不動産オーナーの対応策

相続前後で不動産をどうするかは大切な問題です。

当社では相続税対策や遺言・家族信託だけでなく、下記のメニューを一貫性を持って窓口一つで対応できるスキルを有しています。

セカンドオピニオンとして、お気軽にご相談ください。 

  生前土地評価・共有解消・生産緑地  
  所得移転で相続節税と所得節税  
  遺言作成や家族信託  
  有効活用  
  売却も立派な「終活」(売却時期や売却方法)  
     

生前土地評価・共有解消・生産緑地

『税理士により評価に差が出る24種に該当する土地がある場合は、ご相続発生に現所有者の費用で「評価用図面」や「土地評価明細書」を作製しておけば、ご相続人の費用負担も大幅な節約につながります。

  • 正確な相続税額が把握できるだけでなく、利用状況が変わらない限り、路線価の付替だけで相続税申告に使えます。私共、不動産免許を併せ持つ税理士事務所に任せると安心です。

ご参考ページ
 上手な土地評価で相続税と遺産分け良いとこ取り!
土地評価を下げる為の徹底調査!

一筆地を複数の相続人に分けて相続させる場合は、相続発生前に分筆を済ませておく。

兄弟姉妹や叔父叔母との共有不動産がある場合は、相続発生前や共有者死亡前につの手法のいずれかで解決しておいて流動性を高めておく。

ご参考ページ
共有不動産は解決しましょう!

多くの生産緑地は、「広大地評価」廃止の影響を多大に受けます。
 必ず、新方式で相続税試算をしておきましょう。又、自分は所有してなくて周辺に生産緑地があるという方は、地価や賃料に影響を受ける可能性が高いので油断禁物です。

ご参考ページ
生産緑地のコンサルティング
遺言の書き方12のポイント“プロも知らない極意”
遺言作成・遺言執行の料金表
家族信託イメージ図    

 

遺言作成や家族信託

居宅事業用地・賃貸物件については、遺言や家族信託が必須です。

複数の不動産の財産配分を、遺言などで決めておく場合は、土地相続に強い税理士を交えながら進める。

財産管理や借金の承継、遺留分請求の弁済方法、2次相続税も考慮してつくる。

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遺言が必要なケース
遺言代用信託(連続型)      

 

所得移転で相続節税と所得節税

賃貸収入の効率が良い物件を所有していると益々、財産が増えてしまい相続増税につながります。そこで、

  1. 賃貸建物を子や孫へ「暦年贈与」又は「相続時精算課税贈与
    贈与後の賃貸収入は子や孫のものに。
     所得分散や子・孫名義で「お金」をためていきます。
  2.  
  3. プライベートカンパニー(法人)の活用
    ⇒ 賃貸経営を、プライベートカンパニーで。
     所得節税と現オーナー名義で「お金」がこれ以上増えるのを抑制。

ご参考ページ
不動産賃貸は法人で
節税イメージ図       

 

有効活用

活用による収益性アップや評価額下げを検討。(企画コンペなど)

「節税発想」ではなく、「投資効率」や「利回り」を大切に考えましょう。

ご参考ページ
賃貸経営クリニック

建築会社から提示された事業計画書の精度や安全性、賃貸契約案などについて第三者として客観的に助言するアドバイザリー業務を承っております。

収益性を重視したベストな活用方法をお考えの場合は、複数の建築会社による企画コンペ方式がオススメです。

       

売却も立派な「終活」(売却時期や売却方法)

 今後の人口減少は、不動産の価値下落に直結するので、売却する方が増えています。
また、相続増税により、収益性の低い不動産は一層維持が難しくなりました。生前中の売却だけでなく、遺産相続に特に貸地や老朽貸家などの「低収益・高コスト物件」は相続税の負担感が強く維持も難しい為に早目の売却を検討したいものです。

 近畿・首都圏の不動産売却・提案をお考えの方には、全国的にも希少なオークション・教頭入札を専門としている仲介業者をご紹介致します。
お気に召したらお使いになられたら良い、と思いますのでお気軽にお申出ください。(守秘義務厳守)

売却の時期について

土地は譲渡所得税率・住民税がアップ(R3~?)すると、手取り額が減るのでその前に。
R2の税制改正で住宅用開発譲渡は既に増税。

令和2年の税制改正で都市計画区域内の開発譲渡が「優良譲渡特例(2000万円までの譲渡益は税率14%)」の適用から除外! ⇒ 譲渡所得税・住民税が増税に逆戻り

    過去の土地譲渡税率の変遷についてはこちら(財務省のHPより抜粋⇒一部弊社加筆)>>>

土地を換金される場合、複数の買取業者による不動産オークションオススメです。特に、戸建・マンション分譲用地向きの土地売却に有効です。田畑・生産力日の売却には時間がかかるのでお早目にご相談ください。

ご参考ページ
相続した家を売却してお金で分け易くなった!

一棟マンション・ビル・文化住宅の売却をお考えの方には、複数の投資家に買取価格競争をしていただく方法がオススメです。貸地・老朽建物の売却は手間暇かかるのでお早目にご相談を

ご参考ページ
不動産の活性化

空き家を売却する場合の譲渡税の特例
2023年12月末までに、相続後未利用の空家を譲渡する場合には、所得税が大幅に軽減される特例があります。(昭和56年5月以前の建築に限る)

詳しいページ
相続した家を使わず売却する場合の譲渡特例(売却代金が相続人で分け易く)

 

 

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