不動産を多く保有(所有)しているケースでの解決事例

ご相談者様の状況／困っている点

父が不動産を多く保有（所有）しているが、具体的な相続税の評価額が分からず、相続税の納税資金が手持ち資金で足りるか不安。

相続ステーションからの提案内容

• 相続税の試算を銀行やハウスメーカーにありがちな簡易な土地評価で行うのではなく、申告レベルと同等の精緻な土地評価額を算出することで、本来の相続税と、納税資金を考慮した財産配分を立案できます。
• 又 、納税資金の過不足も判明するので過剰なリスクテイクの節税対策を抑制できます。
• 将来の土地売却や有効活用についても助言することにより、土地の相続・承継を戦略的に計画できる。

解決後のご相談者の状況

下表の様に一覧にしてご提案。

現在の正確な相続税が把握できただけでなく、マンションの賃料下落や将来の借入金利の上昇、遺産分割資金捻出の為の将来売却予定の土地と有効活用すべき土地の選別ができ、取捨選択の決心がついた。

金利上昇の影響を受ける「借金してマンション建築」や賃料保証と勘違いさせる「一棟借上保証」をうたい文句にしている将来リスクの多いセールスにのってまで節税対策をとる必要がないことがわかった。それにより、残すべき青空駐車場の有効活用は、ノーリスクの“定期借地”の方向でテナント誘致のサポート業務も開始した。

（単位：千円）

土地	現況利用	簡易評価額	詳細評価額	検討事項
A	自宅土地・建物	52,853	41,445
B	貸宅地	3,749	2,652	借地人に売却 又は 立退き交渉や 底地の第三者への売却
C	田	63,768	49,755	遺産分割資金捻出と借金返済の為に売却検討
D	青空駐車場	83,209	64,903	今以上に借金しない様に定借での有効活用検討
E	マンション土地建物	155,691 (借入差引後)	116,433 (借入差引後)
不 動 産　　合　計		359,270	275,188
生命保険　　合　計		15,000	15,000
非課税分		△15,000	△15,000
預金・上場株・投信　 合　計		80,000	80,000
財 産　　合　計		439,270	355,188
相　続　税 （相続人3名）		105,944	76,515

 

精緻な土地評価による相続税試算の結果

相続税の納税原資は非課税となる生命保険15,000千と金融資産80,000千の合計95,000千円。 銀行とハウスメーカーによる相続税試算では105,944千円であり、納税資金が約10,000千円不足。しかし当社による精緻な評価に基づく相続税試算では、相続税が約30,000千円少ないこととなり、相続税納税後 95,000千円ー76,515千円＝約20,000千円の余裕があることが判明。これにより青空駐車場に借金してアパート建築というリスク負担をしなくて良いことがわかった。又、約70年前から続く貸地はあまりにも地代が安い負動産であることから処分することに決定した。

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