。

老朽貸家、貸地・小作地は多くの場合収益額や換金可能額が極めて低く、又、相続税を回収しょうにも何十年～何百年とかかるケースが大半です。

弊社では相続税申告時の土地評価をできるだけ下げると共に現実的な換金可能額を用いた遺産分割を提案することにより多くの相続人様のご理解を得られるよう心掛けています。

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