将来、評価が上がりそうな調整区域の農地は子、生産緑地は配偶者相続で節税

ご相談者様の状況、困っている点

不動産はご自宅以外に生産緑地にある田が1箇所770㎡と市街化調整区域にある畑が2箇所 計1,800㎡について、相続人である配偶者（75歳）と息子さん（47歳）の計2名。息子さんは会社員の為に耕作はできるだけ避けたい。

相続ステーションからの解決提案

市街化調整区域の畑2箇所は

●市街化調整区域の畑は2箇所とも現在の評価額は極めて低いが隣接まで宅地分譲が進んでおり、近い将来に「地区計画決定」や「市街化区域に編入」される可能性が高いと判断。

配偶者が相続された場合、二次相続（２次相続）発生時に「市街化区域」となっていると㎡あたりの評価額が37.5倍程度（3,200円→120,000円）になると推測。

将来の相続増税（推定1300万円）を回避する為に息子さん相続を提案。

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生産緑地については

●一方、生産緑地については「規模格差補正」や造成費などで相当評価を下げた（路線価の62％減額）上で配偶者相続の上、配偶者による納税猶予を提案。

その理由は配偶者軽減により税負担無く１次で相続できるだけでなく、人口減少などにより路線価が毎年2％程度下落しているので、二次相続（２次相続）時には評価額が自然に下落し、節税可能と判断した。

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解決後のご相談者の状況

配偶者の足腰が弱ったり認知症を発症すれば独居が危なくなる。

そこで時価がこれ以上落ちる前や譲渡所得税が高くなる前の2019年中に生産緑地を売却して配偶者の老人ホーム入居費の捻出。

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