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市街化調整区域から市街化区域に変更予定の土地を生前贈与して相続税が節税できたケース

市街化調整区域の土地の生前贈与

将来線引き変更の予定の土地を生前贈与して相続税が節税できたケース

ご相談者様の状況

枚方市内にお住いの、母の生前相談事例です。
母は６年前の父の相続時に、相続税申告を担当した税理士のアドバイスにより自宅や貸家、市街化調整区域の未利用地を相続され、ご相談時の母の相続税評価額は合計4億3260万円にもなっていた。
相続人は、娘2人。基礎控除額は4200万円。

当時の遺産分割方法が良かったのかも含めて不安になり、母死亡時の相続税の事を心配して、相談にこられた。

相続ステーションの提案内容

相続税還付の期限は過ぎていた為断念したものの、母が相続した土地を調べた結果、近い将来、都市計画の線引き変更により市街化調整区域の土地が市街化区域に編入される予定であることが分かった。そこで市街化調整区域である今のうちにその土地を「相続時精算課税制度」で贈与した。

贈与後その土地は倍率方式から路線価方式に変更されることにより、その評価額は推定3倍（2500万円→7500万円）に上昇し、もし対策を講じなければ、課税価格は約5000万円増え4億8,260万円となる見込み。

それに伴い相続税額は、1億4427万円となりそうな為、相続時精算課税贈与により贈与税無税で2207万円の相続税が節税が目論める。
（対策前の税率ステージ45％⇒対策後の税率ステージは40％）

解決後の相談者の状況

本来であれば父の相続時に相続申告を担当した税理士がもっと土地に詳しく、よく調べていてくれたら遺産分割で子が相続していたとのこと。その他の土地ももっと相続評価が減額できそうで相続税の還付の可能性が高かったが、ご相談時には既に申告期限から５年以内の還付期限を過ぎていたため断念せざるを得なかった。

何をどう対策をとればよいのか全く分からない中、不動産相続の専門家でもある弊社で所有不動産の診断をして的確な対策を講じ大きく相続税が節税できたことに驚かれていました。

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この記事を監修した専門家

寺西　雅行

税理士法人プラス　代表税理士
(株)相続ステーション　代表取締役
行政書士法人サポートプラス　代表行政書士

1962年生　同志社大学卒業。学生時代から25才までの間の３度の相続で自身が相続納税や借地人・借家人・農地小作人との折衝に苦労した経験から、不動産に詳しい相続専門税理士の必要性を痛感。
税理士、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、ライフコンサルタント(生命保険)、証券外務員資格、M&Aスペシャリストの８種類の資格を有する相続・遺言・後見・不動産など財産に関する総合エキスパートとなる。
弁護士・会計士・税理士からの業務依頼や銀行からの相談、TVメディアからの解説依頼多数。

著書『相続専門の税理士だから言えるリスク回避の処方箋』
『相続トラブルSOS～専門の税理士がやさしく解説～』
『相続119番～誰にも聞けなかった相続の悩みを一挙に解決！』

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