生前対策編◆不動産オーナーがすべき生前対策

生前対策編◆不動産オーナーがすべき生前対策

不動産オーナーがすべき生前対策は多数の項目があります。現状分析をした上で、不動産承継の準備・遺産分割対策・節税対策・整理・生産緑地対応・正しい活用などです。

生前対策編◆不動産オーナーがすべき生前対策

不動産オーナーの対応策【盛り沢山な内容】を動画で解り易く解説しています。

アフターコロナの世の中では、従来に増して不動産戦略大切と言われています。

弊社では、下記のメニューを窓口一つで対応できるように、税理士・行政書士・FP・宅地建物取引士・ほか多数のスキルを有しています。お気軽にご相談ください。

生前土地評価・共有解消・生産緑地

生前土地評価

『税理士により評価に差が出る24種の土地がある場合、不動産免許を併せ持つ当事務所が相続税申告レベルで、精緻な土地評価を算出すれば皆様が今まで金融機関や建築会社などから提示されてきた相続税額とは全く異なる税額になると思います。
その評価算出の成果である「土地評価明細書」と「評価専用図面」を、ご相続発生前に、現土地所有者の資金で作成してもらっておけばご相続人様の相続後の負担が大幅に減るだけでなく、次の様な多大なメリットを得られます。

  • 申告レベルの相続税額がわかるので、相続納税資金の過不足が把握できる。
  • もし、資金不足が判明した場合は、一部土地売却や、延納、農地の納税猶予など無理のない資金計画が事前に立てられる
  • 他の相続人の遺留分も下るので財産配分が立てやすくなり、後悔のない遺言が作成できる。
  • 毎年の路線価の付け替えや状況の変わった土地の再評価はベースができているので低コストでアップデートを行っています。
  • 相続申告時のアップデートも迅速に低コストでできるので、相続人様の資金負担は軽微で済みます。

共有解消

兄弟姉妹や叔父叔母との共有不動産がある場合は、相続発生前や共有者死亡前につの手法のいずれかで解決しておいて流動性を高めておく。

参考ページ
共有不動産は解決しましょう!

生産緑地

多くの生産緑地は、令和4年に指定から30年が経過し、転用・売却の制限が解除されます。
 自分は所有してなくて周辺に生産緑地があるという方は、地価や賃料に影響を受ける可能性が高いので油断禁物です。

参考ページ

生産緑地のコンサルティング

遺言作成や家族信託

  • 居宅事業用地・賃貸物件については、遺言や家族信託が必須です。
  • 複数の不動産の財産配分を、遺言などで決めておく場合は、土地相続に強い税理士を交えながら進める。
  • 一筆地を複数の相続人に分けて相続させる場合は、相続発生前に分筆を済ませておく。
  • 財産管理や借金の承継、遺留分請求の弁済方法、2次相続税も考慮してつくる。

所得移転で相続節税と所得節税

賃貸収入の効率が良い物件を所有していると益々、財産が増えてしまい相続増税につながります。そこで、

  1. 賃貸建物を子や孫へ「暦年贈与」又は「相続時精算課税贈与
    贈与後の賃貸収入は子や孫のものに。
     所得分散や子・孫名義で「お金」をためていきます。
  2. プライベートカンパニー(法人)の活用
    ⇒ 賃貸経営を、プライベートカンパニーで。
     所得節税と現オーナー名義で「お金」がこれ以上増えるのを抑制。

有効活用

  • 活用による収益性アップや評価額下げを検討。(企画コンペなど)
  • 「節税発想」ではなく、「投資効率」や「利回り」を大切に考えましょう。
  • 参考ページ
  • 賃貸経営クリニック
  • 建築会社から提示された事業計画書の精度や安全性、賃貸契約案などについて第三者として客観的に助言するアドバイザリー業務を承っております。
  • 収益性を重視したベストな活用方法をお考えの場合は、複数の建築会社による企画コンペ方式がオススメです。

相続前後に不動産オークションで高額売却、
相続した貸地・老朽マンション・小作地を有利に売却

  • 新型コロナは不動産オーナーも影響を受けだしています
  • 入居者収入の下落により、家賃の滞納や減額の申出
  • 土地購入者(建物業者・投資家・住宅購入希望者)の減少による地価の下落

★今後の人口減少は、不動産の価値下落に直結するので、売却する方が増えています。
また、相続増税により、収益性の低い不動産は一層維持が難しくなりました。生前中の売却だけでなく、遺産相続に特に貸地老朽貸家などの「低収益高コスト物件は相続税の負担感が強く維持も難しい為に早目の売却を検討したいものです。

売却の時期について

土地は譲渡所得税率・住民税がアップすると、手取り額が減るのでその前に。
R2の税制改正で住宅用開発譲渡は既に増税

令和2年の税制改正で都市計画区域内の開発譲渡が「優良譲渡特例(2000万円までの譲渡益は税率14%)」の適用から除外! ⇒ 譲渡所得税・住民税が増税に逆戻り。

土地を換金される場合、複数の買取業者による不動産オークションがオススメです。
弊社では、特に、戸建・マンション分譲用地向きの土地売却に有効です。田畑・生産緑地の売却にも非常に有効です。   

不動産オークション解説動画

一棟マンション・ビル・文化住宅の売却をお考えの方には、複数の投資家に買取価格競争の入札がオススメです。全国的にも希少なオークション・競争入札を専門としている仲介業者をご紹介しています。貸地・老朽建物の売却は手間暇かかるのでお早目にご相談を

参考ページ
不動産の活性化

空き家を売却する場合の譲渡税の特例
2023年12月末までに、相続後未利用の空家を譲渡する場合には、所得税が大幅に軽減される特例があります。(昭和56年5月以前の建築に限る)

詳しいページ
相続した家を使わず売却する場合の譲渡特例(売却代金が相続人で分け易く)

参考ページ
コロナ関連【相続手続き編】
コロナ関連【生前対策編】

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