共有土地の持分整理の提案・実施

数年前に兄弟は、法定相続(１／２ずつ)で共有相続してしまいました。

その後、兄さんが土地を売却して現金化したいと思い、弟さんに相談すると、弟さんは「売りたくない、活用しよう」と意見が分かれました。

土地の売却や活用には、共有者全員の了解が必要です。

しかも放置すると、将来さらに相続人の数も増えて余計にややこしくなります。（共有者死亡の度に共有者を増やしかねません）

子々孫々のために放っておかずに共有状態は解消しておきたいものです。

手法としては下記の８種が考えられますが、それぞれに次の様な注意点があります。
弊社には不動産仲介免許者ならではのノウハウもございます。ご相談ください。

【１】 １人が他の共有者の持分を買取り

持分買取の価格しだいでは低額譲渡や高額譲渡で税務問題になる。

【２】 “共有物分割 ” という手法で共有者が分筆した土地をそれぞれ単独所有に

但し、分筆後の各土地の評価額を意識しないと贈与税や不動産取得税が発生する｡

【３】 持分を他の土地の所有権と交換

用途(地目)が同一でない物の交換や差額現金払いの場合は、譲渡税がかかる｡

【４】 共有者全員が売却してお金で分ける

売却額を全員が納得できるように、不動産オークションや競争入札を利用。

【５】利用や占有している共有者が他の共有者に地代を払う

使用貸借(固定資産税の負担)を賃貸借に切り替えるのは容易ではない。

【６】共有者全員がお一人の方（または、その家族）に贈与

贈与税が高額になりがち。贈与者に連帯納税義務リスク。

【７】 共有者全員がお一人の方（又は、その家族）に遺言で渡す

生前中に財産を減らさないので遺族の相続税率は高いまま

【８】活用だけなら家族（民事）信託でもOK

共有者全員と受託者（管理運営を担当する家族や運営法人設立）とで信託契約（不動産信託）を締結。受託者が共有者全員の持ち分を一括運営。

≪ご参考ページ≫

★不動産の共有問題の解決／家族信託（民事信託）イメージ図より